许昌鹏辉物业管理有限公司与王XX物业服务合同纠纷一案

原告：许昌鹏辉物业管理有限公司。住所地：许昌市新兴路东城区XX。

法定代表人：晁XX，该公司总经理。

委托代理人：赵XX，河南天时达律师事务所律师。

委托代理人：李浩，河南天时达律师事务所律师。

被告：王XX，男，回族，1956年2月9日生。

委托代理人：虎XX，女，回族，1955年8月10日生，系被告王XX之妻。

原告许昌鹏辉物业管理有限公司诉被告王XX物业服务合同纠纷一案，原告许昌鹏辉物业管理有限公司（以下简称许昌鹏辉物业公司）于2013年5月15日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。之后，本院依法由审判员李艳喜独任审判，于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告许昌鹏辉物业公司法定代表人的委托代理人赵XX、李浩，被告王XX的委托代理人虎XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许昌鹏辉物业公司诉称：自2010年1月1日起至今，原告一直服务于X和小区业主。被告是祥和XX大高8楼1202住房业主。2010年3月10日，原告与被告王XX签订了《前期物业管理服务协议》，但被告从2010年8月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.9元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金。被告王XX所有的祥和XX大高8楼1202房建筑面积为183.51平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2010年8月1日至2013年2月28日共拖欠31个月的物业管理费，金额为6201.77元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。为维护自身合法权益，原告特起诉到贵院，请求判令被告支付物业管理服务费、电费等6201.77元及滞纳金。本案的诉讼费用由被告承担。

被告王XX辩称：因原告未按物业合同约定服务到位，房屋窗户无法打开正常使用，窗户漏水物业公司也没有管，小区环境不好，所以被告一直没有缴纳物业费。被告只同意自2012年5月份房屋问题解决后开始缴纳物业费。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组，物业管理资质证书一份，物业管理从业人员资质证书四份，许价（2003）91号文件，证明许昌鹏辉物业管理有限公司具有物业管理公司管理资质以及物业收费的资质，物业收费按照相关规定收取；第二组，业主情况登记表一份，祥和XX交房表一份，房屋验收交接表一份，祥和XX业主手册一份及承诺书一份，装修施工申请表一份，证明：祥和XX大高8楼1202房业主是王XX；2010年3月12日被告收到房屋钥匙，入住时房屋完好无损，已由物业所有人使用；被告2010年3月10日收到祥和XX业主手册一份，并对业主手册内容进行了认真阅读，同意手册中的各项管理规定和缴费事宜并自觉遵守；被申请人对其所居住的房屋进行了装修，装修范围包括墙壁，同时约定如果出现问题，自行维修；第三组，《前期物业管理服务协议》一份，证明：被告房屋面积是183.51平方米，协议约定住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.9元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金，并约定了每次交费的时间；第四组，祥和XX收费单一份，催缴单一份，证明：被告自从2010年8月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费等6201.77元，物业公司催缴，被告拒绝交纳。

被告对上述证据的质证意见为：原告资质证件等证据请求法院审核。拖欠费用清单真实性无异议，但因房屋窗户下雨漏水，影响居住，原告迟迟不予解决。其服务不到位，被告不应缴纳物业费。其他证据无异议。

本院对原告提供的证据审核后认为：原告举出的证据真实合法，与本案存在关联，且被告对其真实性均无异议，本院予以认定。

被告王XX为支持自己的主张，向本院提供的证据有：照片8张，证明原告作为物业公司，提供的物业服务不到位，存在暖气未供、卫生不打扫、车辆乱停乱放、楼前存在污水坑等问题。

原告对上述证据的质证意见为：该组照片无时间、地点，不能达到被告的证明目的。车辆乱停乱放系部分业主素质不高造成，原告工作人员也多次劝说，现象有所改善，但不能根治。这不能作为被告拒交物业费的理由。被告提供的证据不能证明原告物业服务不到位。被告没有在小区长期居住，也没有提出使用暖气要求，原告也没有向被告要求收取暖气费等相关费用。

