上诉人付XX、晏XX因与被上诉人魏XX、张XX以及原审第三人李XX、杨XX房屋租赁合同纠纷案民事裁定书

上诉人（原审被告）晏XX。

上诉人（原审被告）付XX。

上诉人的委托代理人郑XX、郭XX，云南XX律师，代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审原告）魏XX。

被上诉人（原审原告）张XX。

被上诉人的委托代理人马培杰，云南XX律师，代理权限为特别授权代理。

原审第三人李XX。

原审第三人杨XX。

委托代理人张X，女，1977年2月25日生，汉族，云南省南涧彝族自治县人，工程师，住南涧县南XX，代理权限为特别授权代理。

上诉人付XX、晏XX因与被上诉人魏XX、张XX以及原审第三人李XX、杨XX房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省南涧彝族自治县人民法院（2013）南民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审经审理确认的案件事实：2009年8月15日，原告以魏XX为代表与被告方代表晏XX签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于南涧镇富民XX的房屋一幢租赁给被告经营家具，租期十年；租金为2009年8月15日至2012年8月14日每年220000元，2012年8月15日至2015年8月14日每年240000元，最后四年（2015年8月15日至2019年8月14日）每年250000元；每年5月l5日前一次性支付当年度的租金。《房屋租赁合同》还对经营活动、转租权、违约责任和合同生效等作了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告装饰后，被告销售掌上明珠等品牌家具。被告分二次支付第一年度（2009年8月15日至2010年8月14日）租金220000元，分多次支付第二年度（2010年8月15日至2011年8月14日）租金228000元，分十五次支付第三年度（2011年8月15日至2012年8月14日）租金229000元。2012年5月16日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》约定，第四年度（2012年8月15日至2013年8月14日）的租金变更为300000元；从2012年5月起每月支付30000元，10个月付清，其中，2012年5月16日付30000元，其余9个月，每月10日付10000元，20日付20000元，第10个月支付28000元；被告每逾期一天支付租金，原告加收1000元租金。补充协议签订后，被告分27次支付第四年度租金292100元（银行凭证载明：2012年5月16日10000元、5月20日10000元、5月22日10000元、6月10日10000元、6月21日5000元、6月21日4000元、6月21日11000元、7月10日10000元、7月20日4000元、7月22日16000元、8月10日1000元、8月10日9000元、8月21日20000元、9月12日6400元、9月18日23600元、10月10日10000元、10月20日8000元、10月30日12000元、11月10日10000元、11月21日12000元、11月23日8000元、12月11日10000元、12月20日20000元，2013年1月11日4100元、1月22日18500元、1月23日1500元、2月20日28000元。），其中，按期支付11次，逾期支付16次，共逾期32天。2013年1月10日应付10000元，11日付4100元，余款5900元未付。2009年9月22日以来，被告销售伪造产地的办公家具，并隐匿转移被工商局扣押的物品，工商局于2010年6月25日对被告作出罚款处罚。2010年10月11日，被告与第三人杨XX签订《房屋租赁合同》，将其承租的房屋一楼72平方米的商铺转租给杨XX用于经营使用，租期为三年（2010年10月15日至2013年10月14日），租金每年20000元，每年9月15日前一次性支付。2010年10月11日，杨XX支付第一年租金19800元；2011年9月15日，支付第二年租金20000元。2012年9月18日，被告与杨XX重新签订《房屋租赁合同》，租期变更为六年零八个半月（2013年1月1日至2019年8月14日），租金每年20000元，前三年租金60000元，于2012年10月1日前一次支付，以后的租金于前一年12月1日前一次支付，其中，2019年租金为14167元。2012年9月18日，杨XX支付前三年租金60000元。2013年5月7日，被告因资金紧张，与杨XX签订《房屋租赁补充合同》，约定租期内剩余租金一次支付，优惠9167元。2013年5月10日，杨XX支付租期内剩余租金65000元。2012年3月22日，被告与第三人李XX签订《租房协议书》，被告将其承租房屋一楼的100平方米商铺转租给李XX经营使用，租期为2012年4月2日至2019年8月14日，租金分别为95000元、90000元和41000元，分三次支付。2012年3月22日，李XX支付租金95000元。2013年5月7日，被告因资金紧张，与李XX签订《房屋租赁补充合同》，约定租期内剩余租金一次支付，优惠11000元。2013年5月10日，李XX支付剩余租金120000元。2013年5月15日，原告魏XX与被告付XX数次互发手机短信，付XX要求魏XX告知新的银行账号，以便将第五年度的租金240000元存入。魏XX回复付XX，“你方不按时付租金已违约，应当付违约金，终止合同，不付违约金，老账不结，就不有下一年的开始。”原告于2013年5月24日起诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，被告、第三人及时腾房交还原告；2、被告及时支付拖欠的租金110800元（即2011年5月15日到2012年5月15日拖欠租金89000元以及2012年5月16日到2013年2月20日拖欠租金21800元）；3、被告及时支付违约金398000元（整体违约金300000元，2012年8月15日到2013年8月14日年度违约金98000元）。

