上诉人付XX与被上诉人林XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：付XX，男，汉族，1955年7月5日出生。

委托代理人：李X，河南XX律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：林XX，男，汉族，1969年3月28日出生。

委托代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。

上诉人付XX因与被上诉人林XX房屋租赁合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2013）召民初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人付XX及其委托代理人李X、被上诉人林XX及其委托代理人何继纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2011年9月1日，原告将其位于召陵镇人民路与沟李路口交叉口东北XX对面三层楼房出租给被告，并签订租赁合同一份，合同载明：“租房地址：召陵镇人民路与沟李路口交叉口东北XX，齐都大饭店对面三层楼房。时间十年，自2011年9月1日到2020年8月31日止。房价一年1.1万元，前三年不变，以后随行就市，在此期间双方不得随意中止合同，谁违约谁拿现金一万元”。2011年9月1日到2012年9月1日的租金被告已付清。2012年9月1日，被告向原告支付租金5500元。2012年4月份，被告所租赁房屋后面的空地新建了房屋，后原告索要2012年9月1日到2013年9月1日剩余的后半年的租金5500元时，被告以新建的房屋影响其正常经营为由拒不支付。2013年4月10日被告从所租赁的房屋搬走，现原告诉至我院，要求判如所请。被告认为原告新建房屋影响其正常经营，迫使被告搬迁，原告已构成违约，且给被告造成经济损失，要求判如所请。

原审法院认为，原被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。关于租金数额，原被告合同约定的租赁地点为召陵镇人民路与沟李路口交叉口东北XX，齐都大饭店对面三层楼房，租金为每年11000元，原被告于2011年9月1日签订合同，2013年4月10日搬离，被告已支付2011年9月1日到2013年2月28日的租金，故被告应再支付给原告的租金是从2013年3月1日到2013年4月10日，共41天，共11000元÷365天×41天=1235.62元。关于违约责任，被告称他人在被告租赁范围之外建造房屋，影响其正常经营，但无切实可靠的证据证明确实对其造成影响，被告以该理由终止合同，应属违约，故按照合同约定，被告应支付给原告违约金。关于违约金的数额，双方约定违约金10000元明显过高，法院酌定违约金为两个月的租金共11000元÷365天×60天=1808.22元。关于被告反诉原告支付违约金10000元、经济损失及搬迁费用10000元，本案属被告违约，故对被告的反诉请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告林XX于本判决生效后十日内支付原告付XX租金1235.62元。二、被告林XX于本判决生效后十日内支付原告付XX违约金1808.22元。三、驳回原告付XX的其他诉讼请求。四、驳回被告林XX的反诉请求。本诉案件受理费190元，由原告承担150元，由被告承担40元。反诉案件受理300元，由被告林XX承担。

付XX上诉称，1、原审法院认定违约金过高没有法律依据，被上诉人应当按合同约定支付违约金1万元；2、原审法院认定房屋租赁期间错误，双方约定房租是按年缴纳的，租赁期应当计算到2013年9月1日。3、原审判决程序违法。请求：撤销召陵区人民法院（2013）召民初字第919号民事判决第一、二项，改判被上诉人支付上诉人2012年9月1日至2013年9月1日房屋租赁费5500元，赔偿违约金10000元。

林XX二审答辩称，原审法院认定事实错误，答辩人并无违约之处，实际上是上诉人付XX违约，答辩人依法享有合同解除权，并已经行使了该权利。请求二审法院依法改判答辩人不承担违约责任。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

根据双方当事人诉辩意见，归纳本案争执焦点为，1、原审法院认定10000元违约金过高，是否有事实根据和法律依据？2、原审认定的房屋租赁期间应算到何时？

本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方约定违约金10000元明显过高，原审法院酌定违约金为两个月的租金，并无不当，本院予以支持。被上诉人林XX租赁期应当计算到其从所租赁的房屋搬走之日，故原审判决被上诉人林XX再支付给上诉人付XX租金1235.62元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人付XX的上诉主张，因缺乏法律依据，依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费190元，由上诉人付XX负担。

本判决为终审判决。

审  判  长   李  强

审  判  员   赵XX

审  判  员   曹XX

书  记  员   胡XX