彭XX与陈XX商铺买卖合同纠纷

　　当事人信息

　　原告：彭XX，男，1x，汉族，住x。

　　委托诉讼代理人：李贺，河南宪鹏律师事务所律师。

　　被告：陈XX，男，x，回族，住河南省南阳市XX。

　　审理经过

　　原告彭XX与被告陈XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭XX的委托诉讼代理人李贺，被告陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告彭XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除彭XX与陈XX于2015年11月15日签订的《商品房买卖出让合同》;2、判令陈XX返还购房款120万元;3、判令陈XX支付房款利息(按照年贷款利率5.35%自2015年11月16日计算至房款全部付清之日止);4、判令陈XX返还借款19万元。事实与理由：彭XX与陈XX系朋友关系，陈XX因经济困难欲将其名下一处无抵押无贷款的商铺折价卖给彭XX。2015年11月15日，彭XX与陈XX签订《商品房买卖出让合同》，约定坐落于龙湖XX经××西侧、××南侧国××单元××面积为58.8平方米的商铺，以现金120万元成交，一次性付清;陈XX承担所有过户费用，并于60个工作日内办理全部手续。彭XX向陈XX支付120万元，其中70万元为陈XX所欠彭XX的债务，剩余50万元通过银行转账付款;陈XX出具收到120万元的收条。根据约定，陈XX应在2016年1月15日前将商铺过户至彭XX名下，但陈XX以各种理由躲避不见、拒不办理过户手续。后经了解，陈XX转让的房屋存在分期贷款，首付款也未付清。2016年8月，开发商要收回该商铺，陈XX称商铺仅拖欠首付款19万元，若彭XX愿意出借19万元给他就可以办理过户手续。2016年8月22日，彭XX以刷卡形式代陈XX向开发商支付19万元，陈XX出具欠条。彭XX要求办理过户手续时，陈XX又以各种理由拖延，躲避不见，其行为已构成欺诈，毫无履行合同诚意，足以认定其拒不履行合同义务的事实。彭XX提起本案诉讼，请求判如所诉。

　　被告辩称

　　被告陈XX辩称，因为没有钱向彭XX返还购房款，陈XX不同意解除《商品房买卖出让合同》，要求继续履行，待商铺房屋所有权证办下来后配合彭XX办理过户。商铺没有被查封，但目前在银行有抵押贷款302760.84元，该款项由彭XX偿还。愿意向彭XX偿还借款19万元，但现在没有能力。

　　本院查明

　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月15日、5月23日、11月11日，陈XX依次向彭XX借款40万元、20万元、10万元;以上借款共计70万元，陈XX向彭XX出具有三份借条。2015年11月15日，出卖人陈XX与买受人彭XX签订《商品房买卖出让合同》，约定陈XX将坐落于龙湖XX经××西侧、××南侧国××单元××面积为58.8平方米的商铺以120万元转让给彭XX，房款一次性付清，陈XX承担所有过户费用，并于60个工作日内办理全部手续。当日，陈XX出具收到彭XX购房款120万元的收条，其中70万元为陈XX向彭XX所借上述借款，剩余50万元通过银行转账付款。对彭XX提交的以上借条、收条及《商品房买卖出让合同》的真实性，陈XX均无异议。

　　另查明：1、在庭审中，陈XX陈述转让给彭XX的商铺系其通过银行按揭抵押贷款方式购买，该商铺的所有权证尚未办理，目前尚有贷款302760.84元未偿还;若彭XX执意要解除《商品房买卖出让合同》，其也没有意见。2、彭XX的诉讼请求涉及房屋买卖合同法律关系和民间借贷法律关系，经本院释明后，彭XX表示就陈XX在2016年8月22日向其借款19万元将另案解决。

　　上述事实，有当事人的陈述，借条，《商品房买卖出让合同》，收条及本案庭审笔录等证据证明。

　　本院认为

　　本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。彭XX陈XXx订的《商品房买卖出让合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。陈XX转让给彭XX的商铺系其通过银行按揭抵押贷款方式购买，目前尚有贷款302760.84元未偿还，且该商铺的所有权证尚未办理，陈XX在约定期限内不能协助彭XX办理该商铺所有权转移登记，导致彭XX购买该商铺的目的不能实现。同时，陈XX在庭审中对彭XX执意要解除《商品房买卖出让合同》也没有意见。因此，彭XX请求解除与陈XX签订的《商品房买卖出让合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。购房款120万元，其中包括陈XX以70万元借款债务抵销彭XX所欠其同等数额的购房款债务，陈XX也认可收到剩余购房款50万元，故彭XX要求陈XX返还购房款120万元，有事实和法律依据，本院予以支持。彭XX明知陈XX转让的商铺未办理所有权证而购买，其主观上也存在过错;另外，《商品房买卖出让合同》也未约定按年贷款利率5.35%支付房款利息;故彭XX要求陈XX按年贷款利率5.35%自2015年11月16日起支付利息至购房款付清之日止的诉讼请求，本院不予支持。经本院释明后，彭XX表示就陈XX在2016年8月22日向其借款19万元将另案解决，故本院对彭XX要求陈XX返还借款19万元不予处理。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、解除原告彭XX与被告陈XX于2015年11月15日签订的《商品房买卖出让合同》。

　　二、被告陈XX应当于本判决生效之日起十日内向原告彭XX返还购房款120万元。

　　三、驳回原告xx的其他诉讼请求。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费17310元，减半收取计8655元，由原告彭XX负担1212元，被告陈XX负担7443元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　审判人员

　　审判员潘xx

　　二〇一六年十月八日

　　代理书记员纪xx