华XX与福建XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告华XX，男，1982年1月1日出生，汉族，个体工商户，住福建省福鼎市。

委托代理人李绍养，福建秉坚律师事务所律师。

被告福建XX公司，住所地福鼎市万辉XX，组织机构代码：789XXXX0888-5。

法定代表人林XX，系该公司董事长。

委托代理人李X，福建XX律师。

原告华XX诉被告福建XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李绍养，被告福建XX公司委托代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林XX诉称，2011年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于福鼎市XX第1幢5层01号商品房。原告按约定支付购房价款为XXX元。被告按约定于2013年12月31日将上述商品房交付原告使用。但因被告未向福鼎市房管所提供办理房屋权属登记所需的应由被告提供的材料等原因，导致原告未能在商品房交付使用后90日内即2014年3月31日前取得房屋权属证书。请求依法判令被告支付自2014年4月1日至庭审之日止违约金（每日按合同约定原告已付款XXX元的0.01计付）。

被告福建XX公司辩称，原告变更诉求不符合法律规定。原、被告对逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式作出了约定，但该计算标准明显过高，应予以调低。2013年12月31日，原告与被告办理交房手续，原告入住约定的商品房（福鼎市山前大道东XX“龙泽.碧水兰庭”第1幢5层01号房）。原告已实际占有、使用该房屋。房屋权属证书的逾期办理，未影响原告的正常生活，并没有给原告造成直接的经济损失，因此，被告认为，双方约定的“逾期办理房屋权属证书，每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”计算标准过高，应予以调低。3、逾期办证不是被告的原因造成，被告不应承担关于产权登记约定的违约责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十四条约定：……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。上述条款明确约定，仅存在“出卖人的原因”导致逾期办证，造成买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书时，出卖人（被告）才承担违约责任，该责任的认定为过错原则，即被告在办证过程具有过错才承担违约责任。本案中，逾期办证的过错责任不在被告，理由如下：1、商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在客观上履行不能，这是众所周知的事实。办理房屋权属证书首先是出卖人初始登记取得大产权证，再进行转移登记买受人取得小产权证。初始登记过程中，办证义务以出卖人为主，在转移登记过程中，以买受人为主，出卖人主要承担协助义务。在出卖人完成初始登记至买受人最终取得分户权属证书，要历经出卖人通知、买受人申请转移登记、登记机关核准发证等一系列程序，各期间累加远远超过90日。因此，原告将其不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的的全部责任归咎于被告，明显错误。被告未办理初始登记，责任不在被告，是由第三方原因造成的。被告的承建方福建省XX公司拒绝提供承建房屋的相关工程验收资料，导致被告未办理初始登记。被告已就此事，起诉福建省XX公司，该案正在审理之中。因此，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的原因，不在于被告。原告将全部责任归因于被告，该事实于客观实际不符。请求法院驳回原告方不合理的诉讼请求。

经审理查明：原告华XX与被告福建XX公司于2011年7月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于福鼎市山前大道东XX的“龙泽.碧水兰庭”第1幢5层1号商品房，商品房价款为XXX元。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。双方于2011年8月19日办理商品房预售备案。2011年7月19日原告已预先支付首付款323865元，合同签订后，原告于2012年2月23日支付购房款740000元。2013年12月31日，被告交付商品房给原告使用。原告至今未取得房屋权属证书。

上述事实，有双方当事人的陈述和经庭审质证及本院审查的原告身份证、被告工商公示信息、商品房买卖合同、销售不动产统一发票等为证。

综上所述，本院认为，原告华XX与被告福建XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。原告林XX已全部交纳购房款，被告也按合同约定于2013年12月31日前交付商品房，但被告未按合同约定交房后60日内向登记机构办理房屋所有权初始预登记和向原告提供相应资料，致使原告在交房后90日内未取得房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告应继续履行合同和承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持。该商品房于2013年12月31日双方办理交付手续，被告应当在合同约定期限内向权属机构办理房屋所有权初始预登记并提供相应资料，被告与第三人存在纠纷系被告与第三人之间合同纠纷，不得对抗原告的主张，且被告也未提供证据证实未取得权属证书并非被告原因造成，故对被告该抗辩理由，本院不予采信，被告承担责任后可以依法向责任人进行追偿，故被告应当承担自约定的交付之日后90日起至庭审之日（2014年11月5日）止的按合同约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：

被告福建XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华XX自2014年4月1日起至2014年11月5日止的违约金（按合同约定已付款项XXX元的日0.01%计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费265元，减半收取132元，由被告福建XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。

审判员　　周XX

书记员　　林XX

附注

本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

引用的主要法律条文：

1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。

地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。

各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。