广州市XX公司、粟XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人xx公司因与被上诉人粟XX房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2018)粤0111民初11687号民事判决，向法院提起上诉。法院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人xx公司的委托诉讼代理人王XX、被上诉人粟XX的委托诉讼代理人何钦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 xx公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判继续履行2017年3月13日签订的《云城星悦公寓租赁合同》，一审、二审诉讼费由粟XX承担。事实和理由：一审判决已查明涉案出租房屋通过消防验收、规划验收、竣工验收、环保验收及卫生验收还有排污节能电梯等验收，目前已具备继续履行合同的条件，且由于通过验收需要一定的时间，具备继续履行且可交付出租房屋，并非xx公司主观故意或恶意，实为办理各项验收手续客观原因造成逾期。另涉案房屋在2019年1月11日已书面通知粟XX收楼，但粟XX未收楼。综上，一审判决未从交易的稳定性与合同的履行性来认定，仅从逾期交付来认定而判令解除双方签订的上述合同，显然不当。粟XX辩称：涉案合同约定没有按时交楼的，粟XX有权解除合同并要求xx公司支付违约金、赔偿金。xx公司实际上没有按时交楼，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回xx公司的上诉请求。 2018年8月31日，粟XX向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除粟XX、xx公司于2017年3月13日签订的租赁合同;2.判令xx公司退还租赁费404292元;XXX公司返还团购优惠费2万元;4.判令xx公司向粟XX支付违约赔偿金40429.2元;5.判令xx公司向粟XX支付违约金15363元(以404292元为基数，从2018年6月19日起计算至起诉之日止);6.判令xx公司向粟XX支付违约金(以4042元为基数，从起诉之日起计算至判决确定解除合同之日止);7.判令xx公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：粟XX起诉称，2017年3月13日，粟XX、xx公司签订《云城星悦公寓租赁合同》，约定：粟XX向xx公司支付租赁费404292元，租赁期限自2018年1月1日至2042年12月31日。上述合同第四条第4.1款约定，交付物业的时间为2017年12月31日。签订上述合同后，粟XX依约分别于2017年3月13日、3月17日、4月10日、10月22日、12月20日、12月27日支付了全部租赁费共404292元。同年3月17日，粟XX还支付了团购优惠费2万元。但是xx公司至起诉之日前一直未将上述租赁物业交付给粟XX。上述租赁合同第八条第8.3(1)款约定，xx公司交付物业的时间超过约定时间120个工作日，xx公司应按每日租赁费总额的万分之五支付粟XX违约金。上述租赁合同第八条第8.3(2)款约定，xx公司超过约定时间120个工作日，仍未能交付物业的，粟XX有权解除合同;xx公司除应退还粟XX已付的租赁费外，还应按租赁费全额的百分之十支付粟XX违约赔偿金。粟XX认为，粟XX与xx公司签订的上述合同为双方的真实意思表示，不存在违反法律规定的情形，依法受法律保护。现粟XX已按照合同约定履行了自己的义务，但是xx公司超过约定时间120个工作日仍未能交付物业，根据上述合同第八条的约定，粟XX有权解除合同并要求xx公司退还租赁费、团购优惠费。粟XX已多次与xx公司交涉，但迟至今日，xx公司未向粟XX支付任何赔偿或违约金。故粟XX为维护自己的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》向法院起诉，请求法院依法支持粟XX的诉讼请求。 xx公司承认粟XX在本案中所主张的事实，但认为：1.合同可以继续履行。涉案房屋预计可于2019年2月1日交付给粟XX，故不同意解除合同。XXX公司没有故意拖延交付房屋的时间。涉案房屋交付迟延是因为办理各项验收手续需要时间。3.粟XX既主张逾期履行违约金，又主张解约违约金，会加重xx公司的违约责任，违反了公平原则。一审法院认为，xx公司承认粟XX在本案中主张的事实，故对粟XX主张的事实予以确认。对于粟XX主张解除本案租赁合同的诉讼请求，因xx公司迟延交付租赁物的时间超过合同约定的最长期限，致合同解除条件成就，故对上述诉讼请求予以支持。对于粟XX主张xx公司退还租赁费404292元、团购优惠费2万元的诉讼请求，予以支持。对于粟XX主张xx公司支付违约赔偿金40429.2元的诉讼请求，予以支持。对于粟XX主张xx公司支付从2018年6月19日起至判决确定解除租赁合同之日止的违约金的诉讼请求，一审法院认为，逾期交房违约金与解除合同违约金的约定为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在xx公司违约迟延交房后，粟XX可以同时向xx公司主张上述两项违约金。但是，粟XX并未提供证据证实其具体损失情况。综合全案事实，按照租赁费404292元的百分之十计付违约金足以弥补粟XX的损失，故对于粟XX主张的超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年10月23日作出如下判决：一、解除原告粟XX与被告广州市XX公司于2017年3月13日签订的《云城星悦公寓租赁合同》(前20年租期部分);二、被告广州市XX公司于本判决生效之日起5日内向原告粟XX退还租赁费404292元、团购优惠费2万元，共计424292元;三、被告广州市XX公司于本判决生效之日起5日内向原告粟XX支付违约金40429.2元;四、驳回原告粟XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250.6元，由被告广州市XX公司负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。二审中，各方当事人均无新证据提交，法院对一审判决查明的事实予以确认。法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人xx公司承认被上诉人粟XX在本案中主张的事实，一审判决对被上诉人粟XX主张的事实予以确认正确。因上诉人xx公司迟延交付涉案房屋的时间超过双方合同约定的最长期限，致合同约定的解除条件成就，一审判决对被上诉人粟XX主张解除涉案合同的诉讼请求予以支持，符合合同约定，法院予以维持。上诉人xx公司关于继续履行涉案合同的上诉意见不成立，法院不予采纳。