周XX与宋X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：宋X。

委托代理人：刘*淑，山****师*务所律师。

被上诉人（原审原告）：周XX。

委托代理人：惠XX，山*XX律师。

委托代理人：曹XX，山*XX律师。

上诉人宋X因与被上诉人周XX房*租赁合同纠纷一案，不服日照市东*区人民法*（2014）东*一初字第711号民事判决，向*院提起上诉。本院依法*成*议庭审理了本案，现已审理终*。

原审查*：2013年11月18日，周XX作为甲方*作为乙方*宋X签订店铺转让合同一份，主要内容*定：甲方*2013年11月18日将位于*园的店铺（面积240㎡）转让给乙方*用。该店铺产权*有*为城建XX，城建XX与甲方*订了租赁合同，租期到2014年5月11日止，年*金*47000元*民币。店铺交给乙方*，乙同意代替甲向*建XX履行该租赁合同，每年*纳租金*该合同约定由甲交纳的水*费*各项**，该合同期满**乙领回甲交纳的押金，该押金**方*有。店铺现有*修、装饰、设备（包*）全*无偿归*方*有，租赁期满**动产归*所有，动产无偿归*方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。乙方*2013年11月25日前一次性向*方**转让费，共计*民币63000元，上述费*已包*甲方*给丙方*押金。甲方*得再向*方**任**他费*。该店铺的营业执照已由甲方*理，经*范*为幼儿园，租期内乙方*续以甲方*义办理营业执照、税务登记等相**续，但相***及由乙方**引起的债权*务全*由乙方*责，与甲方*关。乙方*手经*前该店铺及营业执照上所载的所欠一切债务由甲方*责偿还，与乙方*关。甲方**证丙同意甲转让店铺，如由于*方*因导致丙或甲自己中途收回店铺，按甲不按时*付店铺承担违约责任。遇国**用拆迁店铺，有**偿归*方。本合同一式二份，自签字之日起生效。

合同签订后，宋X向*XX交纳定金10000元，周XX签订合同时*经*幼儿园许*证尚*办理过程*，宋X辩称经*几天后*教育部门核实，因周XX的幼儿园经*许*证不能*理，宋X无法**，案件审理过程*，周XX的幼儿园经*许*证仍未办理。宋X还辩称周XX拖欠他人欠款被法*强*执行，在涉案房*门口贴上强*执行通*引发宋X恐慌为由搬出涉案租赁房*，未提供证据予以证实，周XX以不予认可。涉案房*一直空*至2014年5月周XX与出租单*城建XX办理退房*续。案件审理期间，因宋X反诉请求未在法*的答辩期间提出，故反诉请求不符*法*规定，书面告知宋X本案不予合并审理，可另案主张**。

另查*：宋X搬离涉案房*时*走空*2台、桌子14张、椅子43把、消毒柜一件、保温*一个、加热桶一个、大型滑*一个、音箱两套、木马6个、黑板3块、床44张、杯子架3个、电视机3台、书架3个、EVD1个、钟表5个、沙*3个、积木2个马3个。周XX主张*让费63000元，除包*上述物品外，还包*装修费*及押金3000元，周XX提供购买物品清单*监控录像一份予以证实。宋X对搬走上述物品无异议，辩称为其本人租赁时*进又搬出的财物，未提供证据予以证实。涉案房*周XX于2014年5月办理退房*续，周XX补交物业费、水*费*搬家*680元*共计2186.51元，同时**押金3000元。

本案中，周XX要求宋X支*拖欠的转让费53000元，同时**周XX退房**交的物业费、水*费*清理涉案房*产生的搬家*680元*共计2186.51元。

原审认定上述事实的证据有*事人陈*、店铺转让合同、录像等。

原审认为：周XX与宋X签订的店铺转让合同，系双**实意思表示，合法**，予以确认。周XX与宋X约定的宋X租赁涉案房*用途为开办幼儿园，在宋X接转涉案房*后，直至周XX与房*所有*租赁合同终*，周XX亦未办理完毕**许*证，由此可见周XX在未取得幼儿园经*许*证的前提下，违反国**育部门的相**定，将房*转让给宋X开办幼儿园，其转让行为存在过错，应*担违约责任。宋X明*周XX的幼儿园未办理经*许*证，仍愿意接转租赁的房*经*，接转后*较短的时*内搬离，并搬走涉案房*内物品，未尽到通*周XX退出转让房*事宜，致使涉案房*空*数月，影响了周XX继续经*或另租他人，宋X对此亦存在过错，结合双**过错程*，原审酌定由宋X承担本次转让损失的70%。

按照双**同约定，宋X应**的周XX转让费63000元*，包*押金3000元，周XX在2014年5月办理退房*宜时，支*退还押金3000元，故该3000元***X承担的转让费*予以扣除，综上，宋X应**周XX转让费42000元（（63000元*让费－3000元*金）×70%），宋X已交纳的定金10000元*以抵扣，宋X另行向*XX支*转让费32000元。按照店铺转让合同第三条约定，店铺装饰、装修及设备全*无偿归*X所有，故宋X搬走的空*2台、桌子14张、椅子43把、消毒柜一件、保温*一个、加热桶一个、大型滑*一个、音箱两套、木马6个、黑板3块、床44张、杯子架3个、电视机3台、书架3个、EVD1个、钟表5个、沙*3个、积木2个马3个宋X已搬走的空*等上述物品，归*X所有。对于*XX在2014年5月退出房*租赁时*纳的物业费、水*费*清理涉案房*产生的搬家*680元*共计2186.51元，由于*X实际经*一段**，搬走后**理房*及时*理交接手续，故周XX退房**纳的物业费、水*费*清理房*搬家*680元*共计2186.51元，由宋X承担。据此，依照《中华*民共和**法**》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条；《中华*民共和**同法》第一百零七条、第一百二十一条原审判决：一、宋XX判决生效之日起五日内支*周XX店面转让费32000元（已抵扣定金10000元）；二、宋XX判决生效之日起五日内支*周XX物业费、水*费*清理房*搬家*680元*共计2186.51元；三、驳回周XX本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金**务，应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行期间的债务利*。案件受理费1125元，由周XX负担550元，宋X负担575元。

