购买的商铺早已被抵押，委托律师要回购房款，利息损失和违约金

律师观点分析

这个案子就是购买商铺中遇到的问题，通过这个案子作为一个提醒，买商铺的时候也要小心一点。结合本案就是买的商铺以为没有问题，谁知在购买的时候这个商铺早就已经被开发商抵押出去了，这个一般性如果不是专业的人是不会意识到的，有些开发商为了解决资金问题，会用这种铤而走险的方式去回笼资金，如果资金链没有断裂的话通常开发商会在过户之前解封，这个时候就不会出现问题。但万一遇到资金链断裂，解封不了，那就直接导致商铺无法过户，在本案中，购房者郭X催了业务员很多次，业务员都以银行贷款审批需要时间为由往后推辞，直到郭X发现售楼处人去楼空，才意识到，可能开发商倒闭了，然后就想到找律师，经过律师的调查，才发现，原来买商铺的时候，这个商铺早就被抵押出去。当然法律也规定了对于这种行为，开发商是要进行赔偿的。根据合同约定，开发商如果不能过户就要承担违约责任，具体金额以合同中约定的为准。

附上判决书内容：

上诉人（原审原告）：郭X，男。

委托诉讼代理人：丁力，江苏XX律师。

上诉人（原审被告）：张X。

委托诉讼代理人：顾XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：蒋XX，江苏XX实习律师。

被上诉人（原审被告）：A公司（有限合伙），住所地无锡市梁溪区。

被上诉人（原审被告）：蒋X，男。

被上诉人（原审被告）：姚X，男。

委托诉讼代理人：邹XX，XXX律师事务所律师。

上诉人郭X、张X因与被上诉人A公司（以下简称A公司）、蒋X、姚X房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）崇民初字第0455号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

郭X上诉请求：撤销原判，依法改判支持其关于一倍购房款的赔偿请求。事实与理由：A公司对崇宁XX的所有商铺进行管理、装修和销售，属于经营房地产企业，A公司隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，故本案可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第九条之规定，A公司应承担一倍购房款的赔偿责任。

张X辩称：在签订商铺买卖合同时，抵押信息已经公示，A公司未故意隐瞒抵押情况，不符合最高院相关司法解释中适用惩罚性赔偿条款的条件，郭X并未证明其有实际损失，对购房款的惩罚性赔偿不予认可。

A公司的答辩意见为同意张X的意见。

姚X辩称：A公司不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，双方的商铺转让行为是二手房买卖，不适用相关司法解释中惩罚性赔偿的规定。

张X上诉请求：撤销原判，改判驳回郭X对其的诉讼请求。事实与理由：1.按照合伙企业法第38条、39条规定，合伙企业债务由合伙企业全部财产清偿，只有合伙企业不能清偿情况下合伙人才承担连带责任，一审判决其承担与A公司同一顺位责任不正确。2.按照合伙企业法第53条规定，已经退伙的合伙人，仅对其退伙前基于其本人原因发生的合伙企业债务承担连带责任，而郭X与A公司之间的纠纷在其入伙前就已经存在，不是因其原因导致的，其对A公司未曾有过实际控制，其名义上持有合伙份额仅七天，且这期间一直属于工商手续变更中，其从未有掌握印章时候，不应对此承担责任。3.其与姚X转让协议中明确记载就其接受姚X转让份额前，合伙企业责任由姚X承担，且入伙协议中明确其仅在出资额5万元内承担责任，因此郭X与A公司纠纷即便需要A公司的合伙人承担，也仅是由姚X承担，一审判决应区分姚X和其责任承担的先后顺序。关于姚X持有的份额，其主张由姚X代持的实际合伙人张XX、许XX承担责任，请法院追加两位作为被告。

郭X辩称：1.其起诉前查封A公司资产，现在A公司资不抵债，没有偿还能力。2.法律规定的是基于退伙原因承担责任，不是基于担任合伙人期间债务承担责任，所以一审判决张X承担责任是正确的。3.张X和姚X转让协议是他们之间内部协议，与其商铺买卖合同纠纷无关。4.对于追加被告事宜由法院决定。

