李XX、钟XX、钟XX、钟XX与钟XX、钟XX租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：李XX，女，1963年6月26日出生，汉族。

原告：钟XX，女，1971年11月14日出生，汉族。

原告：钟XX，男，1982年10月13日出生，汉族。

原告：钟XX，女，1983年12月5日出生，汉族。

上述四原告的共同委托代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。

被告：钟XX，男，1976年12月15日出生，汉族。

被告：钟XX，男，1963年7月19日出生，汉族。

原告李XX、钟XX、钟XX、钟XX诉被告钟XX、钟XX租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日受理后，依法由审判员刘XX独任审判，于2013年11月26日公开开庭进行审理。原告李XX及原告李XX、钟XX、钟XX、钟XX的共同委托代理人江辉，被告钟XX、钟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原瑞边村村民钟XX在狮岭镇芙蓉XX入口旁有三块宅基地（地号分别为戊36-1、戊36-2、戊36-3，集体土地建设用地使用证号为“花府集建总字（1991）第XXX号”）。钟XX夫妻在上述宅基地上建了房屋三间。1997年5月28日钟XX病故。因钟XX的父母在此之前已去世，钟XX的遗产由四原告共同继承。2004年12月16日，原告李XX、钟XX与钟XX签订了一份《房屋场地承租合同》，约定将位于地号戊36-1上的房屋及房屋前后的空地、院中的水井和种花的土地出租给钟XX，约定合同期限为15年，自2004年2月1日起租金每年1000元，分期支付租金，先交租后使用，并约定了每期的交租时间。瑞边村永群经济合作社在该合同公证方处签字盖章确认。钟XX承租此地后开办了“芙蓉XX”。

2013年春原告发现钟XX已将房屋和场地转租给钟XX，并得知钟XX不仅使用了承租的房屋和场地，还使用了原告另外两间房屋及房屋前后的空地，并且打通原告的三间房屋、扩建了一个200平方米的大厅用于经营。钟XX也占用了该地块的全部土地和房屋，并开办经营“广州市花都区狮岭雄XX”。为此，原告要求解除合同、收回房屋和场地，但经多次与二被告交涉未果。钟XX未经原告同意擅自转租并擅自使用承租标的外的其他房屋和土地，严重损害了原告的合法权益。据此，原告请求法院判令：1、解除原告与被告钟XX于2004年12月16日签订的《房屋场地承租合同》。2、确认两被告于2011年7月11日签订的《山庄转让协议》无效。3、两被告立即返还占用的全部房屋和场地。4、被告钟XX支付原告合同范围外两间房屋2004年至2011年期间的使用费7000元。5、两被告连带支付原告合同范围外两间房屋2012年至今的使用费2000元。6、本案诉讼费由两被告承担。

被告钟XX辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、不同意解除合同。我原经营的芙蓉XX（现名雄XX）的用地大部分是与瑞边村一队租用的，向原告租用的80多平方米的房子和场地都在山庄范围内，且原告的房屋和场地只占山庄的一小部分。我自2004年从上一手陈XX处接手山庄后，原告的房屋和场地范围及结构我都没有改动，只是做了一点批荡和翻新。2011年，我与钟XX合作经营山庄，当时我把这件事情告知原告。2011年，我告知原告李XX和瑞边村一队我已经把山庄转让给钟XX，但租金仍由我来交纳。当时原告承诺反正租金按合同约定交纳就可以，合同期满后再重新签订，所以原告对我转租的事情是清楚且同意的。2、我认为我与被告钟XX签订的《山庄转让协议》有效，原告无权主张我与钟XX的《山庄转让协议》无效，因原告的房子只占山庄的一小部分。基于上述理由，我不同意返还涉案房屋和土地。3、我按合同约定使用原告的房屋和场地，我已经按合同约定按时支付了租金，对原告要求我支付合同范围外两间房屋的使用费不清楚也不合理。我不清楚原告所谓的合同范围外的两间房屋的事情，也不清楚原告计算使用费的依据。

