杜XX与太原诚达房地产开发有限公司、王XX等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

申请再审人（一审原告、二审上诉人）杜XX，男，汉族，住北京市西城区。

委托代理人王俊，山西隆诚律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）太原诚达房地产开发有限公司，住所地太原市青年路38号滨湖XX。

法定代表人张XX，总经理。

委托代理人董XX，山西毅达律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）王XX，女，汉族，住万柏林区。

委托代理人牛卫兵，山西佳镜律师事务所律师。

委托代理人梁X，山西佳镜律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）陈XX，女，汉族，住太原市。

委托代理人杜XX，男，住太原市。

杜XX诉太原诚达房地产开发有限公司、王XX、陈XX房屋买卖纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于二0一0年九月二十六日作出（2010）万民初字第637号民事判决，杜XX不服提出上诉，本院于二0一一年一月五日作出（2010）并民终字1268号民事判决已发生法律效力。杜XX仍不服，向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院经审查作出（2012）晋民申字第331号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，申请再审人杜XX及委托代理人王俊、被申请人太原诚达房地产开发有限公司的委托代理人董XX、被申请人王XX及委托代理人牛卫兵、梁X、被申请人陈XX的委托代理人杜XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

2010年4月18日杜XX诉至太原市万柏林区人民法院称，原告于1997年10月10日从太原市河西区房地产开发公司购买商品房一套，位于和平XX某号，面积95.39平方米，地下室面积12.49平方米，购房价款132460元。原告在交纳全部房款及其他相关配套费用后，于1998年2月12日正式入住该房屋。原告于1999年去北京学习、工作，该房屋平时由其母亲照料。2009年底，原告由于北京购房需要欲处置该房屋时，才发现其母亲未经原告同意擅自于2003年2月27日与二被告签订《关于和平XX某号的转让合同》，并以11万元极低的赔本价款转让给被告王XX。由于该合同签订及房屋转让行为原告毫不知情，也未经原告同意，原告母亲也未经原告授权，违反了国家法律规定，侵犯了原告的合法权益，所以诉至法院请求判决确认二被告签订的转让合同无效，返还和平XX某号房屋，并配合原告办理该房屋所有权证书，诉讼费用由二被告负担。

被告太原诚达房地产开发有限公司辩称，1997年12月10日原告以杜XX的名义从我处购买房屋。1998年原告入住后于2003年2月通过房屋中介公司向社会发布房屋转让的信息，经过中介撮合与王XX达成交易，双方同时来我公司办理房屋产权手续时双方都同意把购房合同的名字变过来避免二次交易税费。三方于2003年2月27日签订了本案诉争房屋的转让合同。为了房地局办理产权证的需要，我公司又与王XX签订了购房合同，并于2003年办理了房产证。原告从买房到现在已13年，他应该问房产证是否办了，但原告从来没有联系，原告与第三人有利害关系，原告的诉讼时效已超过且第三人把其子的房子处理了也收取了房款，应判决第三人给原告一个同面积的房屋，损失应由第三人承担。

被告王XX辩称，根据法律规定，原告诉讼已超过诉讼时效。我是向诚达房地产公司购买的房屋，签订的合同合法有效，且已经办理了房屋所有权证，我国对于不动产所有权的取得采取的是法定的登记制度。原告无权对房屋要求任何权利，原告应向第三人主张权利，原告的诉讼超过时效，应判决驳回原告的诉讼请求。

第三人陈XX述称，2003年2月我通过房屋中介公司把姓名为杜XX，地址为和平XX某号的房子卖给王XX，我想母亲卖儿子的房是应该的，当时杜XX也没结婚，我们在一起住。现在我的意见是卖房引起的后果由我来承担。因为我把房子卖了，卖房的11万元钱我也花了，我是原告的妈妈，我花他的钱是应该的。我花了11万给他11万。