A公司辩称：同意张X的上诉意见。

姚X辩称：1.张X在受让姚X份额时，在2014年12月26日的说明函中明确对富德企业经营情况完全知悉，且愿意作为普通合伙人承担所有责任。此刻的推脱行为与其当时的承诺不符，也不符合法律规定。2.张X虽然担任A公司人仅仅七天，但其担任合伙人从A公司账户上转移销售款300多万元，是有账可查的，张X当时受让的不仅是A公司，还有另一家合伙企业，张X已经将另一合伙企业开发经营，而置A公司不顾，是恶意逃避行为。3.张X和姚X转让份额纠纷，张X已经在江阴法院提起诉讼，并以此为由要求梁溪法院中止审理，以此拖延长达两年多，在江阴法院宣判前张X主动撤诉，此刻又要求追加两被告是混淆视听。4.姚X作为A公司实际控制人惠XX的代持人没有参与企业实际经营，不应承担责任。

蒋X对郭X和张X的上诉均未发表答辩意见。

郭X向一审法院起诉请求：一、确认郭X与A公司签订的商铺买卖合同于2017年7月28日解除。二、判令A公司、蒋X、张X、姚X共同返还购房款443633元、赔偿利息损失（以443633元为基数，自2014年8月19日起至实际归还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、支付违约金144726元、并赔偿购房款443633元。

一审法院认定事实：

崇宁XX2053号商铺登记在A公司名下。2014年7月2日，该房屋办理了抵押手续，抵押权人俞XX，债务履行期限2014年7月2日至2015年1月2日。A公司中承担无限责任的合伙人原为姚X。2014年8月19日，郭X与A公司签订商铺买卖合同一份，载明A公司为售房人、甲方，郭X为购房人、乙方，甲方将崇安区崇宁XX二层53号商铺，面积20.79平方米，出售给乙方，总价723633元，乙方于签署当日支付首付款443633元，房款283000元由乙方办理10年期商业贷款，乙方交付首付款后10日内办理该商铺的贷款面签手续，贷款审批通过后180日办理商铺的过户面签手续，任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付房款的20％作为违约金等内容。

2014年12月26日A公司承担无限责任的合伙人由姚X改为张X，2015年1月4日承担无限责任的合伙人由张X变更为蒋X。2017年3月21日，承担无限责任的合伙人由蒋X变更为王X。

以上事实，有房屋权属证明、商铺买卖合同、工商记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为，郭X主张其与A公司签订商铺买卖合同一份，有合同为证，A公司经法院限期未说明情况，张X经法院限期未申请鉴定，法院对郭X主张予以支持。郭X主张向A公司支付房款443633元，有收据、银行凭条为证，A公司经法院限期未说明情况，姚X以其未参与经营、张X以其当时并非合伙人为由不予认可，法院不予支持，认定郭X已按约支付款项443633元。A公司未向郭X告知涉案房屋上设立有他人的抵押，且截至2017年8月4日，涉案房屋上仍设立有抵押，系导致商铺买卖合同无法履行的直接原因，法院认定A公司系违约方，对郭X要求与富德XX解除合同、归还首付款、赔偿利息损失予以支持；对A公司主张房屋登记在其名下故并未违约及有其他房屋可继续履行合同的抗辩意见不予支持。根据商铺买卖合同，郭X有权主张房款总额20％的违约金144726.6元，故法院对A公司、张X、姚X不承担违约金的主张不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》适用于房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，本案的出卖人并非房地产开发企业，故法院对郭X据此主张赔偿一倍购房款的请求不予支持。根据工商登记资料，姚X系A公司签订商铺买卖合同时的承担无限责任的合伙人，故姚X应当对A公司的债务承担连带责任，姚X主张其系代惠XX持股，与本案系不同的法律关系，本案对此不予理涉，姚X可另行主张权利。蒋X、张X主张其仅对担任合伙人期间的债务承担责任，于法无据，法院不予支持，认定其均应对退伙前A公司的债务承担连带责任。张X主张姚X系作为张XX、许XX的风控代表加入A公司，与本案系不同的法律关系，法院对此不予理涉，张X可另行主张权利。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合伙企业法》第四十四条、第五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、确认郭X与A公司签订的商铺买卖合同于2017年7月28日解除；二、A公司、蒋X、张X、姚X于判决生效之日起十日内返还郭X购房款443633元、赔偿利息损失（以443633元为基数，自2014年8月19日起至实际归还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）并支付违约金144726元；三、驳回郭X的其他诉讼请求。一审诉讼费16820元（含保全费4020元）,由郭X负担7230元，由A公司、蒋X、张X、姚X负担9590元。

二审，判决如下：

驳回上诉、维持原判。