刘XX与路桥区路北街道洋叶村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘XX。

委托代理人：张元，浙江新台州律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：路桥区路北街道洋叶村村民委员会。

法定代表人：於XX。

委托代理人：茅XX，浙江XX律师。

委托代理人：李X，浙江XX律师。

上诉人刘XX因土地租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2015）台路民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月27日公开开庭审理了本案，上诉人刘XX及其委托代理人张元、被上诉人路桥区路北街道洋叶村村民委员会的代理人茅XX、李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理认定，2014年8月22日，原告刘XX与被告路桥区路北街道洋叶村村民委员会签订《合同书》一份，约定：被告将坐落于路桥会展东XX旁（老5队宅基地）约9300平方米并建有200多只停车位、部分绿化、一个厕所的停车场出租给原告；租赁期限10年，自2014年8月18日起至2024年8月18日止；租赁期满，被告有权如期收回出租土地，同时，该地块地面建筑物和附属设施（生产性设备除外）无偿归被告所有；年租金为人民币XXX元，违约保证金为50000元；在租赁期限内，如停车场当年因未验收原因造成原告无法正常营业的情况下，被告全额退还原告当年的租赁费；被告无条件协助原告为办理停车场相关的手续提供证明、证件及盖章事项。在合同签订前，原告于2014年8月7日即已支付第一年租金及违约保证金共计人民币XXX元。审理中，该院依照职权向台州市国土资源局路桥分局调查，本案讼争土地系二调地类城市建设用地。

原审法院经审理认为，本案讼争所涉土地系城市建设用地，其上未建有房屋，原告刘XX与被告路桥区路北街道洋叶村村民委员会双方自愿成立租赁合同，意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告现基于合同的法定解除权，认为停车场未取得竣工验收合格证明、建设工程规划许可等致使其无法取得合法收费手续不能正常营业，已不能达到合同的目的，要求解除合同。对此，该院认为，从被告发布的招租须知以及双方所签订的合同内容来看，停车场的运营设施以及相关审批手续均须由原告自行办理，被告对原告相关手续的办理有协助义务，故停车场相关审批手续的办理主体系原告，原告作为完全民事行为能力人，其在招标过程中以及签订合同时对今后自身在各项审批手续中的风险应有预见并承担责任；另外，原告停车场现在照常对外收费，其营业额的高低受各种因素影响，不能认定为无法正常营业；被告在合同签订前于2014年8月20日向路桥区行政执法局所提关于建立流动摊点集中疏导点的报告系其为整治占道经营向有关部门申请的报批手续，不能视为对原告作出建立流动摊点集中疏导点的承诺，且招租须知和《合同书》上亦无相应的表述和约定。综上，并不存在被告有违约行为致使不能实现合同目的的情形，故原告基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项要求解除合同的主张，该院不予采纳。原、被告双方均应按照诚实信用原则全面履行合同。对于合同中“如停车场当年因未验收原因造成乙方无法正常营业的情况下，甲方全额退还乙方当年的租赁费”的约定，该院认为，该约定中“未验收原因”的具体含义并不明确，且原告并未举证证明其已向有关部门办理停车场的审批申请手续或有关部门出具的因办理审批手续所需提供的证明材料而被告无法提供或拒不提供进而影响原告正常营业的，故对于原告要求返还租赁费的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘XX的诉讼请求。案件受理费人民币19960元，依法减半收取9980元，由原告刘XX负担。