太原市万柏林区人民法院经审理查明，1997年12月10日杜XX与河西区房地产开发公司签订和平XX某号商品房购销合同，后共交费用139506元，其中杜XX交50106元，太原有线广播电视台于1998年2月8日以支票方式支付49400元，1999年3月12日太原市华妙广告有限公司以广告费转抵的形式支付40000元，但该房屋一直未办理产权证.1998年杜XX入住此房，后因杜XX去北京学习、工作，便将此房交给其母亲陈XX管理。2003年陈XX通过房屋中介公司向社会公布要出售和平XX某号房屋的信息，王XX得知后经中介公司从中磋商便与陈XX对房屋的买卖事宜达成了一致意见。2003年2月27日，王XX、太原诚达房地产开发有限公司及陈XX，三方签订了《关于和平XX小区某号的转让合同》，陈XX在此合同上签了陈XX代办的字样，并书面承诺出现问题由其负责。同日王XX与太原诚达房地产开发有限公司重新签订了和平XX小区某号的房屋后，便按规定交纳了办理此房权证在有关部门需交纳的所有费用。2003年3月17日太原市房地产管理局发放了并字第00××23号房权证，此房权证的房屋所有权人为王XX，房屋坐落地为和平XX小区某号，产别为私产房。

另查明，太原市万柏林区人民政府于1998年10月14日将原太原市河西区房地产开发公司改制为太原诚达房地产开发有限公司。

太原市万柏林区人民法院认为，杜XX虽然于1997年12月与原太原市河西区房地产开发公司签订了和平XX某号的商品房购销合同，但一直未办理房屋产权证，现杜XX以自己属该房屋的所有权人为由提起诉讼，其理由不充分。而且陈XX与王XX、太原诚达房地产开发有限公司签订的转让合同是在三方自愿的基础上达成的。该转让合同的内容属三方的真实意思表示，且不违反法律规定，更不存在三方恶意串通。王XX、太原诚达房地产开发有限公司与陈XX签订转让合同的行为属善意取得。杜XX以陈XX未经其同意及授权并隐瞒事实真相为由提起诉讼，但其于陈XX与杜XX的母子关系及从2003年至今7年之久的事实，杜XX知道或应当知道陈XX已将房屋进行了转让，陈XX的该转让行为属表见代理，杜XX现以其不知道和平XX小区某号房屋已由陈XX经手转让与他人的理由有悖常理。其次即便是陈XX隐瞒了实情，给原告造成了损失，杜XX也应向陈XX主张权利。据此判决：驳回杜XX的诉讼请求。案件受理费2700元由杜XX负担。

杜XX不服太原市万柏林区人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉，称，1、原审判决认定“杜XX提起诉讼，理由不充分”是错误的。杜XX于1997年10月10日与太原市河西区房地产开发公司签订购房合同，购买涉案房屋，在杜XX缴纳全部购房款及配套费用后入住该房，杜XX拥有依法主张该房屋物权的权利，并拥有主张购房合同中约定的财产权益的权利，杜XX以房主身份提起诉讼符合法律的规定。2、太原诚达房地产开发有限公司、王XX、陈XX签订的《关于和平XX某号的转上合同》应为无效合同。首先，杜XX为原购房合同的签订人，拥有合同权益，在杜XX未到场、未明确授权亦未事先追认的情况下，陈XX系无权代理人，其代理杜XX签订的合同为无效合同。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。在签订转让合同时，杜XX虽已交清税费但未领取权属证书，所以涉案房屋的转让协议违反了法律规定，应当无效。再次，三方恶意串通损害了杜XX的合法权益。在杜XX购房时已交购房款13万余元且又交了各种费用，在房价攀升的时候，2003年房屋转让价款仅为11万元不合理，且三方为掩盖事实未在转让合同中写明价款，王XX与房地产公司对付款方式及对象又表述不一，这些迹象足以证明三方恶意串通。3、陈XX代杜XX签订合同的行为不是表见代理。本案中，房地产公司及王XX二者在既知道原购房人和缴款人都是杜XX的情况下，陈XX未出示杜XX的授权书又不存在其他使别人相信陈XX有代理权的情形，故陈XX代签合同的行为不成立表见代理。4、王XX购得涉案房屋不成立善意取得。认定善意取得应当具备的条件为：受让人受让动产或不动产时是善意的；以合更换价格转让；转让的不动产或者动产应当登记的已经登记，不应当登记的已经交付受让人。王XX签订转让合同时应当知道购房合同转让须经合同权益人同意或授权，以及未办理房产证的房屋不得上市交易，但王XX却与无代理权的人以远低于成本价的购房款受让了涉案房屋，王XX对涉案房屋不构成善意取得。综上，杜XX请求本院：1、确认太原诚达房地产开发有限公司、王XX、陈XX签订的《关于和平XX某号的转让合同》无效；2、判令王XX返还杜XX和平XX某号房屋及配套地下室，并配合杜XX办理该房屋所有权证书。3、判令太原诚达房地产开发有限公司、王XX、陈XX承担本案的全部诉讼费用。

