房屋租赁合同纠纷——吴阳律师接受房东委托起诉租客，获得法院全面支持

　　广东省广州市海珠区人民法院

　　民事判决书

　　(2015)穗海法民三初字第650号

　　原告：钟X，住广州市越秀区。

　　原告：张X，住广州市越秀区。

　　两原告共同委托代理人：潘XX、吴阳，分别为北京市XX律师及实习律师。

　　被告：邓某，住广州市花都区。

　　委托代理人：张X，广东XX律师。

　　第三人：姜X，住广州市天河区。

　　原告钟X、张X诉被告邓某，第三人姜X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人潘XX，被告委托代理人张X到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告诉称：2013年8月14日，原告钟X作为位于海珠区某铺(以下简称”涉案商铺”)的业主代表，与被告签订了《物业租赁合同》，约定将两原告共有的涉案商铺出租给被告使用，租赁期间五年，从2013年9月1日起至2018年8月30日止，租金每月72500元，被告应在每月的15号前付清当月租金，被告未经原告同意，不得转租该商铺。2014年10月初左右，第三人经营的服装店开业了其才知道在2014年8月31日，被告在未告知原告，且事后未取得原告同意的情况下，擅自将涉案商铺拆分，将其中一部分转租给第三人使用。在租赁期间，被告没有按照合同约定支付租金，常常没有正当理由逾期一个月后才支付上月租金，至本案诉讼提出之日止，原告尚未支付2015年2月、3月的租金。原告多次与被告协商，被告一直未能解决存在的问题，被告的行为侵犯了原告的权益，被告转租事先没有经过原告同意，事后原告也不承认，第三人至今无法办理营业执照。故起诉请求判令：1、解除原告与被告之间的《物业租赁合同》，并要求被告在租赁合同解除后的5天内将位于海珠区某铺租赁物业完整返还原告;2、判令第三人对租赁物业的占用违法，侵犯了原告的合法权益，并要求第三人将其占有的租赁物业完整返还原告;3、被告支付拖欠原告的租赁物业租金(暂按拖欠2个月租金145000元计算;如后续期间被告继续拖欠的，按照实际的拖欠期间计算累计拖欠租金总额)，并要求被告支付拖欠租金相应期间的利息(按同期银行贷款利率计算，期间自2015年2月15日起至拖欠租金清偿之日止);4、本案诉讼费由被告承担。

　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告转租时已经征得两原告同意，因此原告要求解除双方的物业租赁合同没有依据;被告并无拖欠租金的行为，且租金是按月缴纳租金，因此原告要求支付租金逾期利息缺乏事实依据。2010年被告与案外人林X合作经营XXX，并与林X的名义与原告签订租赁合同，承租原告名下海珠区某铺自编之一作为经营场所，某铺之二由原告另行出租，至2012年4月份林X退出经营，由被告全面接收经营，但合同还是履行原来林X签署的合同，后来因为某铺之二的租期到了之后原告找被告谈，被告也想扩大经营项目，于是双方就协商一并承租其某铺作为经营XXX场所。2013年8月14日，原、被告双方签署了物业租赁合同，承租海珠区某铺用于经营美容美发，后来因为经营不善于2014年8月底就停止经营美容项目，美发项目就只用某铺自编之二，所以某铺之一空置了，当时找原告协商希望原告收回某铺自编之一，但是原告不接受说由被告自行处理。之后被告为了减轻负担，将某铺之一转租给第三人，支付也是由第三人将租金给原告的，所以两原告知情的。一直到2015年1月份原告提出要涨租金，被告认为原告涨租没有合同依据且被告也不能接受。

　　第三人述称：其不清楚原、被告之间有何纠纷，希望本案能够协商解决，其愿意直接与原告签订租赁合同;其是通过中介找到被告，其不清楚涉案商铺之前的物业情况，当时其有问被告的产权证，被告告诉其说人在国外拿不到，中介也向其担保。其收到原告的律师函后才向被告询问，被告才告知说被告不是产权人，被告称会解决，但是被告至今也没有解决，其开的服装店至今也无法办理工商登记，其也是受害人;之前其一直缴纳租金给被告，但是被告没有及时将租金给原告，原、被告之间发生矛盾。大概2、3个月之前其就将租金直接交给原告，其怕租金交给被告后被告又不将租金交给原告;其与被告协议使用涉案商铺的期限是从2014年9月至2018年8月，其经营服装品牌，有装修，被告向其保证损失由被告负责，其还向被告交了两个月的押金，押金和装修问题不需要在本案中处理。

　　经审理查明：据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，海珠区某铺的产权情况为两原告共有，建筑面积148.0863平方米，使用性质为商业;等。