上诉人宋X不服原审判决上诉称：一审判决认定事实错误。1、依据双**订的合同，转让总价款应*53000元，一审认定为63000元*误，并且该转让价款中，房*仅有22276.71元，其余30723.29元*幼儿园内物品及办学手续的转让价值；2、双**合同上均认可转让的幼儿园已有“营业执照”，一审认定宋X在签订合同时**周XX没有**许*证错误；3、宋X在签订合同后*自有*品搬进幼儿园，在撤离时*走的亦是自有*品，一审认定宋X搬走的物品为周XX的物品无事实依据；4、宋X在与周XX协商**合同后，及时**了周XX，周XX在明*合同解*的情形下，任*租赁经*场所闲置，恶意扩大损失，一审让宋X承担无依据；4、周XX在涉案合同签订之前声称幼儿园手续齐*，其是教育局的内退职工，令宋X产生重大误解，造成*同根本目的无法*现，故双**订的合同应*可撤销合同，一审认定合同有*错误。综上，请求二审法*撤销一审判决，依法*判或发回重审，诉讼费*被上诉人承担。

被上诉人周XX答辩称：双**事人在签订合同之前，被上诉人已经**告知上诉人幼儿园的营业执照的手续正在办理之中；双**合同中明*约定了合同价款为63000元，上诉人对此并未提出异议；上诉人自愿签订合同后*收了店铺并进行了经*管*。一审认定事实清楚，判决适当，请求二审法*驳回上诉人的上诉请求。

二审查*：在二审庭审中，宋X向**提交了一份店铺转让合同，该合同内容*周XX在一审中提交的店铺转让合同基本一致，但宋X提交的合同中约定的转让费*53000元，周XX提交的合同上转让费*原来的53000元*写改成63000元。宋X主张***定的转让价款应*53000元，并非周XX主张*63000元，周XX不予认可，并称双**定的是63000元，但由于*签订合同错误地写成*了53000元，后****商，由宋X将周XX手中的合同改写成63000元，但宋X并未相**改动其手中的合同，宋X在一审中对周XX所提供的合同并未提出异议，但在二审中对周XX的主张*予认可。

二审查**其他事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为：本案中，宋X与周XX签订的店铺转让合同，从*同内容*看，双**事人转让的应*幼儿园的财产，并非是含办学许*证在内的幼儿园整个单*的转让。该合同是当事人的真实意思表示，转让标的合法，合同有*，双**事人应*全*履行合同约定的义务。宋X称双**让的标的是含办学许*证在内的整个幼儿园，但从*同内容*，宋X在签订合同当时**知道幼儿园的办学许*证尚*经*有**门的审批，并且同意边*学边**的做法，同时*据《幼儿园管*条例》第十一条“国**行幼儿园登记注册制度，未经*记注册，任***和*人不得举办幼儿园”之规定，宋X作为原本从*幼儿园工作的从*者，应*明*学前教育机构实行办园许*证制度，并且在取得办园许*证后**招生。因此，可以确认，双**同转让的标的并不包*办学许*证在内，双**让的仅是幼儿园的财产，故该合同应*有*合同。宋X关**被周XX欺骗造成*大误解、合同应*可撤销合同的上诉理由不能**，本院不予支*。

对于*同约定的租赁费*数额问题，宋X在一审中并未对周XX所持有*向**提供金*为63000元*合同提出异议，在二审中亦未提供有*证据证明*上的更改并非其所为，应*行承担举证不能*不利**，一审采信周XX所持有*金*为63000元*合同并确认合同约定的租金*额为63000元*无不当，本院予以确认。宋X关**金*额应*53000元*上诉主张*能**，本院不予支*。

根据法*规定，依法**的合同对当事人具有**约束*。当事人应*按照约定履行自己的义务。从*案合同履行的情况*，宋X向*XX交纳10000元*金，并在短期经*后，搬走物品撤离，对于*走物品的归*，宋X主张*走的系自有*品，未提供有*证据予以证实；对于*离的原因，宋X主张*由于*XX拖欠他人款项*致涉案房*门口被张*导强*执行通*致其无法*续经*，亦未提供证据予以证实；对于*行了解*合同的通*义务及宋X主张*系双**商**，宋X均未提供证据予以证实。故根据“谁主张、谁举证”的原则，宋X应*上述主张*担举证不能*不利**，本院均不予支*。

综上，原审认定合同有*，并结合双**过错程*，酌定由宋X承担本次转让损失的70%，并无不当，本院予以维持。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1125元，由上诉人宋X负担。

本判决为终*判决。

审　判　长　　杨**

审　判　员　　王**

代理审判员　　徐*梅

书　记　员　　叶XX