张XX,王X与重庆**公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张XX，女，1971年11月30日出生，汉族。

上诉人（原审被告）王X，女，1971年3月8日出生，汉族。

委托代理人扈X，重庆索*（万*）律师*务所律师。

委托代理人乔*长，重庆索*（万*）律师*务所律师。

被上诉人（原审原告）重庆XX公*。

法*代表人张XX，该公***长。

委托代理人李XX，重庆XX律师。

上诉人张XX，王X因房*租赁合同纠纷一案，不服云**人民法*（2014）云**初字第01479号民事判决，向*院提起上诉。本院依法*成*议庭审理了本案，本案现已审理终*。

一审法*查*，2008年4月25日，原重庆市XX公**二被告签订房*出租合同，约定原重庆市XX公**云**XXX综合楼第二楼出租给二被告，房*租期5年，从2008年4月25日起至2013年5月31日止，租金*年*为65000.00元，二被告已将5年*金*清。2013年5月31日租期届满*，二被告继续使用该房*。2013年12月15日，原告向*被告发函“你们承租的我司*合楼二楼已在2013年5月31日到期，请你们到我司*清超期房*费，并在收到函告后*天内搬走，交还房*钥匙，否则将强*关*收回房*”。同日，二被告以金*指休闲中心的名义向*告复函“接到通*后，金*指休闲中心立即采取行动，停止了营业。金*指与你方*订的房*合同于2013年5月31日到期之后，一直与你方*次协商，你方*前并未对金*指作出任**告，于*我方*直认为与你方**商**，所以我方*金*指又添置了设备设施**行了整改”。二被告收到原告函告后*搬出，并停止营业，之后*告打出该房*对外出租的广*。2014年3月16日，重庆XX受原告委托向*被告发函“原租赁合同期限届满*，你未与出租人重新订立租赁合同，也没有*回租赁房*，经*租人多次催要未果。现书面函告，请你在接到本函告后5日内交回租赁房*，并按照每平***月30元*格支*租金*房*完整交回出租人为止”。2014年3月31日，二被告以金*指休闲中心的名义向*告复函“金*指中心收到通*后，于2013年12月15日就立即停止营业，撤出了能*走的东*，并对贵公**出的通*作了回复，房*早已交给贵公*。对于*欠贵公***，金*指休闲中心从*说不给，而是我中心之前对房*部分进行了装修，还增添了不少设备设施，贵公**然收回房*给我中心带来不少损失，而贵公**我公**损失并未作出任**偿。我中心收到补偿后*立即付清欠贵公**房*”。另查*，2014年1月26日，原、被告曾*租赁房*的事情协商*。

还查*，2008年11月24日，原云**XX公**行清算，将其债权*务移交给原重庆市XX公*。2008年12月23日，原云**XX公**与原重庆市XX公**并，向*庆市工商*政管*局申*公**销登记。2009年1月6日，重庆市工商*政管*局准予原云**XX公**销登记。2010年3月29日，原重庆市XX公**更为重庆XX公*。二被告租赁的房*系原告所有，用于**金*指休闲中心。原告以租赁期到后*告不交回房*，致使原告房*不能*租，造成*告租金*失为由，要求法*：1.请求依法*决两被告交还租赁房*（云**双*XX）给原告。2.请求依法*决两被告从2013年6月1日起以租用面积计*，并按照每平**30元**租金*失到房*交付时*止。3.本案诉讼费*被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第2项*的租金*失变更为占有*用费。2014年8月4日，一审法*组织原、被告对租赁房*进行了交付，现租赁房*已交还原告。

被告王X、张XX辩称，原告诉讼主体不适格，2008年4月25日由云**XX公**两被告签订的房*租赁合同，而重庆XX是1998年10月12日成*的，并非由九洲房*产开发有*公**更而来。两被告签订房*出租合同，租用XXX综合楼的门市，租期至2013年5月31日，以上均是事实。但租期届满*，原、被告双**然没有*立书面合同，但口头约定被告继续使用，原租赁费*标准不变。2013年12月16日，被告已将租赁房*的钥匙交给了原告法*代表人张XX。因此，原告的诉讼请求不能**，被告只支*2013年6月1日至2013年12月16日期间的租金。同时，双***续租时*头约定，被告对租赁房*进行了装修，花*38800.00元，该款应*原告补偿给被告。被告在原租赁期间添置的设施*备，原告也应*一并返还给被告，对此被告未提出反诉。

