谭XX与杨X房屋租赁合同纠纷再审审查民事裁定书

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭XX。

委托代理人：程X，重庆至立律师事务所律师。

委托代理人：黄俊龙，重庆至立律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨X。

再审申请人谭XX因与被申请人杨X房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第05092号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

谭XX申请再审称：杨X未按合同约定缴纳房租，违约行为在先，谭XX于2012年12月13日将涉案房屋锁住属于私力救济行为，应认定租金损失赔偿责任截止时间为2013年3月24日。谭XX认为一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院认为：再审申请人谭XX与被申请人杨X签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自的义务。杨X在承租谭XX的房屋后，应当按约向谭XX支付租金，谭XX也应承担将租赁房屋交给杨X使用的义务。本案中，杨X仅向谭XX支付了自2012年5月21日起至2012年11月20日期间的租金，自2012年11月21日起的租金未再支付，而谭XX自2012年12月13日起将涉案房屋锁住，不再交由杨X使用。因此，第一，根据双方《房屋租赁合同》的约定，杨X未按时交纳房租构成违约，谭XX有权以不退还杨X的履约保证金等方式主张违约责任，但其直接将涉案房屋锁住的行为，不符合合同约定；第二，杨X应当按照合同约定向谭XX支付自2012年11月21日起的租金。本案中，虽双方确认《房屋租赁合同》于2013年3月24日终止，但鉴于出租人谭XX自2012年12月14日起未履行将房屋交予承租人杨X使用的义务，杨X在房屋被锁住后无法继续使用承租房屋，则杨X自2012年12月14日起可不再支付房租，故一、二审判决认定杨X还应向谭XX支付2012年11月21日至2012年12月13日期间的租金，符合本案事实，并无不当。

综上，一、二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，谭XX的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回谭XX的再审申请。

审 判 长　　　　王XX

代理审判员　　　　何XX

代理审判员　　　　陈XX

书 记 员　　　　王 星