白X与武汉创富房地产开发有限公司商品房预售合同一审民事判决书

原告白X。

委托代理人熊建，湖北广众律师事务所律师。

被告武汉创富房地产开发有限公司。

法定代表人曲XX，董事长。

委托代理人汪洋，湖北珞珈律师事务所律师。

委托代理人付XX，湖北珞珈律师事务所律师。

原告白X与被告武汉创富房地产开发有限公司（以下简称武汉创富XX）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告白X及其委托代理人熊建，被告武汉创富XX的委托代理人汪洋、付XX到庭参加了诉讼。期间，本院依双方当事人申请给予其两个月的调解期限，但调解不成。本案现已审理终结。

原告白X诉称，原、被告于2012年11月2日签订了编号为：东120XXXX8423的商品房买卖合同，合同标的物位于东西湖区海昌之星G6栋1单XX，合同约定：被告于2013年7月10日前向原告支付符合法律规定及合同约定的房产，延期交房的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，因出卖人的原因造成买受人不能办理房地产权属登记的，依法向买受人支付违约金。合同签订后，原告依法足额支付了购房款，但被告开发的商品房因配电房的更改至今未达到竣工验收标准；无法交付原告使用，同时因被告的违约行为致使原告无法办理房屋产权登记。被告应当依法履行合同约定的义务，限期将涉案房产整改完毕，使之符合交付使用条件，交付原告使用，同时向原告支付延期交付房产的违约金及承担因被告的过错导致原告无法办理产权登记的违约责任。请求：1、判令被告在满足合同约定的交房条件之日起三日内向原告交付所购房产；2、判令被告向原告支付违约金（以房屋总价款695，600元为基数，按照日万分之二的标准计算至诉争房屋符合交房条件之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。

被告武汉创富XX辩称，一、原告以供电配套设施“不能正常使用”为由主张违约金没有事实和法律依据，本案所涉“武汉市商品房买卖合同”（以下简称“合同”）约定的交房时间为2013年7月10日，合同附件六第五条第一款约定：“如遇因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的原因，出卖人可以据实予以延期（交房）”。合同已有因非出卖人原因造成的房屋配套设施延期出卖人免责条款。由于原规划建于地下的电力设施在大雨时容易产生安全隐患，武汉市政府和电力部门在2011年6月30日即要求被告将原规划于地下的电力设施改为地上。此后，被告全力配合政府要求，积极办理规划变更和重新设计手续，于2014年3月25日才获得规划审批。但又由于电力设施附近的部分业主认为其居住环境受影响、长期阻扰施工造成施工延期。电力设施的规划变更和调整是被告无法控制的原因。政府主管部门进行电力规划变更和调整也是基于绝大多数业主的公共利益和安全考虑。被告对于供电配套设施的规划调整和延迟没有过错，应予免责。并且，原告自从交房时起，一直提供免费的替代用电至今，亦未收取原告任何费用。原告以供电设施“不能正常使用”为由主张违约金，于法、于情、于理均无依据。原告以不能办理房产证为由主张违约金没有事实依据，被告交付的房屋，早已于2013年7月取得竣工验收备案和其他办理房产证所需手续，并于2013年12月18日取得权属证明，已收房的其他业主也有部分已经办理了权属证明。原告因至今尚未收房，不办理权属证明属于其自身原因，与被告无关。原告不收房与被告无关，被告早于2013年7月11日即向原告发出书面收房通知，原告以各种理由为由拒不收房，对此造成的损失与被告无关。综上，被告已经按照合同约定履行了交房义务，原告起诉的理由仅是合同履行中的微小瑕疵，不足以确定被告有违约行为。作为负责任的房地产开发企业，被告仍然不排除在事实和法律法规规定范围内承担相应责任，给予原告相应的补偿。

原告白X为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：

证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息；

证据2、企业登记信息查询，证明被告的主体资格；

证据3、商品房买卖合同、收据、贷款合同、贷款支付凭证，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系且交付了房款。

