卢某某与广州某某投资有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

　　卢某某与广州某某投资有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

　　广东省广州市越秀区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤0104民初40848号

　　原告：卢XX，男，X年X月X日出生，汉族，身份证住址江西省。

　　委托诉讼代理人：吕XX，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：顾X，广东XX律师。

　　被告：广州XX公司，住所地广州市越秀区东风西XX102房。

　　法定代表人：周XX，职务总经理。

　　委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东XX律师。

　　原告卢XX与被告广州XX公司物权保护纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕XX、顾X，被告委托诉讼代理人陈俊鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告按原状返还位于广州市越秀区XX路XX号XX号商铺;二、判令被告向原告支付自2011年8月31日起占用商铺期间的房屋占用费(房屋占用费按每月80元/平方米计算，最终计至被告实际交场之日止);三、判令被告向原告支付案涉商铺物业管理费保证金、水电费周转金、物业管理费及违约金共7169.20元。事实与理由：一、2011年1月14日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，购得位于广州市越秀区东风西XX的商铺，并依法办理了房屋登记手续，取得该商铺的所有权。该《商铺买卖合同》是被告提供的格式合同，其中第十一条第三款约定：买受人(即原告)同意将该商铺及所在楼宇的屋面、外墙委托出卖人或出卖人指定的公司进行经营管理，所得收益归出卖人所有，买受人同意放弃。”根据《合同法》第四十条关于格式条款的规定，以及《物权法》关于业主对于专有部分之外的共有部分分项有共同使用、共同收益的权利，但在《商铺买卖合同》第十一条第三款中，被告排除了原告对于商铺(专有部分)及屋面外墙(共有部分)的收益权，违反了物权法规定的原则，剥夺了业主对于商铺收益的主要权利，而不动产交易中，使用权、收益权应随所有权的转移而转移，因此对于原告同意放弃商铺及屋面外墙收益权的相关条款应当认定无效。二、2011年9月10日，原告、被告与案外人广州XX公司(以下简称XX公司)三方签订《商铺使用权移交确认书》，约定2011年8月31日至2014年8月30日期间，原告将商铺交由被告统一经营管理。被告在取得商铺使用权后，对场内商铺原有的间隔进行了全部或部分拆除，却一直未按约定对商铺进行任何经营活动，涉案商铺所在的“金利一号”商场从未开门营业过，场地大门紧闭、无灯光照明、无电梯运转等，足以证明被告违背《商铺使用权移交确认书》中约定的场地经营义务，构成严重违约，更造成商铺价值严重贬损。在2014年8月30日试用期届满后，被告仍一直占用涉案商铺，为此，原告多次通过邮寄发函、现场公证、电话等方式联系被告，要求被告立即返还场地，但被告的登记注册地址和指定联系地址均无人办公，公司电话已变更为他人使用，导致原告完全无法正常收回场地，造成原告巨大的经济损失。因此，被告应当承担占用商铺期间的场地占用费。三、在2014年8月30日后，被告仍一直占有使用涉案租赁场地，根据《商铺使用权移交确认书》第五条之约定，2014年8月30日起，甲方(原告)继续将上述商铺交付给乙方(被告)统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方即实际使用人、承租人承担。”被告及案外人XX公司在庭审中也明确承认被告就是商铺实际使用人，并承认场地至今仍未交还给原告。因此，根据约定上述物业管理费保证金、水电费周转金、物业管理费及违约金均应由被告承担。现因被告长期拖欠案外人XX公司的物业管理费及水电费，导致XX公司将原告诉至法院，要求作为业主的原告承担保证金、水电费周转金等费用，造成原告严重的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，向法院提起本案诉讼。

　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案商铺返租期满后，被告已经通过XXX快递方式及召开业主大会、现场办理移交手续两种方式通知原告接收商铺，被告已经履行了通知收铺的义务。原告因为其自身原因未能成功办理收铺手续，由此造成的损失应当由原告自行负担。2018年，涉案商铺已有二三十个业主针对收铺问题，向越秀法院提起诉讼，在被告已经履行了通知收铺义务后，业主认为涉案商铺存在消防不合格而拒绝办理收铺手续，但该系列案件经过两级法院审理，确认商场的商铺不存在消防不合格的情况，且被告已履行了通知收铺的义务，符合交铺条件。因此，原告向被告主张占用费及其向XX公司所支付的物业费等费用，没有依据。请求予以驳回。

