北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）京0114民初4890号
原告：贺XX
委托诉讼代理人：龚X，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：刘国娟，北京市XX实习律师。
被告：XX公司
原告贺XX与被告XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺XX及其委托诉讼代理人龚X、刘国娟到庭参加诉讼，被告XX公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺XX向本院提出诉讼请求：1．判令XX公司偿还贺XX租房定金XXX元；2．判令XX公司支付贺XX资金占用利息（以XXX元为基数，自2015年7月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案诉讼费由XX公司承担。事实和理由：2015年7月，贺XX向XX公司租赁金柿湾养老公寓，并已支付XXX元定金，XX公司出具《收据》确认。但因XX公司原因，贺XX租赁的公寓被拆除，导致贺XX租赁房屋的目的无法实现。故贺XX诉至本院，请求如上。
被告XX公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其庭后提交的《情况说明》称：2015年7月，贺XX购买XX公司X栋X号院别墅，支付定金XXX元，约定半年内付清余款。后因不想要了，要求退款，当时负责任人同意把这套房子卖了，扣除贺XX所交的定金。2018年12月，XX公司接到昌平区政府浅山区治理的通知，为配合区政府的拆违工作，拆除了上述44栋别墅。并提供《土地租赁合同》及《补充协议》各一份。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2015年7月，贺XX与XX公司达成口头租赁协议，约定：贺XX租赁XX公司开发的位于北京市昌平区十三陵XX的X栋X号金柿湾公寓。同年7月27日，贺XX通过POS机刷卡方式支付，交纳XX公司定金XXX元，当日XX公司出具《收据》一张，内容为：“今收到贺XX交来租赁XX公司X栋X号定金款壹佰贰拾贰万元整，收款单位XX公司”。
2018年12月12日，北京市昌平区十三陵镇人民政府作出《关于仙人洞村林XX违法建设限期拆除通知书》，主要内容：“根据北京市规划和自然资源委员会（京规昌执函﹝2018﹞788号），位于仙人洞村东XX土地上建设的20幢2层半砖混结构楼房、1幢1层砖混结构平房（占地面积约8．9亩，建设面积约6320．48平方米），未依法取得乡村建设规划许可证，请于2018年12月20日前完成自行拆除。如到期后未自行拆除完毕，镇政府将依法采取强制拆除”等。后包括涉案房屋在内的违建楼房均被拆除。
另查，贺XX曾于2019年2月11日以不当得利纠纷为由将XX公司及案外人孙XX、北京XX公司诉至本院，请求三被告返还已付租金及利息，在2019年10月21日的庭审中，XX公司认可已收到贺XX支付的定金XXX元，并同意返还。2019年11月11日，本院作出（2019）京0114民初4618号民事裁定书，准许贺XX撤回起诉。
再查，2010年3月13日，北京市昌平区十三陵XX农工商合作社（出租方、甲方）与林XX、张XX（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定由林XX、张XX租赁北京市昌平区十三陵XX东北的土地（非耕地），租赁期限自2010年3月13日至2040年3月12日。2011年11月8日，北京市昌平区十三陵XX农工商合作社（出租方、甲方）与林XX、张XX（承租方、乙方）、晋XX（承租方、丙方）签订《补充协议》，约定：1．原甲、乙双方同意将所签订的《土地租赁合同》中乙方所享有的相关权益及应承担的相关义务有丙方全权接手，即乙方退出该份《土地租赁协议》，该协议的承租人变更为丙方晋XX；2．原甲、乙双方所约定的租赁物及租赁方式、租赁期限、租金及缴纳方式、权利及义务不再变更，承袭原《土地租赁合同》的内容。
上述事实，还有《收据》、XX公司持卡人存根、POS签购单、本院（2019）京0114民初4618号案件庭审笔录及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。我国民事诉讼法规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对答辩和质证权利的放弃。
国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。违反法律法规强制性规定的合同无效。本案中，XX公司租赁给贺XX的房屋未取得建设工程规划许可，违反了法律规定，应属无效。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故对于贺XX要求XX公司返还租金XXX元的诉讼请求，本院予以支持。对于贺XX主张自2015年7月27日起算至实际履行之日止的占用资金期间的利息的请求，本院认为，涉案房屋已拆除，XX公司长期占用贺XX租金未返还，已给贺XX造成损失，贺XX据此请求占用资金利息损失，于法有据，但贺XX未举证其要求XX公司返还租金的时间，故本院将利息起算时间调整为起诉时间，故对于贺XX该项请求中的合理部分予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告贺XX与被告XX公司之间达成的口头租赁协议无效；
二、被告XX公司于本判决生效后十日内返还原告贺XX房屋租金XXX元；
三、被告XX公司于本判决生效后十日内支付原告贺XX占用资金利息（以
XXX元为基数，自2019年2月11日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。
四、驳回原告贺XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7890元，由被告XX公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 胡爱军
二〇二〇年七月二日
书记员 刘XX
