陈XX、邓XX、陈XX与佛山市三水区土地储备中心、佛山市三水区西南钢铁厂用益物权纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）陈XX，男，汉族，住广东省佛山市三水区。

上诉人（原审原告）邓XX，女，汉族，住广东省佛山市三水区。

上诉人（原审原告）陈XX，男，汉族，住广东省佛山市三水区。

上述三上诉人共同的委托代理人简军，广东经国律师事务所律师。

上述三上诉人共同的委托代理人吴勇波，广东经国律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）佛山市三水区土地储备中心，住所地广东省佛山市三水区。

法定代表人陈XX，该中心主任。

被上诉人（原审被告）佛山市三水区西南钢铁厂，住所地广东省佛山市三水区。

法定代表人余XX，该单位总经理。

上述两被上诉人共同的委托代理人杨X，广东XX律师。

上诉人陈XX、邓XX、陈XX因与被上诉人佛山市三水区土地储备中心（以下简称三水土地储备中心）、佛山市三水区西南钢铁厂（以下简称西南钢铁厂）用益物权纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民一初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。

原审法院经审查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，作出如下裁定：驳回陈XX、邓XX、陈XX的起诉。案件受理费425元，退回陈XX、邓XX、陈XX。

上诉人陈XX、邓XX、陈XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审裁定事实不清。1.本案属于土地房屋被拆迁而引起的争议，应该定性为拆迁补偿安置纠纷而非用益物权纠纷。涉案房屋原来是西南钢铁厂的物业，在发生物权的权属变更之前，西南钢铁厂是该房屋的所有权人，陈XX、邓XX、陈XX是该房屋承租人，双方存在租赁关系。在发生物权的权属变更之后，新的物业所有权人三水土地储备中心应当对原所有权人及承租人进行补偿或安置。2.三水土地储备中心所支付的土地房屋转让款所包含的项目及拆迁补偿的事实及法律根据，一审并没有查清。三水土地储备中心是通过司法拍卖程序取得西南钢铁厂的物业，所支付的转让款项仅仅是土地房屋的对价，并没有对承租人合法使用土地房屋而附着的人口迁移及私有物品的损坏进行补偿或安置，亦即陈XX、邓XX、陈XX享有的合法获得补偿或安置的权益并没有得到保障。法院应当对三水土地储备中心在获得物业所有权所支付的对价进行审查，对相应的事实及法律依据作出法律评价，原审法院法庭调查当中没有体现。3.陈XX、邓XX、陈XX的居住人口及承租房屋内的私有物品损坏情况，一审也没有查清。陈XX、邓XX、陈XX的居住人口与三水土地储备中心的关系，所承租房屋包含有哪些私有物品，损坏原因及相应价值等，都可以成为陈XX、邓XX、陈XX作为被拆迁人之一是否应当获得补偿与否及补偿标准水平的依据。在一审法庭调查中，这些内容多数被忽略了，没有从损失的角度考虑陈XX、邓XX、陈XX的法律保障。

二、一审裁定适用法律错误。1.一审法院依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》是1992年11月25日颁布施行的，且不说该司法解释是否还有效力，单就原审法院所引用的第三条“......因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，就不符合本案的争议焦点。本案是新的物业所有权人与承租人之间的拆迁补偿安置纠纷，属外部关系争议而非陈XX、邓XX、陈XX作为职工与本单位关于房地产分配福利的内部关系争议。2.西南钢铁厂是国有企业，三水土地储备中心是国有事业单位，陈XX、邓XX、陈XX是在国有土地上国有直管公房实际使用人，应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等法律法规进行保护。2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然没有将承租人作为补偿主体，但在征收拆迁行为当中确实对承租人的权利造成了侵害，“有损害就有救济”是民事立法的原则。己经失效的《城市房屋拆迁管理条例》将申请行政裁决作为物业所有权人、承租人与拆迁人之间的争议前置程序，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》将这种前置程序取消了，三水区国土城建与水务局作出的《情况说明》已经表明态度。一审未向有关部门征询管辖权意见，不受理陈XX、邓XX、陈XX与三水土地储备中心、西南钢铁厂的争议属于适用法律不当。

综上，三水土地储备中心没有依法取得《拆迁许可证》，没有依法发布《拆迁公告》，与陈XX、邓XX、陈XX协商签订任何《拆迁补偿安置协议》，整个拆迁许可和施工手续均不合法，该行为严重侵害了陈XX、邓XX、陈XX的房屋承租权与家庭财产所有权，依法应当承担侵权损害赔偿责任。西南钢铁厂作为被拆迁人，未对陈XX、邓XX、陈XX进行妥善安置，应承担连带法律责任。故此，请求二审法院：1.撤销一审裁定，指定一审法院重新组成合议庭对本案进行实体审理，并按照陈XX、邓XX、陈XX的诉讼请求作出判决；2.本案全部诉讼费用由三水土地储备中心、西南钢铁厂负担。

本院经审查认为：首先，从陈XX、邓XX享有的承租权来源分析，涉案宿舍系西南钢铁厂给予内部职工的福利性待遇，陈XX、邓XX为此缴纳的租金远低于市场价格，该项权利与陈XX、邓XX作为西南钢铁厂内部职工的身份、地位紧密相关，双方所形成租赁关系并非是平等主体之间的民事法律关系。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”陈XX、邓XX、陈XX的起诉不属于法院受案受理，其应向有关部门申请解决。其次，从陈XX、邓XX与西南钢铁厂之间租赁合同关系分析，双方并未签订书面的租赁合同对租赁期限问题作出约定，所形成的属不定期租赁合同关系。2009年三水土地储备中心通过司法拍卖方式取得了含涉案房屋在内的建筑物、构建物所有权，代替了西南钢铁厂取得出租人身份，后亦未与陈XX、邓XX、陈XX签订书面租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”出租人只要给予承租人合理期限，即可解除不定期租赁合同关系。同年陈XX、邓XX、陈XX已被告知解除租赁关系，故至拆除房屋时，双方围绕涉案房屋形成的租赁合同关系已经解除。陈XX、邓XX、陈XX该时对涉案房屋已不具有合法承租人身份，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”，对其起诉应予以驳回。最后，针对陈XX、邓XX、陈XX提出的本案是否属于拆迁安置补偿合同纠纷问题。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地方、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等而签订的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人指被拆迁房屋的所有权人。本案中，涉案被拆迁房屋所有权人是三水土地储备中心，陈XX、邓XX、陈XX也并非是房产所有权人，不可能成为拆迁安置补偿的合同主体，陈XX、邓XX、陈XX认为本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷理据不足。另，即使双方存在拆迁安置补偿合同关系，由于双方未能就具体补偿问题达成协议，由此而引发的纠纷亦不属于人民法院民事案件受案范围。综上论析，原审法院驳回陈XX、邓XX、陈XX的起诉，该处理方式正当合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条的规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本案二审无须交纳案件受理费。

本裁定为终审裁定。

审 判 长 欧阳建辉

代理审判员　 翁丰好

代理审判员　 杨XX

书 记 员 杨XX