被上诉人王XX辩称，本案中签订的房屋转让合同系太原诚达房地产开发有限公司、陈XX与我的真实意思表示，该合同合法有效。11万元的购房款符合当时二手房的价格行情，产权证亦是通过正规渠道取得，太原诚达房地产开发有限公司、陈XX与我之间不存在恶意串通。杜XX一直未办理房产证是因为未交优质工程款。关于就涉案房屋我是否是善意取得的问题，陈XX是杜XX的母亲，我作为一个普通公民认为杜XX的母亲可以处置杜XX的房屋，并且我在房地产公司得知可以办理房产证，在此情况下我购买了房屋，故我是善意取得了涉案房屋，涉案房屋是我的合法财产。杜XX称其从2003年以来七年都不知道涉案房屋转让事宜，该主张不真实，因为上诉人一直都在国内工作而且每年都要回太原不可能不知道涉案房屋转让事宜。

被上诉人陈XX辩称，涉案房屋是我卖的，我认为母亲应当可以卖儿子的房子，杜XX不知道卖房子的事情。

被上诉人太原诚达房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院二审认为，杜XX与河西区房地产开发公司签订和平XX某号《商品房购销合同》，并缴纳购房款项，杜XX依合同享有涉案房产权益。《关于和平XX某号的转让合同》系陈XX代杜XX签订，在该合同签订时，陈XX未取得杜XX的同意或授权，陈XX代签合同的行为系无权代理行为。但《关于和平XX某号的转让合同》签订于2003年2月，至今已有七年，基于陈XX与杜XX系母子关系，杜XX应当知道涉案三方合同签订事宜，杜XX未主张其权利应当视为对涉案合同的默认，三方转让合同因杜XX的默认而产生法律效力。王XX在签订三方转让合同的同时与太原诚达房地产开发有限公司签订有《商品房买卖合同》，在其缴纳相关费用后王XX取得涉案房产的产权证，依据不动产的公示取得原则，王XX为涉案房产的合法所有人。综上所述，《关于和平XX某号的转让合同》为有效合同，王XX系涉案房产的合法所有人，杜XX关于要求王XX返还涉案房产的上诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

杜XX申请再审称，一、原判决认定基本事实缺乏证据证明：本案一审和二审判决认定被申请人陈XX“转让行为属表见代理”和“被申请人王XX属善意取得”以及认定申请人对该合同签订和房产转让属于“默认”是错误的，没有任何证据支持的。1、一审法院认定被申请人陈XX“转让行为属表见代理”是错误的。在本案中，被申请人陈XX虽然为申请人母亲，但其在没有任何授权委托，也没有任何证明有权处置的情况下，与其他两个被申请人以低于购买价，远低于当时市场价的情况下签订了非法的《转让合同》，被申请人陈XX并不符合法律上的“表见代理”的构成要件。形成表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由，这是成立表见代理的客观要件。而且合同相对人善意且无过失，这是表见代理成立的主观要件，即他人不知道行为人没有代理权仍与之实施民事行为，这种情况就失去了法律保护的必要，表见代理是不能成立。本案中，被申请人太原诚达房地产开发有限公司和王XX在明知该房屋购买人和财产权益人是申请人的情况下，在明知被申请人陈XX没有授权委托，没有权力处置该房屋的情况下，不征求申请人的意见，不要求陈XX取得申请人的授权委托，也不事后积极取得该房屋实际权益人申请人追认，而是在明知陈XX没有代理权情况下，恶意签订转让合同的行为，陈XX的行为不符合“表见代理”的客观和主观要件，表见代理是依法不能成立的。2、一审法院认定被申请人王XX善意取得是错误的。被申请人王XX不构成善意取得。因为我国法律体系在2007年10月1日物权法颁布前，对于不动产并没有善意取得的规定。在我国《物权法》颁布之前，善意取得只适用于动产物权，不适用于不动产物权。而本案中，三被申请人签订该转让合同为2003年，不适用善意取得的法律依据。即使依据之后颁布的《物权法》中关于不动产善意取得的相关条款，本案王XX也不构成善意取得。根据物权法106条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”具体本案中：王XX作为受让人应该知道我国相关法律规定：房屋产权转让或者购房合同转让应该产权人或者合同权益人签字同意或者授权，以及没有办房产证的房屋，不允许上市交易。但王XX却与其他两个转让合同签订人恶意串通，以远低于成本价格的款项，受让了涉案房屋，不符合物权法规定的善意取得基本要件，当然不构成善意取得。3、二审法院认定申请人对于该无效合同的签订和房产的转让属于“默认”是错误的。对于不动产转让合同的签订以及房产的转让行为的法律要件，被申请人应该具备基本的法律常识，应该取得申请人的知情、同意，或者授权委托认可、或者事后追认。但作为该无效合同的签订三方，都属于恶意，不但不通知申请人，别两方也不要求陈XX出示必要的授权委托书或者追认函，甚至连基本的电话通知也不要求。三个被申请人谁也提供不了申请人知情的证据，故二审法院武断的以过了七年申请人就应该知情，属于“默认”是毫无依据的。二、原判决适用法律确有错误的。一审和二审判决错误适用法律，认定《关于和平XX某号的转让合同》为有效合同是错误的。对于认定《转让合同》有效的一审判决在适用法律上，事实认定上的错误，申请人在民事上诉状中已经详细列明。申请人认为该《转让合同》在没有经过该房屋购房合同实际签订人、出资人，该房屋合法财产权益人即本案申请人授权委托情况下，在被申请人陈XX无权处置情况下签订，并没有得到申请人事后追认。而且该合同违反法律禁止性规定和三被申请人明显存在主观恶意情况下，应该认定该《转让合同》无效，并判令被申请人返还申请人房屋。综上请求：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2010）万民初字第637号民事判决书和太原市中级人民法院（2010）并民终字第1268号民事判决书；二、改判三被申请人私自签订《关于和平XX某号的转让合同》无效；三、判令被申请人王XX向申请人返还位于和平XX某号的房屋及其配套地下室，并配合申请人办理房产证书；四、判令本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。