被告武汉创富XX为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据材料：

证据1、商品房买卖合同，证明合同补充协议第五条第四款约定因被告原因导致配套设施未达使用条件才发生赔偿金；供电设施因规划变更延期，并非因被告原因造成，应予免责；

证据2、武汉市商品房权属证明书，证明被告早已于2013年12月18日获得武汉市商品房权属证明书，原告办理房产证没有法律障碍；

证据3、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，证明被告早已于2013年7月18日取得工程竣工验收备案证，已经具备交房条件；

证据4、收房通知书，证明被告早已通知原告收房，原告至今拒不收房；

证据5、情况说明一份，证明因部分业主阻扰电力配套设施施工，电力工程进展缓慢；

证据6、湖北省电力公司营销部传真，证明因原电力配套设施设计于地下，易被水淹，故政府要求电力部门变更设计为地下，否则不予通过；

证据7、建设工程规划许可证两份（新、旧），证明因电力设施规划变更，造成整个建设工程的规划变更，并且重新办理了规划许可证；

证据8、武汉海昌物业管理有限公司出具的证明一份，证明被告一直在向业主提供免费的临时用电。

庭审后，被告武汉创富XX又向本院补充提交了一份证据：武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00349号民事判决书，证明该生效判决确定即使被告违约也应按照补充协议条款的约定在发生违约之日起90日后按照每日万分之零点五的标准计算违约金。

审理中，为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据：

证据1、本院向武汉市东西湖区供电局城XX袁X作了一份调查笔录，其证实被告提供的证据6系真实的，因武汉市下暴雨易积水，往往对地下配电房造成巨大损失，故湖北省电力公司要求将配电房改建地上；

证据2、本院向武汉市住房保障和房屋管理局开发市场建管处调研员李XX作了一份调查笔录，其对《武汉市商品房买卖合同》第九条第一款第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”作出的解释是，办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是行业管理行为，不是行政许可，并非法定的交房条件；开发商必须完成正式的供水、供电才能颁发该备案证，不办理该备案证会影响房屋的初始登记；

证据3、本院向国网湖北省电力公司武汉供电公司（以下简称武汉供电公司）市场及大客户部客户经理黎锴作了一份调查笔录，并向该公司调取了如下存档资料：关于“海昌之星”住宅一期调整供电方案的申请；用电报装申请；高压用单（业扩）报装受电工程中间检查意见书，可反映该公司于2012年1月5日受理武汉创富XX的用电报装申请，在同年8月13日完成正式图纸后武汉创富XX开始进行土建施工，因省电力公司下文强制性要求配电室必须修建地上，且部分业主阻扰施工，武汉创富XX遂重新调整了公用配电房位置，并于2013年1月15日重新申请用电报装，武汉供电公司于2013年6月13日组织相关人员对土建施工部分进行了中间检查并验收合格后，遂安排人员进场进行电气施工，在武汉创富XX缴纳尾款并办理资产移交后，武汉供电公司可于2014年10月正式送电，并出具送电工作单。

经庭审质证，被告武汉创富XX对原告白X供的证据1、2、3均无异议。

原告白X对被告武汉创富XX提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性均无异议；对证据4，已收到，但没有原告的签字认可；对证据5的真实无法确认，公司出具证明必须要有两个经办人签字，且经办人需出庭作证，认为该证据无效；对证据6，认为是复印件，不予质证；对证据7的真实性无异议；证据8的真实性无异议，认为没有收房，无法使用免费用电，与本案无关。

原告白X对被告武汉创富XX补充提交的证据的真实性无异议，但认为判决书不能作为证据使用，且该判决中的案件与本案情况不同，两案件本质不同，与本案无关。

原告白X对本院依职权调取的证据1的真实性无异议，但认为该证据仍然不能成为被告对供电配套设施迟延免责的原因；对本院调取的证据2的真实性无异议，但认为武汉市物业管理条例中明确规定是应当办理《商品房项目竣工交付使用备案证》才能交付房屋，且其在签订《武汉市商品房买卖合同》时对其中第九条第一款第四项的理解就是指必须办理该备案证；对本院调取的证据3的真实性无异议，但认为此组证据并不能成为开发商未按期完成供电的理由，其与供电公司的事情与本案无关。

