北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初8248号
原告：张XX
委托诉讼代理人：张XX
被告：张XX
委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。
被告：北京XX公司
委托诉讼代理人：徐XX
委托诉讼代理人：王X
被告：易X
法定代理人：张X
原告张XX诉被告张XX、北京XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加易X为本案被告参加诉讼。原告张XX的委托诉讼代理人张XX，被告张XX的委托诉讼代理人王正平，被告XX公司的委托诉讼代理人王X，被告易X的法定代理人张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告张XX、易X配合原告缴纳办理东城区×××号房屋过户的相关税费；2、判令被告张XX、易X配合原告张XX办理诉争房屋的过户手续；3、判令被告张XX、易X将诉争房屋交付给原告张XX；4、判令被告张XX、易X将诉争房屋内的所有户口迁出；5、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年11月17日，在XX公司的居间介绍下，张XX与张XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》。约定张XX将位于本市东城区×××号房屋出售给张XX，合同约定房屋总价款为365万元。房屋买卖合同签订后，原告向张XX支付了定金及首付款共计20万元。2016年4月29日，双方办理了网签及面签手续。原告方于2016年4月29日将购房款111万元打入被告方的监管账户，且原告的购房贷款在2016年5月6日审批通过。现因被告个人原因，拒绝履行双方签订的房屋买卖合同。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。
被告张XX辩称：不同意原告的全部诉讼请求。本案房屋买卖的过程都是张XX参与的，易X对此并不知情，合同上易X的签字为张XX签署的。而且，易X经法院判决宣告为限制民事行为能力人，因此之前即使是易X签署的有关合同，也都是无效的。现易X的监护人不同意继续履行合同，合同客观上无法履行。
被告XX公司辩称：原告所述的事实与理由予以认可，XX公司服从法院的判决。
被告易X辩称：房屋交易过程中，由易X签署的相关合同都是张XX代为签署的，不是易X本人所签。在张X与原告见面沟通的过程中，曾明确告知原告，对诉争房屋的买卖都不是易X的本意，如果原告坚持继续履行房屋买卖合同，需要等易X从国外回来后再行协商。但原告利用被告家协商的期间，擅自鼓动张XX补办了易X的身份证及房屋产权证，以此来达到其购房的目的。现在张X作为易X的监护人，不认可易X签订的相关合同。希望法院驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：张XX与易X系夫妻关系，张X系二人之子。位于北京市东城区×××号房屋系易X名下之房产。
2015年，“易X”（出售方、甲方）与张XX（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落于东城区×××号，该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其地上5层，地下0层。该房屋所在楼层为5层，产权证明所载建筑面积共60．37平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所有权证号为：东字第×××号。该房屋未设定抵押，房屋未出租。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为365万元，人民币叁佰陆拾伍万元整。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，XXX过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限为：乙方选择商业贷款，拟贷款金额为人民币229万元，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。对于房屋的交付，合同约定应该在过户后1日内将该房屋交付给乙方。该房屋交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在办理房屋产权转移手续的同时随房屋一同无偿转至乙方名下。本次交易应缴纳的所有税费由各自承担法律规定的应缴税费，因约定一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态；如违反上述约定，造成增加的税费由甲方承担。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由×缴纳；未约定由谁缴纳的，由政策规定的缴纳方缴纳。合同中还对房屋权属转移登记、违约责任等事项进行了约定。“易X”在合同的甲方落款处签字，甲方委托代理人处有张XX的签字；张XX在合同乙方落款处签字。对此，张XX称易X在签订合同时在美国，故易X的签字实为张XX代签。附件三存量房交易结算资金自行划转声明中载明，张XX购买易X位于北京市东城区×××号房产的成交总价为人民币365万元整。“易X”在划转声明下方的甲方落款处签字，甲方代理人处有张XX的签字；张XX在划转声明的乙方落款处签字。
