原告（反诉被告）左XX与被告冯XX、衡阳市XX公司（反诉原告）发生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）左XX，男。

委托代理人龙XX，湖南XX律师。

委托代理人陈XX，湖南XX律师。

被告冯XX，男。

被告（反诉原告）衡阳市XX公司，住所地衡阳市雁峰区XX。

法定代表人冯XX，该公司总经理。

以上二被告共同委托代理人凌XX，湖南XX律师。

原告（反诉被告）左XX因与被告冯XX、衡阳市XX公司（以下简称XX公司）（反诉原告）发生房屋租赁合同纠纷，于2013年11月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员高X宏担任审判长，人民陪审员刘秋贵、姚XX参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员姚芳担任法庭记录。原告左XX及其委托代理人龙XX、陈XX，被告冯XX、XX公司的委托代理人凌XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）左XX诉称：2013年1月19日，左XX与XX公司签订了一份《房屋租赁合同》，左XX将位于衡阳市雁峰区蒸湘南XX的房屋租赁给XX公司，XX公司支付一定租金。但左XX在将房屋交付XX公司后，XX公司屡次拖欠租金。2013年9月5日，左XX又通知XX公司支付房租，但至今XX公司仍未支付。为维护左XX的合法权益，请求法院判令解除左XX与XX公司签订的房屋租赁合同，XX公司将承租的房产交还给左XX；冯XX、XX公司按每月15000元向左XX支付2013年9月1日至11月30日三个月租金45000元（拖欠租金计至归还房产之日止）；冯XX、XX公司支付左XX违约金10000元；本案诉讼费由冯XX、XX公司承担。

原告（反诉被告）左XX为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：

1、身份证复印件及企业注册登记资料，用以证明二被告的诉讼主体资格，冯XX担任XX公司总经理；

2、房屋所有权证，用以证明左XX系出租房屋的所有权人；

3、（2012）湘衡雁证内字第2481号公证书及通知书，用以证明左XX与前一房屋租赁人王XX合同到期，左XX己通知王XX按合同约定时间搬迁的事实；

4、房屋租赁合同，用以证明左XX与XX公司租赁关系的事实；

5、通知，用以证明2013年9月5日，左XX向XX公司催交租金，XX公司签收的事实；

6、承包合同及收款证明，用以证明左XX按合同约定完成了房屋改建工程，并己于2013年3月1日前交付XX公司，左XX按合同约定全面履行了义务。

对左XX提供的证据，冯XX、XX公司的质证意见为：对证据1-5的真实性均无异议，对证据3的关联性有异议，认为与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据不能达到左XX的证明目的。

被告冯XX、被告（反诉原告）XX公司辩称：左XX诉称的房屋租赁合同的内容没有异议，按合同约定左XX应于2013年3月1日交房，但实际左XX延期了24天才交房，故XX公司交纳房租的时间也应顺延，且延期产生的违约金应抵扣房屋租金，请求法院驳回左XX的诉讼请求，XX公司希望继续履行合同。

被告（反诉原告）XX公司反诉称：XX公司因生产经营需要与左XX签订了一份房屋租赁合同，双方约定：左XX于2013年3月1日将房屋交付XX公司，如违约每延期一天左XX赔偿XX公司2000元等内容。合同签订后，左XX于2013年3月25日才将房屋交付给XX公司，迟延交房24天，故左XX应赔偿XX公司48000元。双方因房屋租金及赔偿款问题曾在雁峰区岳屏派出所达成过调解协议，但左XX拒不履行调解协议。鉴于左XX的严重违约行为给XX公司经营带来的经济损失，请求法院判令左XX向XX公司支付逾期交房赔偿金48000元；反诉费用由左XX承担。

被告（反诉原告）XX公司为支持其反诉请求，向本院提供如下证据：

1、房屋租赁合同，用以证明左XX应于2013年3月1日向XX公司交付房屋，如延期，每延期一天赔偿2000元；

2、治安案件调解笔录，用以证明双方在岳屏派出所调解时，左XX认可延期交房24天的事实。

对XX公司提供的证据，左XX的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明左XX没有如期交房；对证据2有异议，认为调解是在派出所强制的情况下进行的，左XX虽然签了字，但因不同意调解内容，所以调解协议并未履行，也不存在延期交房的事实。

原告（反诉被告）左XX对反诉辩称：XX公司提出反诉的事实不真实，反诉没有理由和依据。从左XX提供的证据可以看出，左XX己按期交房。双方虽达成过调解协议，但协议是在强迫下签订的，并不是左XX的真实意思表示，这只是XX公司拒不交纳租金的借口。

