吴XX、刘XX与刘XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告吴XX

委托代理人刘鹏儒，甘肃凌东律师事务所律师。

原告刘XX（原告吴XX妻子）

委托代理人刘鹏儒，甘肃凌东律师事务所律师。

被告刘XX

原告吴XX、刘XX与被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴XX、刘XX及其委托代理人刘鹏儒，被告刘XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴XX、刘XX诉称，2013年10月5日，二原告出资9万元从被告刘XX处转让了位于庆阳市西峰区马莲河大道XX门前的两间门面房，投资4万多元装修后用于经营“零食码头”食品门市。开业不久，得知赵XX是该门面房的所有人，刘XX是在赵XX不同意转让的情况下，私自转让给原告的。赵XX要求原告搬出，并于2014年2月10日切断该出租房屋的电源，致使原告无法经营。现请求：确认原、被告双方的房屋转让合同无效；被告刘XX返还二原告房屋转让费90000元，并承担二原告的经济损失48200元和本案的诉讼费用。

被告刘XX辩称，吴XX多次来要转让我经营的门面房，他请刘XX来与我协商时，我告知吴XX该房是赵XX的，只要房子不拆，就由我使用。经刘XX协商于2013年10月5日达成协议，我以90000元的价格将该房转让给吴XX，当日吴XX给我交了50000元，我给吴XX出具一张“若要拆迁无条件退出及收到5万元现金”的条据，并告知他此房有可能拆迁。我与吴XX转让该房是双方协商好的，转让时我讲清楚店内装修及设备价值90000元，现在原告主张房屋转让协议无效，并要求我返还转让费没有任何理由，我不承担任何费用。转让房屋时二原告给我交了三个月的房租费计4800元，现要求二原告按每月1600元支付继续占用期间的房租费。

经审理查明：2005年5月31日，赵XX与杨XX签订了一份房屋租赁合同，将赵XX位于庆阳体校门前的8、9号两间临街门面房租赁给杨XX，合同期限为五年，约定承租人在租赁期间不得将房屋转让给第三者。2010年6月合同到期后，赵XX与杨XX再未签订书面合同，但双方口头协商该房屋由杨XX继续租用，杨XX之妻被告刘XX按期向赵XX交纳租金，2013年每月房屋租赁费为1600元。2013年10月5日，被告刘XX在未告知赵XX的情况下，将该房屋以90000元的价格转让给原告吴XX、刘XX，二原告分三次给付被告刘XX转让费90000元并给付三个月的房屋租赁费4800元。达成协议后，二原告即利用该门面房经营“零食码头”食品门市。转让该房屋时刘XX参与了协商，但原、被告双方未签订书面转让合同。2014年1月，按照城市规划需要整体拆迁该地段房屋。赵XX发现该房屋被转让，遂要求原告吴XX、刘XX腾房，未达成协议。2014年1月27日，赵XX与刘XX达成腾房协议，双方约定于2014年2月10日将空房交于赵XX。2014年2月10日，原告吴XX、刘XX未按约定腾房，继续经营食品门市，赵XX即切断了该房屋电源。当日原告吴XX、刘XX以确认合同无效纠纷诉至本院，请求确认其与被告刘XX之间的房屋转让合同无效，要求被告刘XX返还房屋转让费90000元，并承担经济损失48200元。

另查明，被告刘XX与原告吴XX、刘XX在转让该房屋时没有形成移交财物清单，现双方认可的财物有：桌子8张、椅子20把、高低床1张、水池2个、面板1个、蒸笼1件、铁锅1个、碗20个、冰箱1台、灶头1个。被告刘XX辩称其店内装修及设备价值90000元，但未提交相应的证据证实。被告刘XX称在转让该房屋时其给原告吴XX出具“若要拆迁无条件退出及收到5万元现金”的条据一张，要求原告吴XX当庭提交，用以证实其已经告知原告吴XX该房屋有拆迁的可能，原告吴XX称被告刘XX给其出具了收到5万元现金的收条一张属实，但条据上无关于房屋拆迁的内容记载，现该条据丢失，无法提供。原告吴XX、刘XX在开庭审理中要求被告刘XX承担经济损失48200元，经审查均系二原告在转让到该房屋后进行的装修花费，且二原告未在限定的期间补缴案件受理费。

上述事实，有原、被告的陈述，证人刘XX的证言，录音资料、照片等证据在卷佐证，予以认定。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人杨XX之妻、被告刘XX将出租人赵XX的房屋转让给原告吴XX、刘XX夫妇时并未征得出租人赵XX的同意，事后赵XX拒绝追认，被告刘XX亦未取得处分权，该转让行为系无权处分，故被告刘XX与原告吴XX、刘XX之间达成房屋转让合同无效，对二原告要求确认合同无效的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告刘XX应返还其收取原告的转让费，原告吴XX、刘XX亦应返还被告刘XX承租的房屋及原房屋内的财物。因双方在转让房屋时未签订书面合同，被告刘XX主张其已书面告知原告吴XX、刘XX该转让房屋有拆迁的可能，并要求原告吴XX、刘XX提交其出具的收据，用以证实其履行过告知义务；原告吴XX、刘XX以收据丢失为由否认被告刘XX的主张，证实原告吴XX、刘XX在转让房屋过程中存在商业风险预测的谨慎审查之过错，现原告吴XX、刘XX继续占有该房屋进行实际经营，有一定的经营收入，因此原告吴XX、刘XX应承担30%的过错责任；原、被告在转让时无书面财物移交清单，被告刘XX主张其房屋内财产价值90000元，但无证据证实，故二原告应将双方无争议的房屋及原房屋内财物返还给被告刘XX。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”故对被告刘XX要求二原告按照每月1600元的标准支付房屋占有使用费的主张，应予以支持。二原告当庭要求被告刘XX承担其经济损失48200元，经审查，该经济损失系二原告在转让到该房屋后进行的装修花费，应由二原告自行承担，且其未在限定的期间补缴案件受理费，故对二原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告吴XX、刘XX与被告刘XX之间于2013年10月5日达成的房屋转让合同无效；

二、原告吴XX、刘XX腾退所占用的位于庆阳市西峰区广场路原庆阳体校大门南XX的8-9号门面房两间，并返还被告刘XX原房屋内财物桌子8张、椅子20把、高低床1张、水池2个、面板1个、蒸笼1件、铁锅1个、碗20个、冰箱1台、灶头1个，被告刘XX返还原告吴XX、刘XX转让费63000元；

三、原告吴XX、刘XX按照每月1600元的标准给付被告刘XX从2014年1月5日至腾房之日止的房屋占有使用费；

四、驳回原告吴XX、刘XX的其它诉讼请求。

上述给付内容，限本判决书生效后10日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2050元，由原告吴XX、刘XX负担615元，被告刘XX负担1435元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。

审　判　长　　李XX

审　判　员　　苗海蓉

人民陪审员　　段XX

书　记　员　　路XX

本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。