周XX与宋X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：宋X。

委托代理人：刘培淑，山东陆海律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：周XX。

委托代理人：惠XX，山东XX律师。

委托代理人：曹XX，山东XX律师。

上诉人宋X因与被上诉人周XX房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2013年11月18日，周XX作为甲方与作为乙方的宋X签订店铺转让合同一份，主要内容约定：甲方于2013年11月18日将位于沁园的店铺（面积240㎡）转让给乙方使用。该店铺产权所有人为城建XX，城建XX与甲方签订了租赁合同，租期到2014年5月11日止，年租金为47000元人民币。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向城建XX履行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方所有，租赁期满后不动产归丙所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。乙方在2013年11月25日前一次性向甲方支付转让费，共计人民币63000元，上述费用已包括甲方交给丙方的押金。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为幼儿园，租期内乙方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。甲方应保证丙同意甲转让店铺，如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任。遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。本合同一式二份，自签字之日起生效。

合同签订后，宋X向周XX交纳定金10000元，周XX签订合同时其经营幼儿园许可证尚在办理过程中，宋X辩称经营几天后到教育部门核实，因周XX的幼儿园经营许可证不能办理，宋X无法经营，案件审理过程中，周XX的幼儿园经营许可证仍未办理。宋X还辩称周XX拖欠他人欠款被法院强制执行，在涉案房屋门口贴上强制执行通知引发宋X恐慌为由搬出涉案租赁房屋，未提供证据予以证实，周XX以不予认可。涉案房屋一直空闲至2014年5月周XX与出租单位城建XX办理退房手续。案件审理期间，因宋X反诉请求未在法定的答辩期间提出，故反诉请求不符合法律规定，书面告知宋X本案不予合并审理，可另案主张权利。

另查明：宋X搬离涉案房屋时搬走空调2台、桌子14张、椅子43把、消毒柜一件、保温桶一个、加热桶一个、大型滑梯一个、音箱两套、木马6个、黑板3块、床44张、杯子架3个、电视机3台、书架3个、EVD1个、钟表5个、沙包3个、积木2个马3个。周XX主张转让费63000元，除包括上述物品外，还包括装修费用及押金3000元，周XX提供购买物品清单及监控录像一份予以证实。宋X对搬走上述物品无异议，辩称为其本人租赁时搬进又搬出的财物，未提供证据予以证实。涉案房屋周XX于2014年5月办理退房手续，周XX补交物业费、水电费及搬家费680元等共计2186.51元，同时支取押金3000元。

本案中，周XX要求宋X支付拖欠的转让费53000元，同时支付周XX退房时补交的物业费、水电费及清理涉案房屋产生的搬家费680元等共计2186.51元。

原审认定上述事实的证据有当事人陈述、店铺转让合同、录像等。

原审认为：周XX与宋X签订的店铺转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。周XX与宋X约定的宋X租赁涉案房屋用途为开办幼儿园，在宋X接转涉案房屋后，直至周XX与房屋所有人租赁合同终止，周XX亦未办理完毕经营许可证，由此可见周XX在未取得幼儿园经营许可证的前提下，违反国家教育部门的相关规定，将房屋转让给宋X开办幼儿园，其转让行为存在过错，应承担违约责任。宋X明知周XX的幼儿园未办理经营许可证，仍愿意接转租赁的房屋经营，接转后在较短的时间内搬离，并搬走涉案房屋内物品，未尽到通知周XX退出转让房屋事宜，致使涉案房屋空闲数月，影响了周XX继续经营或另租他人，宋X对此亦存在过错，结合双方的过错程度，原审酌定由宋X承担本次转让损失的70%。

按照双方合同约定，宋X应支付的周XX转让费63000元中，包括押金3000元，周XX在2014年5月办理退房事宜时，支取退还押金3000元，故该3000元应从宋X承担的转让费中予以扣除，综上，宋X应支付周XX转让费42000元（（63000元转让费－3000元押金）×70%），宋X已交纳的定金10000元予以抵扣，宋X另行向周XX支付转让费32000元。按照店铺转让合同第三条约定，店铺装饰、装修及设备全部无偿归宋X所有，故宋X搬走的空调2台、桌子14张、椅子43把、消毒柜一件、保温桶一个、加热桶一个、大型滑梯一个、音箱两套、木马6个、黑板3块、床44张、杯子架3个、电视机3台、书架3个、EVD1个、钟表5个、沙包3个、积木2个马3个宋X已搬走的空调等上述物品，归宋X所有。对于周XX在2014年5月退出房屋租赁时交纳的物业费、水电费及清理涉案房屋产生的搬家费680元等共计2186.51元，由于宋X实际经营一段时间，搬走后应清理房屋及时办理交接手续，故周XX退房时交纳的物业费、水电费及清理房屋搬家费680元等共计2186.51元，由宋X承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条原审判决：一、宋XX判决生效之日起五日内支付周XX店面转让费32000元（已抵扣定金10000元）；二、宋XX判决生效之日起五日内支付周XX物业费、水电费及清理房屋搬家费680元等共计2186.51元；三、驳回周XX本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，由周XX负担550元，宋X负担575元。

