原告北京XX公司。
委托代理人王晓燕，北京市XX律师。
委托代理人郑X，北京市XX律师。
被告马X，男。
委托代理人赵XX，北京市XX律师。
委托代理人金X，北京市XX律师。
原告北京XX公司（以下简称XX公司）与被告马X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭审判，公开开庭进行了审理。原告XX公司之委托代理人王晓燕、郑X，被告委托代理人赵XX、金X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，我公司受北京XX公司的委托，负责檀香山兴业新XX项目前期的物业管理及服务。被告马X于2004年11月18日购买了兴业新XX一期XX层XX号房产，并于2005年3月13日与XX公司办理了收楼手续。被告马X签署了《承诺书》，同意遵守《檀香山别墅临时规约》。根据规约约定，业主因故不能按期交纳物业管理费的，物业管理企业有权收取自应付之日起至支付日的滞纳金，按每日千分之三计算。
被告马X接收该房后，自2006年7月1日开始长期拖欠原告大额的物业管理费，虽经原告多次催要，被告马X仍然拒绝交纳2006年7月1日至2013年12月31日的物业管理费，给原告造成经济损失。同时使得原告的经营陷入困境，对檀香山小区整体的物业管理及服务造成了不利影响。故诉至法院，请求法院判令：1、被告马X支付拖欠的2006年7月1日至2013年12月31日的物业服务费116397.52元；2、被告马X支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金412559.31元。3、诉讼费由被告马X承担。
被告马X辩称，物业公司的收费行为是建立在其为业主提供了相应的服务基础之上的。而XX公司自从被告马X收房后，一直怠于履行合同义务，发生了许多危害被告马X人身及财产安全的事情，比如保安打人事件；XX公司未经答辩人允许，私自拆除围栏；车库坡道设计不合理，被XX公司拆除后，至今未修复；房屋多次漏水，墙皮开裂脱落，无数次报修后，XX公司工作人员上门维修过一次，不但没修复，反而把防水破坏了。2007年污水管堵塞和2012年暴雨，两次小区积水，由于物业公司工作失误，未及时处理，造成积水进入被告马X的室内，造成严重财产损失。根据《物业管理条例实施细则》的规定，物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。且XX公司主张的2011年4月之前的物业费的请求已超过诉讼时效。XX公司主张的滞纳金超过本金，标准过高。故请求法院驳回XX公司的诉讼请求。
经审理查明，XX公司于2004年1月8日与北京XX公司签订《兴业新村（檀香山别墅）物业管理委托合同》，委托XX公司对兴业新村（檀香山别墅）进行物业服务管理工作。期限8年。物业服务费标准为4.9元／建筑平方米／月。物业服务费采取年收取制。即业主在办理入住手续时预交首年度的物业服务费，以后于每次交费期满之日起15日内一次性交纳下一年度的物业服务费。
合同到期前，双方签订了补充协议，将物业委托合同服务期限延续至2017年1月8日。
被告马X于2004年11月18日与北京XX公司签订了《商品房买卖合同》，购买了兴业新XX一期XX层XX号房产，建筑面积263.07平方米。由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务。前期物业服务期间，收费价格为4.9元／建筑平方米。买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。合同附件四约定了物业服务内容，主要有：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备管理包括：共用的上下水管道、配电系统、排污系统、消防系统、监控系统等。公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。业主和物业使用人自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并按政府主管部门规定收费，没有规定的，由双方协商收办法。物业服务质量：空调系统、水泵、水池、水箱管理到位。市政公用设施管理：污水排放通畅，交通车辆管理运行有序，无私停私乱放现象，无重大交通事故。治安、保卫管理：危及住户安全的公共部位设有明显标志和防范措施，住宅区无重大火灾和刑事案件。同日，马X签署了承诺书，同意遵守《檀香山别墅业主临时公约》。《公约》规定：业主购房时，应对户门前后绿地有明确了解，不和在绿地搭建建筑物、构筑物地；房间绿篱（隔栅）为社区整体形象的一部分，属社区公共财产。业主需进行室内装饰装修和户门前后绿地绿化施工的（含委托施工、自行施工），应与物业服务企业签订《装饰装修管理服务协议》，并遵守国家有规定、制度和社区《装修手册》。物业服务费价格为4.9元／建筑平方米。业主应按约定向物业服务企业按期足额交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交；逾期交纳物业服务费，物业服务企业有权收取自应付之日起至支付日的滞纳金按每日千分之三计。