被告钟XX辩称：不同意原告的诉讼请求。根据合同相对性原则，我不是合同签订方，原告无权向我主张上述诉讼请求。我现在正在经营钟XX转让给我的山庄（原名芙蓉XX，现名雄XX）。其它意见与钟XX意见一致。

经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区XX，房屋的集体土地建设用地使用证登记的使用权人是钟XX。李XX与钟XX原是夫妻关系，钟XX是钟XX与其前妻的女儿，钟XX和钟XX是李XX与钟XX的婚生子女。钟XX于1997年去世，钟XX的父母在钟XX去世前已去世，涉案房屋为钟XX的遗产，四原告未办理遗产继承。原告提供的集体土地建设用地使用证显示土地使用者为钟XX，住宅三处，分别为戊36-1，建筑占地面积73平方米；戊36-2，建筑占地面积33.5平方米；戊36-3，建筑占地面积22.8平方米。

原告李XX（出租人、甲方）与被告钟XX（承租人、乙方）于2004年12月16日签订《房屋场地承租合同》，合同约定：甲方将原已出租的约80平方米左右的房屋、水井一口、原有种花的余地及房屋前后余地（面积约100米×50米）范围内的土地转租给乙方用于停放车辆及其他使用。承包期限15年，从2004年2月1日起至2019年2月1日止，租金每年1000元，租金分五期交纳，第一期于双方签订合同之日交纳3000元（已由原承租人陈XX交纳给甲方），乙方从第二期开始支付租金，第二期于2007年1月30日交纳3000元，第三期于2010年2月1日交纳3000元，第四期于2014年2月1日交纳3000元，第五期于2017年2月1日交纳3000元。乙方在使用期限内的建设及经营，甲方不得干涉，乙方须办理有关手续时甲方必须提供协助。乙方在租赁期内，甲方不得以任何理由终止合同，如甲方终止合同造成乙方直接经济损失，全部由甲方负责。遇国家政府发展需要征用地作出补偿时，基地及原有物业、土地补偿归甲方所有。原承租人陈XX与甲方签订的房屋租赁合同在本合同签订后失效。

李XX与钟XX签订《房屋场地承租合同》前，李XX与陈XX签订涉案房屋及场地租赁合同，李XX将涉案房屋及场地出租给陈XX使用，陈XX在其向瑞边村一队租用的场地及向李XX租用的房屋及场地上经营饮食业，成立“三亚XX”（双名“三兄山庄”、“荔园山庄”），整个山庄占地面积约4000多平方米，原告出租的房屋及场地仅占一小部分。2004年间，陈XX将上述山庄转包给钟XX，2004年12月16日经李XX、陈XX及钟XX协商一致，由原告李XX与钟XX重新签订租赁合同（即涉案《房屋场地承租合同》）。钟XX与李XX签订合同后，由陈XX向钟XX交付涉案房屋及土地。钟XX接手后将山庄改名“芙蓉XX”进行经营。2011年7月，钟XX把山庄将转让给钟XX的事情告知李XX及其丈夫，并要求按原合同将承租方改为钟XX。钟XX并称当时李XX称合同未到期，也不认识钟XX，租金还是由钟XX交纳，合同期满后再重新签订。

2011年7月11日，钟XX（甲方）与钟XX（乙方）签订《山庄转让协议》，约定甲方将芙蓉XX承包经营权转让给乙方，乙方支付甲方转让费58万元。甲方需协助乙方办完相关转让手续。钟XX在与钟XX签订《山庄转让协议》后的第二天将山庄转让情况告知李XX，李XX没有理会。钟XX与钟XX签订《山庄转让协议》后，山庄由钟XX经营，并更名为“雄XX”。钟XX并称2011年7、8月间，李XX及其丈夫曾到“雄XX”吃饭，并询问钟XX山庄是否由他经营，租金由谁支付等。