被申请人太原诚达房地产开发有限公司辩称，本案房屋买卖合同中，卖方是申请人的母亲陈XX，父亲杜争，买方是王XX，诚达公司只是同意他们双方的转让和转让合同生效后办理房地产手续，在本案中诚达公司既不是买方也不是卖方，诚达房地产公司与申请人的父母还有本案的王XX没有任何关系，这个买卖是通过中间公司进行的，我公司认为一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。

被申请人王XX辩称，其一、二审法院判决认定的事实真实客观，证据充分有利，应当维持。陈XX作为杜XX的母亲通过中介公司对本案标的房屋进行出卖，并在合同上签有代办字样，因其手中持有购房票据及房屋钥匙，更基于双方母子身份的关系，其行为属表见代理，本案中签订的房屋转让合同系太原诚达房地产开发有限公司、陈XX与王XX的真实意思表示，该合同有效。杜XX应承担法律责任；其二、基于本案事实三方并没有动机和理由去恶意串通，王XX取得房屋的行为是合法的善意取得行为，应受法律保护；其三本案二审中认定的转让合同依法有效，应当保护。

被申请人陈XX辩称，我对申请人陈述的意见没有异议。

本院再审查明的事实与二审基本一致。

本院认为，杜XX与河西区房地产开发公司签订和平XX某号《商品房购销合同》，并缴纳购房款项，杜XX依合同享有涉案房产权益。《关于和平XX某号的转让合同》系陈XX代杜XX签订，在该合同签订时，虽未有证据表明陈XX取得了杜XX的同意或授权，但基于陈XX与杜XX的母子关系，且结合杜XX长期在异地工作、陈XX持有杜XX的身份证及购房手续，杜XX主张其母陈XX私自卖房不合情理，故对于作为购房者的被申请人王XX来说，也有理由相信陈XX的售房行为系基于杜XX的委托。关于售房价格杜XX虽主张明显低于购买价格并推理得出该交易属恶意，但其并未举证被申请人购得其房屋时的二手房价格已印证其推理，故仅以此主张该买卖行为属恶意依据不足，而被申请人王XX主张其对争议房屋善意取得的理由成立，应予认定。即便诚如杜XX所述其母陈XX系未经其授权卖房，其也只能向无权代理人陈XX主张权利。《关于和平XX某号的转让合同》为有效合同，王XX系涉案房产的合法所有人，杜XX关于要求王XX返还涉案房产的再审请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持本院（2010）并民终字1268号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　杨晓宇

审判员　　刘巍巍

审判员　　郭XX

书记员　　徐XX