本院对被告提供的证据审核后认为：被告提供照片中的现象不能达到其证明目的，该现象系其他业主造成，与原告为被告提供物业服务的物业合同无关，不应成为被告拒交物业费用的理由。该组照片无法达到被告的证明目的，本院对该证据不予采信。

综合上述证据的认证情况及庭审情况，本院确认以下案件事实：

被告王XX系许昌市祥和XX大高层8号楼1202室的业主，原告物业公司系具有三级资质证书的物业管理企业。2010年3月10日，王XX（甲方）与许昌鹏辉物业公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，该协议主要约定：......第二条、甲方所购房屋基本情况：房屋类型：大高层；建筑面积：183.51平方米；坐落位置：8号楼十二层西户；......第十二条、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费用；2、车辆占道费；3、代缴费用；4、其他费用。第十五条、本物业委托乙方的管理期限为两年。自双方签订合同之日起开始计算。......第十九条、物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.3元/平方米，小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.5元/平方米(含电梯使用电费)。底层连体住宅房屋由由乙方按建筑面积每月0.4元/平方米，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.9元/平方米，营业性用房由乙方按建筑面积每月0.5元/平方米向业主收取，每月的20日前交纳。管理服务费自业主办理交房手续领取钥匙之日起30日后交纳。第二十二条、其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目收费标准：1、电梯维修（保修期满后）每月的维修费用由乙方向业主或物业使用人收取（均摊），维修和更新费用据实结算，由乙方向业主或物业使用人收取（均摊）或者使用维修基金；第二十五条、代收代缴收费服务、1、受有关部门或单位的委托，乙方可提供国家、地方规定的应交费用的代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），代收代缴的费用均为业主或物业使用人日常生活所产生的使用费用；2、小区住宅水费的标准单价按国家规定标准价加上实际费用，（实际费用是设施设备运行费用和公共区域用水分摊费用）计算和收取；多层、高层住宅公共区域用水（含消防用水）费用由业主均摊；......第三十三条、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴，并从逾期之日起按每天3‰的标准收取违约金，或采取停水、停电等措施进行催缴。

2010年3月4日，祥和XX大高层十二号楼西户交付被告王XX使用。原告分别于2010年12月28日、2011年12月20日、2012年12月27日、2013年3月6日分四次向被告送达物业服务费催缴单，被告一直未按催缴单内容向原告缴纳物业管理服务费用。2013年3月6日催缴单及收费单显示，自2010年8月至2013年2月，被告王XX拖欠原告垃圾处置费217元（31个月，每月7元），公摊电费279元（31个月，每月9元），物业管理费（高层）5120.77元（31个月，每月165.186元）；2011年12月至2013年2月，被告王XX拖欠原告高层电梯维保费525元（15个月，每月35元）；2013年1、2月份水费60元（每月均为5吨，每吨6元），以上各项费用共计6201.77元。被告王XX以小区存在卫生不打扫、车辆乱停乱放、楼前存在污水坑等问题拒不向原告交纳上述费用，双方遂引起该纠纷。

本院认为:原告许昌鹏辉物业公司与被告王XX签订的物业管理服务协议真实有效。被告王XX作为该小区业主已实际接受原告许昌鹏辉物业公司的物业服务，应向原告交纳各项费用。被告逾期未交纳各项费用，按照约定应当承担违约责任。被告拒不向原告缴纳物业管理费等费用的理由及依据不足，本院不予支持。原告许昌鹏辉物业公司请求被告王XX支付2010年8月份至2013年2月份的物业管理服务费、电费、水费等费用共计6201.77元及按照拖欠金额的日千分之三支付滞纳金的请求，合法有据，本院予以支持。被告拒绝交纳费用的理由及依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

本判决生效后五日内，被告王XX向原告许昌鹏辉物业管理有限公司支付2010年8月份至2013年2月份的物业管理费、垃圾处置费、公摊电费、水费、电梯维保费等共计6201.77元并支付滞纳金（滞纳金标准按照拖欠金额的日千分之三，自2013年3月1日计算至本判决确定的还款之日止）。

案件受理费61元，由被告王XX负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审  判  员  李XX 喜

书  记  员  吴 真 真