被告武汉创富XX对本院依职权调取的证据1、2、3均无异议。

本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：

原告白X提供的证据1、2、3，因被告武汉创富XX对其真实性无异议，本院予以采信。

被告武汉创富XX提供的证据1、2、3，因原告白X对其真实性无异议，本院予以采信；证据4收房通知书，原告表示已收到，可证明被告已履行了通知收房的义务，本院予以采信；证据5情况说明，可与本案在武汉供电公司调取的证据相印证，本院予以采信；证据6系湖北省电力公司营销部传真，虽为复印件，但能与本院调取的证据相印证，故本院予以采信；证据7、8，因原告对其真实性无异议，本院予以采信。

对于被告武汉创富XX庭后补充提交的证据，因该判决中的案件事实与本案案情不同，与本案无关，故对该证据不予采信。

对本院依职权调取的证据，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。

本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：

2012年11月2日，原告白X与被告武汉创富XX签订了编号为：东120XXXX8423的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：白X向武汉创富XX购买其开发的位于武汉市东西湖区金银潭大道以南、宏图大道以西的海昌之星一期G6栋1单元2层1号房屋一套，建筑面积为107.49平方米，房屋总价款695，600元……第九条、出卖人应当在2013年7月10日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户安装电表一块；6、给水：一户安装水表一块；7、天然气管道入户，一户一表，具体供气时间以供气公司开栓供气时间为准；8、有线电视、电话、网络入户、预留端口，具体由买受人自行向经营商申请、交费及开通；……第十一条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条、交接……出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2、3项方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致买受人逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。另，双方还同时签订了六份附件，其中，附件六合同补充协议约定：五、关于交付1、但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：a遭遇不可抗力；……c因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期；……3、房屋交付时，……买受人认为房屋本身或者装饰、设备标准不符合本合同附件标准或者环境、第九条约定的水、电、天然气等基础设施、市政设施或者公公共配套建筑等存在不符合合同约定的情形，双方在完成交付后，按照法律和合同约定处理。如买受人以上述问题为由拒收房屋，则按照本合同第十一条执行。4、如因出卖人原因导致第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，买受人不再承担其他责任。合同还约定了其他权利义务。

合同签订后，原告白X依约向被告武汉创富XX支付了全部房款695，600元。

2013年7月11日，被告武汉创富XX以快递方式书面通知原告于2013年7月18日办理房屋交接手续，但原告白X以被告方未办理竣工验收备案证为由拒收房屋。

2013年7月18日，被告武汉创富XX取得了海昌之星一期G3号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并再次通知原告白X收房。

2013年8月9日，原告白X在办理收房手续时，又以被告武汉创富XX未办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》且不能办证，配电房没有配备到位，被告提供的是临时用电，没有达到合同第九条约定的“一户一表”条件为由再次拒绝收房。

2013年12月18日，被告武汉创富XX办理了海昌之星G1-G8号的《武汉市商品房权属证明书》。至起诉之日止，海昌之星一期尚未取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，也未完成“一户一表”正式供电手续，而是由被告武汉创富XX提供的免费临时用电。

另查明，2011年7月4日，被告武汉创富XX取得海昌之星一期G1-G8号楼的《建设工程规划许可证》，该证载明海昌之星一期工程的配电房位于地下。

2012年1月5日，武汉创富XX向武汉供电公司提交用电报装申请，并于同年8月13日后进行土建施工，后因湖北省电力公司发布《关于禁止将新建住宅供电配套工程开闭所、配电室建于地下的告知》，强制性要求配电室必须修建地上，且部分业主阻扰施工，武汉创富XX遂重新调整了公用配电房位置，并于2013年1月15日重新申请用电报装，武汉供电公司于2013年6月13日组织相关人员对土建施工部分进行了中间检查并验收合格后，遂安排人员进场进行电气施工，现尚未完工。

2014年3月25日，武汉创富XX就海昌之星一期配电房、开闭所项目重新办理了《建设工程规划许可证》，将配电房、开闭所改建地上。

2014年4月15日，原告白X诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告武汉创富XX坚持辩称意见，本案调解不成。

