严XX、刘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　严XX、刘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　广东省广州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤01民终15297号

　　上诉人(原审原告)：严XX，女，汉族，1959年2月25日出生，住广州市白云区。

　　委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：杨XX，广东XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：刘XX，男，1959年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。

　　被上诉人(原审被告)：广州XX公司，住所地广州市越秀区东风西XX102房。

　　法定代表人：秦XX，职务总经理。

　　两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东XX律师。

　　上诉人严XX因与被上诉人刘XX、广州XX公司(以下简称康创XX)房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2018)粤0104民初24824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　上诉人严XX上诉请求：1、撤销一审判决，支持严XX的诉讼请求;2、一审、二审诉讼费用由刘XX、康创XX承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，遗漏对重要事实的审查与认定，从而导致适用法律错误，错误地认定出售方没有申请二次消防安全检查验收的义务。一、严XX购买涉案商铺的初衷是希望通过经营涉案商铺获得经营收入，但涉案商铺无法正常投入使用，合同目的无法实现。严XX签订《商铺买卖合同》时，整个商场没有间隔改建，刘XX、康创XX仅是对商场在图纸上进行分割，严XX根据图纸上的分割位置购得涉案商铺。从合同目的来看，严XX根据刘XX、康创XX的销售宣传购买本案商铺应当具备两个目的：一是取得产权和预期保值增值，二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，严XX取得登记产权，第一个合同目的基本实现。但是根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，因开发建设者刘XX、康创XX在将涉案商场间隔之后，未就涉案商场消防安全事项向公安机关办理相关手续，导致严XX一直不能将涉案商铺正常投入使用。严XX购买商铺的主要合同目的未能实现，合同已经产生根本违约。二、关于涉案商场间隔后的消防安全报建的责任归属问题。涉案商铺所在商场原为整体商场，刘XX、康创XX对涉案商场的规划用途为高档酒业经营，在图纸上分割为格子铺对外销售。根据《商铺买卖合同》第五条第一款的约定，涉案商铺在2014年12月30日前均由刘XX、康创XX占有使用。根据《广州市公安局越秀区分局建设工程消防验收意见书》，工程改建、扩建应当向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。刘XX、康创XX作为涉案商场的间隔人，涉案商铺的建设者，应当履行商场间隔后申报涉案商铺所在商场的安全检查验收合格的法定义务。三、涉案商场被间隔以后，刘XX、康创XX均没有履行报建消防的义务。根据《建设工程消防设计审核意见书、验收意见书》可知，涉案商场最后的消防验收合格时间为2011年2月1日。根据四层消防栓平面图可知，四层的建设工程设计图纸是2011年3月份才编制的。商场间隔建设图纸编制出来之前，涉案商场首层至四层的消防已经通过广州市公安局越秀分局的合格验收。由此可以证明涉案商场的消防验收合格为改建前的验收合格。同时也证明刘XX、康创XX是该商场的改建者。刘XX、康创XX没有对改建后的商场向公安机关办理消防安全事项的任何手续。一审法院在查明和认定事实方面，遗漏了对严XX购买该商铺的主要目的审查。严XX在涉案商铺还不存在的时候，仅仅凭借刘XX、康创XX对整个涉案商场勾画的蓝图就选择购买了该商铺的重要原因是刘XX、康创XX在出售涉案商铺时宣传为商城全部用于开展高端酒业经营，未来的经营收益相当可观。涉案商场在刘XX、康创XX使用期间一直是用于酒类商铺经营，根本不存在商铺交付给小业主后，由业主根据是否投入使用以及如何使用来报建消防的情形。将商场间隔后的二次消防责任认定为商铺小业主责任损害了广大购买商铺者的合法权益。