2015年11月17日，“易X”（出卖方、甲方）、张XX（买受方、乙方）及XX公司（见证方、丙方）签订《补充协议》。约定甲乙双方于2015年11月7日签订的买卖合同及甲乙丙三方签订的履约服务合同、居间合同延期执行至2016年4月30日。如延期仍未履行，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签订的买卖合同及履约服务合同，而无须征得对方的同意，丙方的居间服务费按照居间服务合同的约定执行。经甲乙双方同意，甲方承诺承担本次交易过程中所产生的个人所得税，乙方承诺承担本次交易过程中所产生的契税和其他费用。甲方落款处有“易X”的签字，甲方代理人处有张XX的签字，乙方落款处有张XX的签字，丙方落款处有XX公司加盖的公章。
2016年4月29日，易X作为出卖人与张XX作为买受人签订了编号为×××的网签的《存量房屋买卖合同》。
对上述房屋买卖合同、补充协议中易X的签字，张XX称均为其代签，易X对房屋交易一事并不知情。
庭审中，原告提供委托书一份，拟证明易X对于诉争房屋买卖一事是知情的，且委托张XX予以出售房屋。对此，张XX称该委托书上委托人处易X的签字为其代签。同时庭审中，原告主张网签合同及办理银行贷款的合同都是易X本人签署。
合同签订后，张XX于2015年11月18日向张XX汇款20万元，于2016年4月29日向易X的监管账户打款111万元作为首付款。2016年5月6日，张XX申请的银行贷款审批通过。
庭审中，被告易X的法定代理人提供残疾人证，门诊病案，首都医科大学附属北京XX医院精神疾病司法鉴定意见书，民事判决书等材料，拟证明易X自1992年开始至今一直患有精神残疾，其作为易X的监护人对本案中买卖诉争房屋而签订的相关合同均不予追认，因此双方签订的存量房屋买卖合同应为无效。对此，原告认可其真实性，但对证明目的不予认可。被告张XX认可其真实性。被告XX公司认可真实性。
另查，申请人张X于2017年申请宣告易X为无民事行为能力人。经审理，本院于2018年4月24日作出（2017）京0101民特947号民事判决书，宣告易X为限制民事行为能力人。2018年8月3日，北京市东城区×××街道地坛居民委员会指定张X为易X的监护人。
上述事实，有房屋所有权证，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，民事判决书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本案查明的事实，诉争房屋登记在易X名下，为易X与张XX婚姻关系存续期间购买的产权房，应属夫妻共同财产。张XX在未取得易X正式授权的情况下，擅自以易X的名义将该房屋向原告出售，并代易X与原告签订了北京市存量房屋买卖合同。在后期买卖合同履行过程中，易X虽参与了合同的部分履行，但根据易X就医病例资料显示，易X自1992年开始即被诊断为双向情感障碍，至今一直服药，且经本院已生效的民事判决书宣告易X为限制民事行为能力人，故以易X自身认知能力及客观生活状况，其无法对自己卖房的重大行为结果作出合理判断，该行为已明显超出其民事行为能力范围。因此，即使易X参与了买卖合同的部分履行，不能视为对张XX出售房屋行为的追认；且易X的法定代理人在得知易X出售房屋一事后始终表示不同意，并告知过原告。现易X的法定代理人对相关卖房合同均表示不予追认，故张XX在没有获得授权委托手续的情况下，代易X与张XX签订的房屋买卖合同对易X不发生法律效力。现原告要求被告履行买卖合同，将房屋过户至原告名下的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。但在房屋交易过程中，张XX的行为具有明显过错，其应承担相应的责任，原告可另行向其主张。关于原告要求被告缴纳税费、交付房屋并将户口从诉争房屋内迁出等诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条之规定，判决如下：
驳回原告张XX的全部诉讼请求。
案件受理费26678元，由原告张XX负担（已交纳）。
公告费1200元，由被告易X负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（被告易X可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全XX
人民陪审员 袭XX
人民陪审员 张继军
二〇一八年九月二十日
法官助理宿云达
书记员王XX