　　2013年8月14日，原告钟X(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《物业租赁合同》约定甲方同意将海珠区某铺出租给乙方作商业使用，租赁面积约150平方米;租赁期限为五年，从2013年9月1日至2018年8月30日;租金为柒万贰仟伍佰整每月，第三年租金递增5%，即为柒万陆仟壹佰贰拾伍元整，第四年以后租金每年递增5%，即为柒万玖仟玖佰叁拾元整;租金每月结算一次，乙方应在当月第十五日前，以现金或汇款方式一次性向甲方缴清;在签定本租赁合同当日，乙方要向甲方交付保证金零元;乙方不得将该物业转租、转让、转借、分租，若与他人合作联营时，应事前征得甲方书面同意，并重新议定租金;变更店铺名称、店铺经营者(承租人)联系地址、联系电话号码等重要资料，必须书面通知甲方;不得改变该物业的结构，需要进行室内外装修，必须得甲方同意后，再到相关设施管理部门办理审批手续，才能施工，并承担上述事项工程的所需费用;不管是否租赁期满，乙方撤离该物业时，乙方添置的固定入墙的装饰、设备全部不得拆迁，该物业必须保持完好;租赁期间，办理牌照一切费用由乙方负责;等。

　　原告为证明其主张，提供了如下证据：1、原告钟X委托北京市XX向被告发出的《律师函》及日期为2015年1月27日邮寄该函的XXX快递单;2、原告钟X委托北京市XX向第三人发出的《律师函》及日期为2015年1月27日邮寄该函的XXX快递单;3、被告经营的广州某公司的工商资料;4、被告与第三人于2014年8月31日签订的《租赁合同》，约定被告将海珠区某铺自编之一出租给第三人，面积约85平方米，租赁期限从2014年9月16日至2018年8月31日，租金每月贰万叁仟元整，每年递增5%，第三人向被告缴付押金肆万陆仟元整，被告保证该物业不涉及他方的经济、产权、房屋使用权的纠纷，等。被告的质证意见：对证据1、2中的《律师函》没有原件，也没有署名签发日期，对XXX快递单认为是原告委托律师单方填写，也没有妥投证明，所以对证据1、2不予确认;对证据3没有异议，对证据4没有异议，但认为当时征得了两原告的同意。第三人的质证意见：对证据1-4的真实性没有异议，确认收到了证据2的《律师函》，但表示证据4《租赁合同》是为了应付管理处，为了通水通电才签订的，实际上其缴纳的租金是4万元每月。

　　原告于2015年3月24日提起本案诉讼。

　　诉讼中，原、被告确认：被告经营的XXX和第三人经营的服装店共同占有了涉案商铺，商铺本身并没有之一、之二的门牌号，是为了区分自编的，被告的XXX占用的是之二，第三人服装店占用的是之一;租金72500元每个月，被告已经租金交齐。因被告将租金交齐，原告申请撤回其第三项诉讼请求，对此被告表示同意。被告表示涉案商铺在合同履行期内没有大装修，只因经营XXX需要添加了一些美发设施。原告确认第三人在2015年4月份开始有直接向其支付租金。

　　本院认为：原告钟X与被告签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。对于被告转租给第三人使用部分涉案商铺的事实，原告提供了被告与第三人之间的《租赁合同》为证，被告与第三人均确认《租赁合同》的真实性，且第三人亦确认其使用部分涉案商铺开设了服装店，故对于被告转租给第三人的事实本院予以认定。被告称其转租已经经过原告同意，原告对此予以否认，被告却未能提供证据予以证实，结合第三人的陈述，对于被告称其转租经过原告同意的主张本院不予采信。涉案《物业租赁合同》约定被告方不得将该涉案商铺转租、转让、转借、分租，若与他人合作联营时，应事前征得原告书面同意，并重新议定租金，被告的行为违反了上述约定，构成违约。原告以被告未经同意擅自转租为由要求解除其与被告签订的《物业租赁合同》有理，本院予以支持。鉴于《物业租赁合同》的解除，被告继续占用涉案商铺没有依据，原告要求被告返还商铺有理，本院予以支持。第三人依据其与被告之间签订的《租赁合同》使用涉案商铺，但被告转租没有经原告同意，被告与原告之间的《物业租赁合同》应予解除，而第三人与原告之间没有租赁关系，故第三人使用涉案商铺没有依据，原告要求第三人返还商铺有理，本院予以支持。被告和第三人搬迁时不得破坏房屋的主体结构，不得拆除房屋的固定镶嵌物。至于原告要求被告支付租金及利息的诉讼请求，原告向本院申请撤回，被告对此同意，本院予以准许。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

　　一、解除原告钟X与被告邓某于2013年8月14日签订的《物业租赁合同》。

　　二、被告邓某与第三人姜X在本判决书生效之日起十日内搬出广州市海珠区某铺，并将该房屋腾空交还给两原告;被告与第三人在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。

　　本案受理费33418元，由被告负担。上述受理费已经由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给两原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

　　当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

　　审　判　长　　施海文

　　人民陪审员　　王穗仪

　　人民陪审员　　张烈明

　　二〇一五年九月一日

　　书记员徐石

　　陈文慧