原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同。双方虽约定合同经律师见证作为生效条件，且合同书也漏写了签约时间，但均不属法定生效的条件。双方合同已实际履行，合同生效条件的约定已自行解除，主张合同未生效或效力待定，不予支持。另外，原告请求确认以手机短信的方式告知被告解除合同的效力，因手机短信缺乏告知解除合同内容，不予确认。被告和第三人签订的《租房协议书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》未违反原、被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》的约定，符合相关法律规定，均属有效的合同。房屋转租包括整体转租或部分转租，原、被告的《房屋租赁合同》对转租方式未作限制。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当各自全面履行义务。本案，被告未按《房屋租赁合同》约定支付租金，前三年均存在逾期支付租金情况，为此，原、被告又签订《房屋租赁补充协议》，但被告仍未按《房屋租赁补充协议》约定支付租金，第四年度超期支付租金8次，逾期32天，拖欠租金5900元。原告因被告逾期支付租金、拖欠租金和存在非法经营行为，致使按期收取租金的合同目的不能实现，被告应承担相应的违约责任。原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，有事实和法律依据，应予支持。原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，支持5900元。原告要求被告支付违约金的请求，因被告前三年虽违约，但已多支付第二、三年的租金17000元，已得到原告认可，并且双方在《房屋租赁补充协议》中未提及。被告履行《房屋租赁补充协议》违约，违约金本应按逾期一天加收1000元租金履行，但鉴于被告已承担解除合同的违约责任，其也有部分损失，所以，对原告要求支付违约金的请求，不予支持。被告认为其仅逾期数天支付租金，最终已足额支付租金，原告缺乏解除合同条件的答辩主张，无事实和法律依据，不予采信。第三人要求继续履行合同的要求，因原、被告《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》的解除，第三人与被告签订的转租、补充合同已失去履约前提，应当解除（可另案处理）。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，本案被告和第三人应当在解除房屋租赁合同判决生效后的合理期限内，履行腾房交付义务。原告关于被告侵犯家具供货商权益，存在违法经营的主张，未提交有效证据印证，不予确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第（三）项及第（四）项、第二百一十二条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告魏XX、张XX与被告晏XX、付XX签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》；二、被告晏XX、付XX以及第三人李XX、杨XX在本判决生效后40日内履行腾房交付原告魏XX、张XX的义务；三、被告晏XX、付XX在本判决生效后10日内向原告魏XX、张XX支付拖欠租金人民币5900元；四、驳回原告魏XX、张XX的其他诉讼请求。案件受理费人民币21720元，由原告魏XX、张XX负担4344元（已交纳），由被告晏XX、付XX负担17376元。

原审判决宣判后，付XX、晏XX不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人魏XX、张XX的诉讼请求；一、二审诉讼费，由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在第一、二、三年度虽有逾期支付租金的情况，但上诉人第二年度多支付8000元租金，第三年度多支付9000元租金，魏XX已默认上诉人的逾期付款行为。上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁补充协议》约定，第四年度（2012年8月15日至2013年8月14日）的租金改为300000元，上诉人已分多次付清，其中，上诉人于2013年1月12日在自动取款机存入魏XX帐户的5900元租金，因存根小票丢失，上诉人在一审时已申请法院到银行查询，但未准许。原审认定上诉人第四年度欠5900元租金不属实，即使上诉人拖欠5900元租金，不足以影响被上诉人实现合同目的。《合同法》规定债务人迟延履行债务的，债权人应当在合理期限内催告债务人履行。债务人仍不履行的，债权人才能解除合同。本案，上诉人虽延期支付租金，但都在付款期限届满后两、三天内付清。被上诉人未向上诉人发出催告通知，上诉人不存在经催告后仍不履行的情况，上诉人、被上诉人签订的合同不能解除。上诉人经营家具受工商局行政处罚，与被上诉人能否实现合同目的没有任何关系。上诉人、被上诉人签订的租赁合同约定，上诉人有转租权，上诉人将部分承租房屋转租给第三人，未违反合同约定。第三人对转租的房屋已进行投资装修和使用，原审判决第三人腾出房屋，扰乱了市场交易秩序。原审判决解除上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，将导致第三人陷入复杂的纠纷之中，不符合法律公平、公正的要义。