　　被上诉人刘XX、康创XX二审答辩称：一、涉案商铺已由广州市公安局越秀分局验收合格，涉案商铺所在商场也取得了广州市公安局所颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证书目前仍持续有效。因此，严XX要求刘XX、康创XX将涉案商铺的消防整改合格的诉求没有事实依据。(一)根据刘XX、康创XX一审提交的证据《四层消防栓平面图》，康创XX委托广州市海珠建筑设计院对流花广场四层进行消防设计，并委托广州XX公司(以下简称富XX公司)进行施工。富XX公司按照《四层消防栓平面图》进行施工，竣工后就向广州市公安局越秀分局申请验收。广州市公安局越秀分局于2011年2月1日出具编号为穗公越消验【2011】第0018号的《关于流花广场第四层商场建筑消防设施及内部装修建设工程消防验收合格的意见》(以下简称消防验收合格的意见)。因此，康创XX2011年在向广州市公安局越秀分局申请验收前，已按照《四层消防栓平面图》的消防设计对涉案商铺进行了间隔。上述《消防验收合格的意见》不仅仅是针对流花广场首层大框架的验收，也包括内部消防设施及装修工程(也即包括首层所有商铺)的验收。而且，2012年1月10日，广州市公安局越秀分局又对涉案商铺所在商场(1-4层)进行二次验收，并出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证书目前仍持续有效。(二)消防验收合格是分割产权的前提条件，如涉案商铺未经消防验收合格，刘XX、康创XX也不可能顺利将涉案商铺过户给严XX。严XX取得涉案商铺所有权也从侧面证明了涉案商铺在过户前是经过消防验收合格的。3.严XX在取得涉案商铺所有权后，又将涉案商铺返租给康创XX，但在返租期间，康创XX并未对涉案商铺进行任何改建或装修。严XX主张涉案商铺曾于2014年重新间隔与事实不符。二、康创XX曾以XXX快递的方式以及现场办理移交商铺手续及召开业主会议的方式通知全体业主办理收铺手续。但严XX既未来现场办理，也不参加业主会议，至今也不配合办理收铺。因此，因严XX不履行收铺义务所产生的经济损失由其自行承担，严XX要求刘XX、康创XX支付经济损失没有事实及法律依据。综上所述，严XX的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉请。

　　严XX向一审法院起诉请求：1.刘XX、康创XX将改建后的商铺消防整改合格;2.刘XX、康创XX赔偿经济损失，参照广州市同地段同类型同时期的房屋租金参考价标准，自2015年1月1日起计算至刘XX、康创XX将涉案商铺整改合格交付之日止。

　　一审法院认定事实：2011年12月20日，严XX(买受人)与刘XX的委托代理人康创XX(出卖人)签订了《商铺买卖合同》，其中约定严XX购买位于广州市东风西XXxxx号x层xxxx号铺，商铺合同约定建筑面积6.3137平方米;该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为131599元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人;等。

　　2012年9月10日，严XX取得了涉案房屋的房地产权证。其中记载涉案房屋的建筑面积为6.31平方米，规划用途为商业。

　　2012年1月10日，广州市公安局越秀区分局向刘XX核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，记载地址为东风西XX首至四层，使用性质为商场，使用面积11038.36平方米，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、机械排烟设施、安全出口(8个)、ABC干粉灭火器(120具);并注明该证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。

　　2014年11月27日，康创XX向严XX寄发《康创名品酒汇商铺移交通知书》。

　　一审法院认为：本案严XX与刘XX交易的商铺属于产权式商铺。产权式商铺一般是指出售方将大型商业项目分割成若干面积较小的具有独立产权的商铺。在此经营模式中，产权式商铺的业主一般会将其整体委托给开发商或第三方统一经营管理，由开发商或第三方定期、定额向商铺业主支付租金。

　　刘XX、康创XX已按照合同约定及产权证附图将商铺进行分割间隔，并通知严XX收楼，已履行了其出售人的交房义务。严XX认为刘XX、康创XX具有申请消防验收的义务而拒绝收楼，但在刘XX出售房屋时，并无法律和行政法规要求二手房的出售方负有申请消防验收的义务，双方的买卖合同中也没有相关的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条，要求公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用人需要申请消防安全检查，消防安全检查是公众聚集场所在投入使用、营业前的前提条件，而产权式商铺在交付给小业主后，其是否投入使用及如何使用，均需要等待小业主协商确定，在投入使用、营业前的消防责任也应是商铺业主或之后的使用者承担。因此，对于严XX的诉讼请求，一审法院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院于2018年11月8日判决如下：驳回严XX的诉讼请求。一审案件受理费110.50元，由严XX负担。