一审法*认为，2008年4月25日，二被告与原重庆市XX公**订房*出租合同后，原云**XX公**行清算，将其债权*务移交给原重庆市XX公*，两公**并后*云**XX公**销登记。2010年3月29日，原重庆市XX公**更为重庆XX公*。故原告系适格的诉讼主体。依法**的合同，对当事人具有**约束*。原、被告签订的房*出租合同是双**实意思表示，没有*反法*或法*的规定，合法**。本案中，原、被告签订的租赁合同于2013年5月31日到期后，被告继续租用至2013年12月15日，原告未提出异议，根据《中华*民共和**同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有*出异议的，原租赁合同继续有*，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告租赁期间届满**原租赁合同继续有*，按原合同支*租金，但租赁期限为不定期。2013年12月15日，原告向*被告发函，要求二被告从*赁房*中搬出，并交还房*钥匙；且原告主张*被告至今未交还房*钥匙，房*一直未交付。二被告辩称其于2013年12月15日收到函后*搬出租赁房*，并已交还房*钥匙。为了证明*抗辩理由，二被告申*证人秦X出庭作证，证人陈*其系原金*指休闲中心登记的负责人，也是二被告的合伙人；其与被告王X一起将钥匙交给了原告。根据《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有*任*供证据。”的规定，二被告对主张*经*还房*钥匙负有*证责任，但其未举示书面证据，其申*一位证人秦X出庭作证，系孤证，且该证人与二被告有**上的利*关*，该证人证言不予采信。故对二被告的该主张，不予支*。原告要求二被告交还租赁房*，法*在审理过程*已将房*交还给原告。因原房*租赁合同到期后，原租赁合同继续有*，但租赁期限为不定期，原告虽然对二被告继续使用该租赁房*提出过异议，但一直未解*合同。故原告要求二被告支*未支*的租金，予以支*，但租金**原、被告原租赁合同约定的租金**，即65000.00元／年。据此，依照《中华*民共和**同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高*民法*关**事诉讼证据的若干*定》第二条之规定，判决：一、被告王X、张XX在判决生效后*十日内按65000.00元／年*计*标准支*原告重庆XX公**2013年6月1日起至交付时（2014年8月4日）止的租金，即76397.26元（65000.00元／年÷365天×429天）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4790.00元，减半收取2395.00元，由原告重庆XX公**担1197.50元，由被告王X、张XX负担1197.50元。

张XX、王X不服，向*院提起上诉，要求改判一审判决，仅支*2013年6月1日至2013年12月15日的租金29383元，诉讼费*由被上诉人承担。其理由为：一审法*认定事实错误，我方*2013年12月15日就已经*业，搬出了租赁房*，把钥匙还给被上诉人的法*代表人张XX了，被上诉人一直在对外出租，我们发函告知了其我们没有*用租赁房*的事实。2014年8月4日，一审法*通*我方*没有*知是交接房*，而是去核对有*需要搬走的物品，我方*认可是在那*交回房*。对2013年12月15日前的租金，我方*直认可，只是之前因为对我方**的消防户头没有*偿，所以没有*付。

被上诉人答辩称，虽上诉人在2013年12月15日不再营业，但上诉人一直没有*钥匙交还回来，我方*直没有*回房*，也因此一直没有**房*出租，2014年8月4日，在法*的主持下才收回房*，请求维持原判。

二审中本院在2014年11月16日组织双**现场进行了查*，上诉人也提交了争议房*在2014年8月4日的室内相*。对本院现场查*情况*上诉人提供的相*双**行了质证，上诉人称并未搬走室内物品，被上诉人称2014年8月4日法*主持交接后，上诉人还拿走了水**、扯坏了电线，该说法**审法*当场查*的情况*符，水**和*线均没有*破坏，房*内的现状和2013年8月4日的房*内情况*本一致。对一审查**上诉人租赁情况****来函件情况*院予以确认。