被上诉人魏XX、张XX辩称：上诉人晏XX、付XX未按《房屋租赁合同》约定，每年一次支付租金，上诉人第一年度分二次付清，第二年度分多次付清，第三年度分十五次付清。因上诉人每年一次支付租金有困难，第四年度，双方签订《房屋租赁补充协议》约定，当年租金分19次付清，上诉人却支付了27次，还尚欠部分租金。上诉人在履行合同四年期间，支付租金任意支付16次，未足额支付17次，逾期支付共计98天。上诉人不能按时、足额支付租金，导致被上诉人无法按计划归还建房贷款，严重困扰了被上诉人的正常生活。上诉人支付租金经常不与被上诉人联系，随意向被上诉人魏XX的帐户打款，每年不按时与被上诉人结算，开租金收据。因被上诉人魏XX的银行帐户还有其他人打入存款，上诉人每年不与被上诉人结算，其当年所付租金难以统计。上诉人在被上诉人出租的房屋内违法经营，被工商局处罚，且经营状况不好，另外，上诉人未经被上诉人同意，将承租房屋的铺面转租给第三人经营使用。上诉人与被上诉人的合同约定，按年支付租金，但上诉人为筹集资金，却与第三人协商约定，提前收取了第三人2013年至2019年六年的租金，增大了被上诉人对出租房屋的管理难度和财产风险。上诉人主张2013年1月12日存入魏XX帐户5900元租金，上诉人在举证期限届满后，才申请一审法院到银行查询，一审驳回其申请正确。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，判决解除上诉人、被上诉人签订的合同，判令上诉人支付至腾出房屋之时的租金。

第三人李XX、杨XX述称：上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定上诉人有转租权，第三人查明上诉人有转租权后，才与上诉人签订部分房屋的转租合同。上诉人前两年因其多个家人生病需治疗，导致不能按时交房租。上诉人为继续履行与被上诉人签订的租赁合同，现已凑足第五年度租金，要求支付，但被上诉人拒收。上诉人因资金困难，与第三人协商，提前收取2013年以后六年的租金，是用于家人治病的医疗费。被上诉人现要求解除与上诉人签订的租赁合同，对第三人不公平。如果法院判决解除上诉人、被上诉人的租赁合同，第三人要求上诉人退还已交付的租金，并按合同约定，赔偿第三人的损失。

二审审理中，上诉人付XX、晏XX未提交新证据，但申请本院到XX银行查询魏XXXXX3帐户，上诉人于2013年1月12日已存入5900元，未欠第四年度租金。被上诉人未提交新证据。

经本院到XX银行查询，该行出具的魏XXXXX3帐户2013年流水清单一份，证实2013年1月10日魏XX的帐户存入5900元。经质证，上诉人认为，银行流水清单的存款时间不真实，清单上5900元是上诉人存入魏XX帐户的租金。被上诉人认为，银行流水清单不能证明上诉人主张其已存入5900元的事实。本院认为，银行流水清单上5900元存款的时间与上诉人主张的时间不吻合，不予认证。

归纳上诉人、被上诉人的诉辩主张，双方当事人争议的焦点是：被上诉人是否可以解除其与上诉人签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》？上诉人是否欠5900元租金？

本院认为：房屋租赁合同是双务合同，《中华人民共和国合同法》规定，出租人负有将租赁物交付承租人使用、收益的义务，承租人负有按时交付租金的义务。本案，上诉人付XX、晏XX与被上诉人魏XX、张XX签订《房屋租赁合同》，承租被上诉人房屋一幢，用于家具销售，并且该合同明确约定了上诉人支付租金的数额和时间。被上诉人签订《房屋租赁合同》后，已向上诉人交付房屋，提供上诉人对租赁房屋行使使用权和收益权，而上诉人在履行租赁合同前三年，不能按时、足额支付租金。为解决上诉人无力按《房屋租赁合同》约定的期限支付租金的实际困难，上诉人、被上诉人在第四年度，又签订了《房屋租赁补充协议》，对上诉人支付租金的期限和金额重新调整，放宽了上诉人支付租金的期限和次数，但上诉人仍未按《房屋租赁补充协议》约定，按时、足额支付租金，迟延支付租金的情况依然多次存在。被上诉人出租房屋的目的是收取房租，其享有按时、足额获取租金的合法权利。上诉人履约四年期间，迟延、不足额支付租金的行为属违约。上诉人关于已于2013年1月12日存入魏XX银行帐户5900元租金，第四年度不欠租金的辩解，无证据证实，不予采信。上诉人的上述违约行为，致被上诉人不能完全实现合同目的。上诉人在承租房内销售冒充厂家的家具，擅自处理工商局扣押物品，被行政处罚，丧失商业信誉，同时，上诉人提前收取第三人李XX、杨XX2013年至2019年止六年租金，导致被上诉人对上诉人履行双方租赁合同的能力不予信任，上诉人要求解除其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，符合法律规定，予以支持，上诉人、第三人应在适当期限内，将承租房屋交付被上诉人。本案一审判决宣判后，被上诉人未提起上诉，被上诉人二审要求判决上诉人支付至腾房之日房租的请求，二审不予审理，被上诉人可另行主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21720元，由上诉人付XX、晏XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　段阿云

审判员　　段蓉晖

审判员　　段　榆

书记员　　左XX