2005年5月13日，马X办理了入住手续。
2008年11月，小区出现部分业主家中失窃事件，XX公司和XX公司为此向小区业主致公开信一封。原告方对此予以认可，但称偷盗系社会问题，不能归责于物业公司。
庭审中，被告方提交了2009年3月20日《檀香山小区物业服务恳谈会会议纪要》其中有北京XX公司代表，XX公司代表和小区业主代表。其中涉及了小区边开发边建设中存在的不足，如：部分设备未安装、小区安全、绿化、道路、管理等问题。原告方对此不予认可，否认发放过该会议纪要。
马X提供了照片，照片中其房屋车库通道被挖，未恢复，墙体裂缝等。原告对此予以认可，但称此房屋问题并非物业服务范围，应由开发商承担。对于照片中地下室家具被淹情况，原告不予认可，并称特大暴雨系不可抗力。对于照片中绿地变化，原告方予以认可，称此为开发商与马X协商后改动。就马X车库问题，马X称车库坡陡，长度不够，出来时看不到方向，下雨时会进水。
被告马X接收该房后，自2006年7月1日开始未再交纳物业费用。马X对原告起诉物业费的数额本身没有异议，但认为滞纳金偏高。对于没交纳物业费的原因，被告马X称：原告自己不要的，不是我不给。原告称其向马X主张过物业费，但未能提交书面证据。
对于车库门口是谁所拆，双方所述不一。原告称第开发商所拆，被告称是物业的工程部所拆。
被告马X一方证人刘X到庭作证称：“我原是XX公司员工，小区经常积水，虽有沙袋防护，但污水有时会倒灌到业主房屋中。车库没有修，解决不了。当时马X交物业费，说等等再交。物业没有经过业主认可就将车库刨了。”XXX对证人证言不予认可，称其所述与物业无关，且不经业主认可就把车库刨了不合常理。
上述事实，有双方当事人陈述，物业管理委托合同、补充协议、买卖合同、收楼手续书、承诺书、檀香山别墅临时规约、致小区业主公开信、照片等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应依据合同履行各自的义务。本案中，XX公司作为物业管理单位已经提供了物业管理服务，现马X并未支付相应的物业服务费，依据权利义务对等的原则，马X理应依约支付XX公司提供物业管理服务的对价，且双方约定物业服务费采取年收取制，马X对原告起诉物业费的数额本身没有异议，故对XX公司要求马X支付2006年7月1日至2013年12月31日的物业费116397.52元的诉讼请求，本院予以支持。
本案中，对于没交纳物业费的原因，被告马X称：原告自己不要的，不是我不给，结合证人刘X的证言“当时马X交物业费，说等等再交”，且XX公司称其向马X主张过物业费，但就该主张并未能提交书面证据予以证明，故本院认定马X未交纳物业服务费并非出于恶意拖欠，故本院对XX公司要求马X支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
对于照片中所反映出的问题，本院认为这些问题并非是由于物业责任造成的，故马X以照片中反映出的问题作为拒付物业费的抗辩理由，本院不予采信。
本院在此指出物业公司应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、被告马X于本判决生效后十日内给付原告北京XX公司支付拖欠的二ＯＯ六年七月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日的物业费十一万六千三百九十七元五角二分；
二、驳回原告北京XX公司其他诉讼请求。
如果被告马X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千零九十元（原告北京XX公司已预交），由原告北京XX公司负担七千零九十元（已交纳）；由被告马X负担二千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员刘冬辉
人民陪审员刘民
人民陪审员段福奎
二〇一三年九月十七日
书记员王XX