上诉人宋X不服原审判决上诉称：一审判决认定事实错误。1、依据双方签订的合同，转让总价款应为53000元，一审认定为63000元错误，并且该转让价款中，房租仅有22276.71元，其余30723.29元为幼儿园内物品及办学手续的转让价值；2、双方在合同上均认可转让的幼儿园已有“营业执照”，一审认定宋X在签订合同时明知周XX没有经营许可证错误；3、宋X在签订合同后将自有物品搬进幼儿园，在撤离时搬走的亦是自有物品，一审认定宋X搬走的物品为周XX的物品无事实依据；4、宋X在与周XX协商解除合同后，及时通知了周XX，周XX在明知合同解除的情形下，任凭租赁经营场所闲置，恶意扩大损失，一审让宋X承担无依据；4、周XX在涉案合同签订之前声称幼儿园手续齐全，其是教育局的内退职工，令宋X产生重大误解，造成合同根本目的无法实现，故双方签订的合同应为可撤销合同，一审认定合同有效错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人周XX答辩称：双方当事人在签订合同之前，被上诉人已经明确告知上诉人幼儿园的营业执照的手续正在办理之中；双方在合同中明确约定了合同价款为63000元，上诉人对此并未提出异议；上诉人自愿签订合同后接收了店铺并进行了经营管理。一审认定事实清楚，判决适当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

二审查明：在二审庭审中，宋X向法庭提交了一份店铺转让合同，该合同内容与周XX在一审中提交的店铺转让合同基本一致，但宋X提交的合同中约定的转让费为53000元，周XX提交的合同上转让费由原来的53000元手写改成63000元。宋X主张双方约定的转让价款应为53000元，并非周XX主张的63000元，周XX不予认可，并称双方约定的是63000元，但由于在签订合同错误地写成了了53000元，后经双方协商，由宋X将周XX手中的合同改写成63000元，但宋X并未相应地改动其手中的合同，宋X在一审中对周XX所提供的合同并未提出异议，但在二审中对周XX的主张不予认可。

二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为：本案中，宋X与周XX签订的店铺转让合同，从合同内容来看，双方当事人转让的应是幼儿园的财产，并非是含办学许可证在内的幼儿园整个单位的转让。该合同是当事人的真实意思表示，转让标的合法，合同有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。宋X称双方转让的标的是含办学许可证在内的整个幼儿园，但从合同内容看，宋X在签订合同当时应是知道幼儿园的办学许可证尚未经过有关部门的审批，并且同意边办学边申请的做法，同时根据《幼儿园管理条例》第十一条“国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园”之规定，宋X作为原本从事幼儿园工作的从业者，应当明知学前教育机构实行办园许可证制度，并且在取得办园许可证后方可招生。因此，可以确认，双方合同转让的标的并不包含办学许可证在内，双方转让的仅是幼儿园的财产，故该合同应为有效合同。宋X关于因被周XX欺骗造成重大误解、合同应为可撤销合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。

对于合同约定的租赁费用数额问题，宋X在一审中并未对周XX所持有并向法庭提供金额为63000元的合同提出异议，在二审中亦未提供有效证据证明其上的更改并非其所为，应自行承担举证不能的不利后果，一审采信周XX所持有的金额为63000元的合同并确认合同约定的租金数额为63000元并无不当，本院予以确认。宋X关于租金数额应为53000元的上诉主张不能成立，本院不予支持。

根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。从本案合同履行的情况看，宋X向周XX交纳10000元定金，并在短期经营后，搬走物品撤离，对于搬走物品的归属，宋X主张搬走的系自有物品，未提供有效证据予以证实；对于撤离的原因，宋X主张系由于周XX拖欠他人款项导致涉案房屋门口被张贴导强制执行通知致其无法继续经营，亦未提供证据予以证实；对于履行了解除合同的通知义务及宋X主张的系双方协商解除，宋X均未提供证据予以证实。故根据“谁主张、谁举证”的原则，宋X应对上述主张承担举证不能的不利后果，本院均不予支持。

综上，原审认定合同有效，并结合双方的过错程度，酌定由宋X承担本次转让损失的70%，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1125元，由上诉人宋X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　杨荣国

审　判　员　　王林林

代理审判员　　徐笑梅

书　记　员　　叶XX