　　经审理查明：2011年1月14日，原告(买受人)与康创XX(出卖人)签订了《商铺买卖合同》，其中约定：买受人的通讯地址为广州市白云区白云世界皮具贸易中XX2期2A075档。买受人向出卖人购买位于广州市东风西XX，商铺合同约定建筑面积9.0494平方米，其中套内建筑面积4.6920平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.3574平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为268000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。

　　2010年9月，康创XX(甲方、委托方)与XX公司(乙方、受委托方)签订《广州市XX物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市XX(物业名称)提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号;座落位置：东风西XX首层至四层;建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理;二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理;三、环境卫生;四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米(按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用);此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用;第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日(含本日)履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金;第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《<广州市XX物业服务合同>之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《<广州市XX物业服务合同>之补充协议(2)》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。

　　2011年9月10日，XX公司(康创XX委托的物业服务企业，甲方)与原告(乙方)签订了《金利壹号前期物业服务协议》，其中约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方;3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作;3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.0494平方米计算，标准为16元/平方米/月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为145元(包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。)乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：(1)以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日;在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。(2)乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费;二、水费、电费、燃(煤)气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：(1)乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。

　　2011年9月10日，原告(业主，甲方)、XX公司(丙方)与被告康创XX(乙方)三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》，其中约定：甲、丙双方就广州市东风西XX“金利壹号”3层3131号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，其中载明：鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。2014年8月30日后，康创XX没有继续对涉案商铺所在楼层进行统一经营。现涉案商铺处于空置状态。

　　据《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东风西XX3131铺不动产权登记在原告名下，建筑面积9.2297平方米，登记时间为2013年4月26日。

　　另查明，2018年，XX公司曾向本院提起诉讼，要求卢XX支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费及违约金等费用。本院经审理，于2018年8月22日作出(2018)粤0104民初5404号民事判决，其中判决：卢XX向XX公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费(按每月145元计付);逾期支付的，每日按所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费之日止。卢XX对该判决不服，提起上诉，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终22726号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

　　2019年，XX公司再次向本院提起诉讼，要求卢XX支付从2017年11月1日起至2019年1月31日止的物业管理费及违约金。本院经审理，于2019年10月21日作出(2019)粤0104民初9105号民事判决，其中判决：卢XX向XX公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费(按建筑面积9.2297平方米，每月每平方米16元标准计)及迟延支付物业管理费的违约金(每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限)。

　　案件审理过程中，被告提交了：1.2014年8月7日向原告寄送XX特快专递的邮寄底单，该邮寄底单上被告的联系地址为广州市白云区白云大道北万科云XX-202，电话为137××××8065、186××××1696。2.2014年11月8日的《业主会议签到表》，在该表上有原告的签名。3.同一商场其他业主的邮寄底单及《商铺设施设备确认表》。4.2011年9月10日《金利一号业户资料联络登记表》，记载原告的联系方式为广州市白云区白云大道北万科云XX-202，电话为137××××8065、186××××1696。原告表示：没有收到上述邮件，业主签到表不涉及商铺的移交，只是讨论了其他公司收购小业主商铺的事宜;其他业主的情况不能代表原告;《金利一号业户资料联络登记表》的真实性没有异议，但是是XX公司的，与被告无关。被告表示：原告所述的业主会议内容不属实，当时原告所述的要收购商铺的公司还不存在;XX公司是受被告委托的，且2011年9月10日是三方在签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》的时间。

　　本院认为：被告已经按照原告提供的地址邮寄了移交通知书，虽然被告仅能提供XXX邮件底单，没有提供妥投情况，但根据之后2014年11月8日的《业主会议签到表》，原告到场签到的情况以及同类系列案件的情况，可以认定被告已经履行了通知交铺的义务。根据《商铺买卖合同》的约定，买受人未按通知办理交铺手续的，视为已实际交铺，故原告以被告未实际交铺为由，要求被告交铺及支付占用费及其他损失，本院不予支持。现涉案商铺属于空置状态，原告可自行收回该商铺，无需法院处理。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

　　驳回原告卢XX的诉讼请求。

　　案件受理费1674元，由原告卢XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

　　审　判　长　　周鸿明

　　人民陪审员　　苏锦桃

　　人民陪审员　　苏彩玉

　　二〇二〇年三月二十四日

　　书　记　员　　邵XX