　　本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。

　　二审诉讼中，严XX向本院提供了以下证据：1.公证书(2018)粤广广州第178652、178653、178654号三份，拟证明2013年10月份前涉案商场状态;2.(2017)粤广广州第136519号公证书，拟证明涉案商场改建后的现状;3.广州市国土资源和规划委员会的答复书(蔡XX，穗国土规划公开(2017)3458、3565号)及其附件，拟证明涉案商场初始建设规划;4.复制档案申请表及附件、另案当事人李X申请公开信息的答复书，拟证明刘XX、康创XX在2011年7月7日之后对涉案商场的楼梯间、电梯间进行改造，即便如刘XX、康创XX所述2011年2月1日之前越秀区公安局对该商场消防验收合格，也因涉案商场超过一万平方米以上，改建行为应当重新向越秀区公安局办理消防报建和验收。刘XX、康创XX对严XX提交的证据质证表示：本案是系列案件之一，对前述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该份证据不能证明案涉商铺存在消防不合格的情况。

　　二审另查明，本院已经发生法律效力的(2019)粤01民终1730号民事判决查明：二审期间，上诉人李X申请调查取证：1.涉案商铺在广州市公安局越秀分局2011年2月1日后的消防验收状态及其相关信息;2.刘XX出售给李X房屋前金利壹号商场的状态及来源;3.刘XX出售李X房屋前金利壹号商场何时改建为商铺的办证情况。根据李X前述申请，本院向李X代理人刘XX出具(2019)粤01法民令33号广州市中级人民法院律师调查令，并派人与其至广州市公安局越秀区公安分局查阅穗公消审字(2010)第0125号、(2010)第0126号建筑内部装修图。两文号所附消防设计图中均显示存在商铺间隔。该案民事判决认为：根据广州市公安局越秀区分局于2010年9月21日出具穗公越消审字(2010)第0125号《关于同意流花广场首至三层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》及于2010年9月29日出具穗公越消审字(2010)第0126号《关于同意流花广场第四层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》，以及广州市公安局越秀区公安分局穗公消审字(2010)第0125号、(2010)第0126号建筑内部装修图，涉案商场商铺已存在间隔;结合涉案商铺的房地产权证附图显示涉案商场商铺存在间隔;根据广州市公安局越秀区分局出具的穗公越消验(2010)第0017号、0018号《建设工程消防验收意见书》，涉案商场首至三层、四层消防设计施工已竣工且通过了消防验收，该案认定涉案商场商铺已存在间隔以及涉案商场首至三层、四层消防设计施工已竣工且通过了消防验收。

　　本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对严XX提出的上诉主张进行审查。

　　本院(2019)粤01民终1730号民事判决根据广州市公安局越秀区分局于2010年9月21日出具穗公越消审字(2010)第0125号《关于同意流花广场首至三层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》及于2010年9月29日出具穗公越消审字(2010)第0126号《关于同意流花广场第四层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》，以及广州市公安局越秀区公安分局穗公消审字(2010)第0125号、(2010)第0126号建筑内部装修图，涉案商场商铺已存在间隔;结合涉案商铺的房地产权证附图显示涉案商场商铺存在间隔;根据广州市公安局越秀区分局出具的穗公越消验(2010)第0017号、0018号《建设工程消防验收意见书》，涉案商场首至三层、四层消防设计施工已竣工且通过了消防验收，该案认定涉案商场商铺已存在间隔以及涉案商场首至三层、四层消防设计施工已竣工且通过了消防验收。本案与(2019)粤01民终1730号案为同类型案件，故本案对涉案商场商铺是否存在间隔以及涉案商场首至三层、四层消防设计施工是否已竣工、是否通过消防验收的事实认定，应以(2019)粤01民终1730号民事判决的上述事实认定为依据，本案认定涉案商场商铺已存在间隔以及涉案商场首至三层、四层消防设计施工已竣工且通过了消防验收。据此，一审法院认定刘XX、康创XX已按照合同约定及产权证附图将商铺进行分割间隔，并通知严XX收楼，已履行了其出售人的交房义务并无不妥，本院予以确认。严XX在本案中主张刘XX、康创XX未履行重新办理消防验收的义务，要求刘XX、康创XX应将改建后的商铺消防整改合格及赔偿其经济损失，缺乏合同与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。

　　综上所述，严XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费110.5元，由上诉人严XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　柳玮玮

　　审判员　　李　民

　　审判员　　黄春成

　　二〇一九年九月二十六日

　　书记员　　莫XX