本院认为，原告白X与被告武汉创富XX签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告白X依约付清房款后，被告武汉创富XX应按时向原告白X交付符合合同约定交房条件的房屋。

本案中，武汉创富XX于2013年7月18日办理了海昌之星一期G3号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案诉争房屋于2013年7月18日才达到法定的交付条件，比约定的交房之日即2013年7月10日迟延8天。同日，被告武汉创富XX通知原告白X收房，但原告白X以被告至今未办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，无法办理房产证，且未完成“一户一表”正式供电，不符合合同约定的交付条件为由拒绝收房。

关于被告是否应承担逾期交房的违约责任的问题。原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第一款第四项约定“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，并没有明确表明就是办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，且经本院查明，房管部门发放《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是行业管理行为，不是行政许可，并非交房的法定条件，故原告白X以被告武汉创富XX至今未办理《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》为由拒绝收房，无法律依据，本院不予采纳。虽然被告武汉创富XX于2013年7月18日通知原告白X收房时已达到法定的交房条件，但因涉案楼盘至今未完成“一户一表”正式供电，不符合合同第九条第一款第五项“一户安装电表一块”的约定，故诉争房屋至今未达到合同约定的交房条件，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。

关于逾期交房违约金如何计算的问题。原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十条对出卖人逾期交房的违约责任虽作出明确约定，但作为合同组成部分的附件六约定“……4、如因出卖人原因导致第九条约定的水、电、天然气等基础设施或市政设施或公共配套建筑在合同约定交付期限内未达到使用条件，由出卖人继续完成，如导致超过90日未全部达到使用条件，自91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之0.5承担赔偿金，除此之外，买受人不再承担其他责任……”，该约定系双方对水、电、天然气等基础设施或公共配套设施或公共配套建筑在合同约定房屋交付期限内未达到使用条件出卖人应承担违约责任的补充约定，是对合同有关条款的变更。该附件六系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告武汉创富XX应于2013年7月10日前交房，但因供电至今未达到使用条件，不符合合同约定的交房条件，故其应按照合同附件六第五条第4款的约定支付违约金，违约金应自2013年7月10日起第91天即2013年10月9日起算，按已付房款695，600元日万分之0.5计算至诉争房屋符合合同约定的交付条件（完成“一户一表”正式供电）时止。

关于被告是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，因诉争房屋并未实际交付，原告白X主张不能办证违约金的前提条件尚不成就，且被告武汉创富XX已完成诉争房屋权属初始登记，原告白X可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十六条第2项约定的无法办证的情形。故对于原告白X要求被告武汉创富XX承担无法办理产权登记的违约责任的诉讼主张，本院不予支持。

综上所述，原告白X依约付清房款后，被告武汉创富XX应按时交付符合合同约定交房条件的房屋。被告武汉创富XX因未完成涉案楼盘“一户一表”正式供电致使迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉创富XX应在满足合同约定的交付条件（完成“一户一表”正式供电）后及时向原告白X交付房屋，并向原告白X支付逾期交房违约金（自2013年7月10日起第91天即2013年10月9日起算，按已付房款695，600元日万分之0.5计算至诉争房屋符合合同约定的交付条件时止）。故原告白X要求被告武汉创富XX在达到合同约定的交付条件时起三日内交房的诉讼请求，本院予以支持。原告白X要求被告武汉创富XX支付违约金的诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，超出的部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告武汉创富房地产开发有限公司在满足合同约定的交房条件之日（完成“一户一表”正式供电）起三日内将位于武汉市东西湖区金银潭大道以南、宏图大道以西海昌之星G3栋1单XX的房屋交付给原告白X；

二、被告武汉创富房地产开发有限公司本判决生效后五日内向原告白X支付违约金（以695，600元为基数，从2013年10月9日起按日万分之0.5计算至诉争房屋符合合同约定的交付条件时止）；

三、驳回原告白X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费690元（已减半收取，原告白X已预交），由被告武汉创富房地产开发有限公司负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告白X。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，380元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　屠XX

书记员　　杨XX