对于双方当事人提供的证据，本院分析认定意见如下：对左XX提供的证据1、2、4、5，冯XX、XX公司均无异议，本院予以采信；对左XX提供的证据3，其系左XX与前一承租人的关系，与本案无实质关联性，对该份证据的关联性本院不予采信；对左XX提供的证据6，无法核实其真实性、合法性，且均系左XX与案外人的关系，对该份证据本院不予采信。对XX公司提供的证据1，左XX对其真实性均无异议，对该份证据的真实性本院予以采信；对XX公司提供的证据2，其来源合法，对其真实性本院予以采信。

依据本院审核认定的证据以及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：

2013年1月19日，出租方左XX（甲方）与承租方XX公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋座落于衡阳市雁峰区蒸湘南XX原绝缘材料厂，建筑面积三千多平方米左右（具体以房屋所有权证登记面积为准）。该房屋租赁为五年，自2013年4月1日起至2018年3月30日止，其中甲方给乙方一个月（即2013年3月1日至2013年4月1日止）装修时间，该一个月不计租金，甲方应于2013年3月1日前将房屋交付给乙方使用。自双方清点完房屋附属设施及附属物品并签字认可且移交房门钥匙即视为交付。该房屋月租金为人民币15000元，第一期乙方先交付15000元给甲方作押金，另支付75000元作为2013年4月1日起至2013年9月1日止的房租费用，第二期租金应于对应的应交租金月的前5日内交付，以此类推，租金以现金方式支付，甲方在收到租金后给乙方开具收据。甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，导致合同终止，视为违约，违约金双方同意为10000元，若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之，乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额违约金。双方还在补充条款中约定，甲方应在2013年3月1日如期交房，每延期一天应向乙方赔偿2000元／天。合同签订后，XX公司按合同约定向左XX支付了90000元，其中15000元为押金，75000元为2013年4月1日至2013年9月1日的房租费用。2013年9月1日后，XX公司未向左XX支付房屋租金。2013年9月7日，左XX向XX公司发出了一份通知：XX公司租赁左XX房屋，按双方合同约定，应在2013年9月5日内交清第二期（即9月1日至9月30日）租金15000元，经左XX多次催交未果，现限你公司于2013年9月30日前交清该月房租，否则视为你方未按合同约定履行，导致合同终止，将按合同扣除违约金，特此通知。因为对于房屋的交付，左XX与XX公司并没有实质的书面通知、清点房屋附属设施、交付钥匙等，导致双方对房屋交付时间认识有差异。XX公司系有限责任公司（私营），其法定代表人为冯XX。

本院认为：左XX与XX公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案因XX公司未按合同约定迟延支付房租引发，XX公司对此应承担本案纠纷全部责任。XX公司虽有迟延交付房租的事实，但也是其基于对左XX交房期限的认识不同而发生，并且XX公司迟延交付的房租只有二期，同时XX公司也表示愿意继续履行房屋租赁合同，从促进交易及互惠互利原则考虑，对左XX要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。XX公司拖欠左XX的房租至2013年11月30日己有4.5万元（自2013年9月1日至2013年11月30日共三个月，15000元／月×3月），该租金XX公司应支付给左XX，故对原告左XX请求被告XX公司支付拖欠租金4.5万元的诉请，本院予以支持。另双方在履行合同期间的租金问题，原、被告双方可依据合同约定据实结算。XX公司反诉称，左XX未按期交房，故逾期交房的事实应由XX公司负责举证，XX公司没有证据证明左XX何时交房，应由XX公司承担举证不能的不利后果，对XX公司要求左XX支付逾期交房赔偿金48000元的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对左XX要求XX公司支付违约金10000元的请求，本院也不予支持。XX公司系有独立法人资质的企业，冯XX系其法定代表人，故冯XX不是本案的适格被告。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）衡阳市XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）左XX房屋租金4.5万元（自2013年9月1日至2013年11月30日）；

二、驳回原告（反诉被告）左XX的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）衡阳市XX公司的反诉请求；

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费11800元，反诉受理费1000元，合计12800元，由被告（反诉原告）衡阳市XX公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审　判　长　　高X宏

人民陪审员　　刘秋贵

人民陪审员　　姚XX

代理书记员　　姚　芳

校对人：姚芳注：本案适用法律条款见附页

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。