宣判后，刘XX不服，向本院提起上诉称：一、本案停车场所涉土地为老五队宅基地，被上诉人擅自改变土地性质，做商业用途对外招标，未向有关部门报批，未取得合法手续，乱建钢构大棚、砖混房屋、硬化地块，私建停车场，全属于违章建筑；二、被上诉人作为出租人出租停车场，应当将手续完备可以合法经营的停车场交给上诉人，停车场相关审批手续的办理主体系被上诉人，一审认定系上诉人错误；三、一审认定现在照常营业错误。被上诉人强占停车场部分面积，停车场总面积为10180平方米，目前只交付了8480平方米面积，且被上诉人将停车场内大棚、空地占用，以及因无合法手续被城管部门查扣物品而无法正常营业；四、一审未认定上诉人曾承诺在停车场内办理流动摊贩集中疏导点摊位由上诉人管理出租收益错误。从被上诉人在2014年8月20日向路桥区行政执法局所提关于建立流动摊贩集中疏导点摊位的报告出具的日期、内容以及停车场预设了污水管、隔油池设施的实际情况及巨额的年租金情形可以看出上诉人曾承诺过；五、合同中“如停车场当年因未验收原因造成乙方无法正常营业的情况下，甲方全额退还乙方当年的租赁费”，该约定中“未验收原因”是被上诉人未通过有关主管部门验收，未取得停车场合法审批手续。且上诉人多次向相关主管部门申请办理正常营业手续，但被告知需提供房产证、土地证、竣工验收报告等材料，经上诉人多次催促，被上诉人一直拒绝提供。根据本案证据，被上诉人应当就其停车场已验收且上诉人正常营业提出证据，且办理收费停车场审批手续需要提供停车场合法手续，无需上诉人举证，一审认定上诉人举证不能属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。

路桥区路北街道洋叶村村民委员会答辩称：一、本案所涉及的土地经一审查明，系城市建设用地，其上未建有相应的房屋与建筑物，根据相法律规定，可以投入资金的。本案合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当合法有效；二、上诉人作为完全民事行为能力人，在招标以及签订合同过程中，对以后的风险具有预见性，停车场的相关设施以及相关手续均由上诉人自行办理，被上诉人具有协助办理义务，办理相关行政手续的义务是上诉人，现在上诉人不去办理，应承担相应的法律后果；第三，关于被上诉人向路桥区行政执法局所提关于建立流动摊点集中疏导点的报告系整治占道经营向有关部门申请的报批手续，不能视为对上诉人做出建立流动摊点集中疏导点的承诺，且双方合同中亦无相应的表述和约定。综上，并不存在被上诉人有违约行为，致使不能实现合同目的行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。

本院认为，本案所争议的是被上诉人是否存在违约行为进而导致双方合同目的不能实现的问题。上诉人根据一份被上诉人在2014年8月20日向路桥区行政执法局所提关于建立流动摊点集中疏导点的报告认为被上诉人当初有过在停车场内设置流动摊贩集中疏导点摊位的承诺，被上诉人对此否认。本院认为，该份报告仅能反映出被上诉人为设置流动摊贩集中疏导点向相关部门报批过，但不能据此认为被上诉人就该事项向上诉人做出过承诺，在案证据也无法印证该事实。上诉人该主张没有事实依据，无法认定被上诉人在该事项中有违约之处。一审法院依职权向台州市国土资源局路桥分局查明了涉案土地系二调地类城市建设用地，双方就停车场签订的合同系双方真实意思表示，也没有违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。从合同约定内容来看，上诉人是办理停车场相关手续的主体，而被上诉人仅是提供证明、证件及盖章事项的协助义务。上诉人在本案中也没有证据证实被上诉人在协助义务上有违约之处，且上诉人在庭审中也认可停车场尚在营业中，故上诉人根据“如停车场当年因未验收原因造成乙方无法正常营业的情况下，甲方全额退还乙方当年的租赁费”约定要求返还租赁费缺乏有效证据支持。上诉人认为停车场应交付的面积为10180平方米，但合同中约定场地面积为9300平方米，上诉人也认可已经交付场地的面积为8480平方米，即使如上诉人所称有部分场地尚未交付，尚未交付场地的面积也只是占总面积很小的比率，并不会导致合同无法继续履行，上诉人若有证据证实其因此而受损，可另行主张。综上，上诉人在一、二审所提供的证据并不能证实被上诉人因违约导致其合同目的不能实现，故一审法院对上诉人基于此要求解除合同的主张不予支持得当。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决得当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币19960元，由上诉人刘XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　邬XX

审 判 员　陈　龙

审 判 员　徐XX

代书记员　严XX