庭审中，原告认为本案合同出租给钟XX的房屋是戊36-1宅基地的房屋（面积73平方米）及空地。戊36-2、戊36-3这两块宅基地上的房屋并不是涉案合同出租范围，李XX向钟XX出租涉案房屋时，上述三地号之间的房屋均有明显间隔，不相连通。但2013年李XX发现钟XX将房屋及场地转租给钟XX，并使用了另外两间房屋及房屋前后的空地，将原告的三间房屋打通，扩建了一间200平方米的大厅用于经营餐饮业，钟XX也使用了上述全部土地及房屋。钟XX称涉案房屋及场地均由上一手承租人陈XX交付其使用，交付时的房屋及场地均是陈XX当时使用的状态并一直延续下来，其接手后并没有改动原来房屋的结构，只是作了翻新。而且与原告签订合同时原告并无告知其存在合同外的房屋和场地。

经征询陈XX，陈XX称与李XX签订合同时租赁的是李XX的全部房屋及空地（当时只有两间房屋是完整的，有一间是坍塌了的冲凉房），并不存在有合同范围外的房屋。李XX称将房屋及场地出租给陈XX前，三间房屋是独立分开的，73平方米的房屋由其居住，另两间为厨房和杂物房。与陈XX签订的合同是由陈XX草拟好后交由其签名，当时对具体租赁房屋的范围不清楚，与陈XX签订合同后，陈XX如何使用房屋和场地也不清楚，与钟XX签订合同时虽到过现场，但也没有留意房屋和场地当时的状态。但租赁的范围应以合同为准。

李XX与钟XX签订合同后，钟XX均按约定向李XX支付租金。原告称其于2013年春节后得知钟XX将涉案房屋及场地转租给钟XX后，曾向两被告主张要求收回房屋及场地。对此，原告没有提供证据证明。

本院认为：原告李XX与被告钟XX签订的《房屋场地承租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。合同签订后，钟XX按约定向李XX支付租金。钟XX于2011年7月将山庄（包括承租原告的房屋及场地在内）转包给钟XX前将该情况告知李XX，并要求改签合同，钟XX在与钟XX签订《山庄转让协议》后再次告知李XX及要求重新签订合同，但李XX没有理会。且2011年7、8月间原告曾到涉案场所（钟XX经营的“雄XX”）吃饭并向钟XX了解山庄的经营情况。根据上述情况，李XX虽没有明确表示同意钟XX转租涉案房屋及场地，但李XX于2011年7、8月已知道或应当知道钟XX将涉案房屋及场地转租给钟XX，李XX在知道或应当知道转租事实6个月内并无提出异议。因此，四原告现以在2013年春节才发现钟XX未经其同意将房屋及场地转租给钟XX，主张解除与钟XX签订的《房屋场地承租合同》及认定钟XX与钟XX签订的《山庄转让协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，四原告要求两被告返还房屋和场地，本院亦不予支持。

关于原告要求被告支付合同范围外两间房屋的使用费问题。因李XX在庭审中称其与陈XX签订合同时，对具体租赁房屋的范围不清楚，和陈XX签订合同后，陈XX如何使用其房屋及场地也不清楚，与钟XX签订合同时虽到过现场，但也没有注意当时房屋使用的状况。而钟XX、钟XX均称其使用原告的房屋及场地均为陈XX当时使用的状态延续下来，其没有改变原告房屋的结构。经询问陈XX，陈XX表示其当时与李XX签订合同约定的租赁范围为李XX的全部房屋及空地，并不存在合同范围外的房屋问题。因李XX与钟XX签订合同时的房屋及场地由陈XX交付钟XX使用，而李XX并无向钟XX明确房屋及场地的使用范围，所以，钟XX有正当理由认为陈XX交付其使用的房屋及场地均为合同范围内的房屋及场地。因此，原告要求两被告支付所谓合同范围外的两间房屋的使用费，没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：

驳回四原告的全部诉讼请求。

案件受理费75元，由四原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审判员　　刘XX

书记员　　陈XX