本院认为，本案的争议焦*为：一、2013年6月1日到2013年12月15日，上诉人在房*到期后*续使用被上诉人的房*属于*么性质？二、2013年12月16日后，上诉人是否还在继续占用该房*？该房*空*的损失是否应*由上诉人承担？针对以上焦*，本院综合评述如下：

一、2013年6月1日到2013年12月15日，上诉人在房*租赁到期后*续使用被上诉人的房*属于*么性质？

上诉人和*上诉人签订的租赁合同于2013年5月31日到期后，被告继续租赁争议房*，原告未提出异议。2013年12月15日，被上诉人发函给上诉人明*告知不再将房*交由上诉人经*，并要求给付超期房*费。《中华*民共和**同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有*出异议的，原租赁合同继续有*，但租赁期限为不定期。根据以上事实和**，应*定上诉人和*上诉人在2013年6月1日起建立了不定期租赁关*，而2013年12月15日，被上诉人解*了不定期租赁关*。上诉人应*按照原合同中约定的租金*准支*此期间的租金。双**此没有*议。

二、2013年12月16日后，上诉人是否还在继续占用该房*，房*什么时*交还给了被上诉人？该房*空*的损失是否应*由上诉人承担？

2013年12月15日，上诉人在收到被上诉人的函后，当天停止营业。并且在2013年12月15日、2014年3月31日，上诉人两次书面答复被上诉人，第一次答复停业，第二次答复房*早已交给了被上诉人。被上诉人认可其停业时*和*复，也承认上诉人停业几天后*已经*外招租，但称上诉人没有*还钥匙，所以房*并没有*回，仍由上诉人占用。双**于*房**发生了争议。从***交易**看，被上诉人并没有*证证明*租赁中交接钥匙时*要出具收条。因此，被上诉人以书面交钥匙收条为交房*据理由并不成*。上诉人停业后，被上诉人对房*进行了对外招租，应*视为被上诉人对该房*已经*际接收，且在2014年3月31日，上诉人的回函也明*告知其房*已经*还，被上诉人一直以未交还钥匙为由，称房*没有*收，该理由并不成*。诉讼中，2014年8月4日，一审法*打开房*，对房*进行了查*，并当面将房*交由被上诉人，并不是上诉人交回房*的时*。从*审中当事人提供的证据和**现场查*情况，一审法*认定交房**为2014年8月4日不当。本院认定上诉人在2013年12月15日已经*业，并将房*交回了被上诉人，从*二天开始，上诉人就不再占有*上诉人的原出租房*。被上诉人的房*自2013年12月16日开始处于**状态，上诉人并没有*用该房，被上诉人称是上诉人仍然占用该房*成*不能*租而造成*失，没有***据证实，因此，被上诉人房*空*的损失，不应*由上诉人来承担。被上诉人要求上诉人承担2013年12月16日起的房*占用费*失理由不充*，请求不能**。

综上，上诉人的上诉请求及理由成*。二审中当事人提供的新证据和**查**新事实导致一审认定事实不当，本院予以改判。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项*规定，判决如下：

一、撤销重庆市云**人民法*（2014）云**初字第01479号民事判决；

二、上诉人王X、张XX在本判决生效后*十日内按65000元／年*计*标准支*被上诉人重庆XX公**2013年6月1日起至2013年12月15日为止的租金35260元（65000元／年÷365天×198天）；

三、驳回被上诉人重庆XX公**其他诉讼请求。

一审案件受理费2395元，由上诉人王X、张XX负担1105元，被上诉人重庆XX公**担1290元，二审案件受理费1709.93元，由被上诉人重庆XX公**担。

本判决为终*判决。

审　判　长　　夏　川

审　判　员　　刘*苹

代理审判员　　杨XX

书　记　员　　胡XX