李XX、李XX等与曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　沾益区人民法院民事判决书

　　(2018)云0328民初937号

　　原告：李XX，女，汉族，1964年11月5日生，沾益区人，小学文化，农民，住XX省曲靖市沾益区。

　　原告：李XX，男，汉族，1990年3月24日生，沾益区人，初中文化，农民，住址同上。

　　委托诉讼代理人：樊元涛，XX天外天律师事务所律师。特别授权代理。

　　被告：曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组。

　　法定代表人：张XX，该村村长。

　　被告：XX某某建筑有限公司。住所地：曲靖市沾益区龙华街道龙华XX***号。

　　统一社会信用代码：915XXXX0328xxxxxxxxxW。

　　法定代表人：张XX，该公司经理。

　　被告：张XX，男，汉族，1974年2月7日出生，曲靖市沾益区人，住沾益区。

　　原告李XX、李XX与被告曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组(以下简称中XX小组)、XX某某建筑有限公司(以下简称某某建筑公司)张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李XX、李XX及其委托诉讼代理人樊元涛、被告曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组的法定代表人张XX到庭参加诉讼。被告XX某某建筑有限公司的法定代表人、张XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。

　　原告李XX、李XX向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告中XX小组签订的《中XX安置房购房合同》(合同编号：ZFL-121)无效;2、由被告中XX小组返还原告购房款122012元，及该笔款项自2014年7月12日起按年利率6%计算的资金占用费，暂计算2018年7月1日，为29282.88元;3、被告XX某某建筑公司、张XX对上述款项承担连带返还责任;4、诉讼费用由被告承担。委托诉讼代理人樊元涛以请求支持原告的诉求提出代理意见。事实和理由：原告为曲靖市沾益区白水镇中心村委会西XX村民。2014年7月12日，原告与被告中XX小组、某某建筑公司签订中XX安置房购房合同(合同编号ZFL-121)，约定由中XX小组将其所有的位于沾益区龙华街道某某社区中XX小组新XX第12幢2单元201室出卖给原告，房屋价款为244024元，首付款122012元，剩余50%尾款122012元于2015年3月30日前付清。后原告按照中XX小组的要求按约定向被告某某建筑公司支付了首付款122012元。按照合同的约定，原告不能取得房地产权属登记证书的，原告可以退房，在要求退房之日起30日内退还已付购房款。被告中XX小组未按照约定期限交付房屋，原告才得知所购买房屋并未办理审批手续，也未取得预售许可，原告无安置房购房资格，被告也无权将安置房对外出售。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告出售的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。原告不是中XX小组的成员。原、被告签订的中XX安置房购销合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，被告应当连带返还原告已付房款，并承担资金占用费。

　　被告中XX小组辩称，我们无法退钱，房屋不是村上出售的，村上也没有收到原告的房款，我们村上没有授权给张XX卖房。

　　被告某某建筑公司未答辩。

　　被告张XX未答辩。

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：

　　1、中XX安置房购房合同，以证明在2014年7月12日，二原告与被告中XX小组、XX某某建筑有限责任公司签订《中XX安置购房合同》(合同编号：ZFL-121)约定甲方将其所有的位于中XX小组新XX12幢2单元201室住宅出售给原告，房屋价款为244024元，首付款50%元，即122012元。

　　2、收据，以证明2014年7月8日，李XX替原告向被告支付购房定金30000元的事实。2014年7月12日，原告将首付款92012元支付给被告某某建筑公司，被告出具收据确认收到房屋首付款92012元的事实。

　　3、原告李XX、李XX身份证复印件、通知、中XX居民小组关于各购房户的交房方案，以证明原告系曲靖市沾益县白水镇中心村委会西XX居民，不具有购买该集体经济组织安置房资格的事实。2015年3月15日，中XX居民小组向购房者发送通知，确认承包方某某建筑公司坐收作支售房资金的事实。被告中XX小组对其出卖的房屋并未办理审批手续，也未取得预售许可，现在仍未办理产权证书的事实。

　　4、诉讼费收据，以证明原告已预交诉讼费用3326元。

　　5、银行流水，证明支付了首付款122012元。

　　本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告中XX小组的法定代表人对证据无异议，原告提交的证据符合证据的三性要求，予以采信。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李XX、李XX系沾益区白水镇中心村委会西XX居民。2014年7月8日，李XX为二原告向被告某某建筑公司支付定金30000元。2014年7月12日，二原告(买受人)与被告中XX小组(出卖人、甲方)、某某建筑公司(委托方)签订中XX安置房购房合同(合同编号ZFL-121)，约定甲方将其所有的位于中XX小组新XX12幢2单元201室出售给原告，房屋价款为244024元，首付款122012元。同日，二原告向被告某某建筑公司交付购房款92012元。

　　本院认为，本案的焦点是：1、原告请求确认原告与被告中XX小组签订的《中XX安置房购房合同》无效的事实是否成立;2、由被告中XX小组、某某建筑公司、张XX连带返还原告购房款122012元并支付资金占用费的理由是否能够支持。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告中XX小组出售的房屋系建设在集体土地上的集体拆迁安置房，不属于商品房。被告张XX以被告中XX小组委托代理人的名义、被告某某建筑公司以委托方的名义与原告李XX、李XX签订了中XX安置房购房合同。该合同中约定出售给集体拆迁安置房给集体成员以外的人员，因此，该合同违反法律的相关规定，属无效合同。被告中XX小组、某某建筑公司已收取的房款，依法应当返还给原告。民法总则规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告中XX小组明知拆迁安置房依法不能对外出售，仍委托被告某某建筑公司对外签订“中XX安置房购房合同”，委托售房和代理售房行为均是违法行为，因签订的合同是无效合同，被告中XX小组、某某建筑公司应当对合同无效后应返还的购房款承担连带返还责任。双方签订的中XX安置房购房合同无效，二原告与被告中XX小组、某某建筑公司都有过错责任，本案诉讼费用应当按责任分担。资金占用费没有法律根据，不予支持。二原告另要求被告张XX连带返还购房款项，因张XX系被告某某建筑公司的法定代表人，其行为产生的法律后果应当由某某建筑公司承担，且签订合同及收取购房款不是张XX的个人行为，故张XX不承担法律责任，原告的该项要求缺乏事实和法律根据，不予支持。

　　综上所述，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款、第三十八第七项、第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

　　一、原告李XX、李XX与被告曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组、XX某某建筑有限公司签订的《中XX安置房购房合同》(合同编号：ZFL-121)无效。

　　二、被告曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组、XX某某建筑有限公司于判决生效十日内连带返还原告李XX、李XX购房款122012元。

　　三、驳回原告李XX、李XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3326元，公告费600元，二原告负担1963元，被告曲靖市沾益区龙华街道某某社区中XX居民小组、XX某某建筑有限公司负担1963元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省曲靖市中级人民法院。

　　审判长　陈　焱

　　人民陪审员　张红梅

　　人民陪审员　胡　朋

　　二〇一八年十一月七日

　　书记员　杨XX