重庆市**公司与重庆市**公司XX酒店物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）重庆市XX公*。

法*代表人张X，公**经*。

委托代理人乔*长，重庆索*（万*）律师*务所律师，一般授权。

被上诉人（原审被告）重庆市XX公*。

法*代表人管*露，公**行董*。

委托代理人管*东，重庆XX律师，特别*权。

上诉人重庆市XX公*（以下简*开XX公*）与被上诉人重庆市XX公*（以下简*兴XX公*）物业服务合同纠纷一案，重庆市万*区人民法*于2014年9月15日作出（2014）万**初字第02788号民事判决，原审原告开XX公**该判决不服，向*院提起上诉，本院依法*成*议庭审理了本案，现已审理终*。

开XX公**审诉称，2010年7月1日，开XX公**XXX业主委员会签订物业服务合同，该合同对XXX全*业主均发生法*效力。兴XX公**XXX的业主之一，在2010年7月1日至2014年1月5日合同有*期间一直享受开XX公**物业服务，却未如期缴纳物业管*费*。虽经*XX公**次催缴，兴XX公**拒不缴纳，致使开XX公**财产权**到损害。现起诉要求判令兴XX公**即支*拖欠的物业服务费56103.60元（2011年7月至2013年12月期间共计30个月，按照667.9平**×2.8元/平****），诉讼费*兴XX公**担。

兴XX公**审辩称，开XX公**诉讼请求应*驳回，其理由是：一、兴XX公**偿提供了停电后XXX电梯、水*、消防、应*照明*电源供电和*叉设备、设施*分的维修、管*，经*XXX业主委员会及开XX公**商，费*相*冲抵，兴XX公**缴纳物管*；二、开XX公**其他业主开具的收取水*费*收据中均有*取物管*、水*费*金*，但给兴XX公**具的收据中却没有*取物管**金*，公*门卫*费*记录中也无向*XX公**取物管**记录。2011年*XX公**诉兴XX公**求支*物管*，后***商*XX公**缴纳物管*，法*的该判决也未执行。据此也说明，兴XX公**缴纳物管*。开XX公**无据证明*XX公**纳过物管*；三、即使法*认为兴XX公***纳物管*，如果按照建筑面积计*，应*兴XX公***的产权*积，减去出租给武**院、安XX的面积作为计*物管**依据，开XX公**张*照2.8元/平***取物管**没有*实依据。开XX公**XXX三层以下是按照100元/套房*取的物管*，结合兴XX公**偿给XXX提供的服务，应*低于100元/套房*标准收取；四、开XX公**诉讼请求超过了诉讼时*，不应*得到支*。综上，请求驳回开XX公**诉讼请求。

一审法*审理查*，开XX公***于2001年7月19日，注册资本300万*，经*范*：物业管*服务；停车*，外墙清洗；销售小百货；为国*企业提供劳*派遣服务；二级物业服务企业。2010年6月8日，开XX公**XXX业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定：XXX业主委员会将位于*庆市万*区太白XX委托开XX公**行物业服务，提供服务的受益*为XXX全*业主和*业使用人；委托服务事项：房*建筑共用部位的维修、养*和**；公*设施、设备的维修、养*、运行和**，包*共用的上下水**、落水**、污水*、共用照明、二次供水*统、楼内消防设施*备和*梯；大厦范*内的附属构筑物的维修、养*和**；公*环境卫*；维护大厦内的公*秩序、楼宇安*；管*物业相**工程*纸、住户档案与竣工验收资料；负责向*主、物业使用人及外来人员收取物管、水*气等费*；公*绿地、花*、建筑小品的养*等；委托管*服务期限为三年，从2010年7月1日起至2013年6月30日止；物业服务费**管*、房*设备运行以及物业管*的其他公*性服务收费；物业服务费*建筑面积计*，住宅按0.46元/平**/月收取，住改办或商*库房*1.8-2.8元/平**/月收取（均含电梯费）；水*和*损费*实分担；公*照明*电由业主承担。在履行合同过程*，开XX公**月向XXX业主及物业使用人收取物业服务费。兴XX公**属的分公**重庆市XX公*XX酒店（以下简*XX酒店）系XXX业主之一，其在XXX一、二层拥有*筑面积979.36平***产权**（其中一层面积315.64平**，二层663.72平**）。开XX公**XX酒店之间未签订书面的物业服务合同。XX酒店将其在XXX的一层房*（建筑面积315.64平**）出租给重庆万*区武**院使用。开XX公**月向***院收取物业服务费336元。XX酒店将其在XXX二层的B2号房*一套（建筑面积153.95平**）出租给安XX使用。开XX公**月向*XX收取物业服务费100元。2011年，开XX公****区人民法*起诉XX酒店，要求XX酒店支*2010年7月至2011年6月所欠物业服务费22441.44元（667.90平**×2.80元/平**×12个月）。2011年11月4日，万*区人民法*作出（2011）万**初字第06307号民事判决，判决XX酒店支*开XX公*2010年7月至2011年6月的物业服务费14426.64元（667.90平**×1.80元/平**×12个月）。后*XX公**直未申*执行该案，XX酒店也未履行该判决确定的内容。2014年1月3日，XXX业主委员会向*XX公**出《关***XXX物业管*的函》，决定从2014年1月5日起XXX的物业管*由XXX业主委员会代为管*。开XX公**即终*了XXX的物业服务。XX酒店一直未向*XX公**纳2011年7月1日至2014年1月5日期间的物业服务费。2014年2月20日，开XX公**XX酒店发出《关**收所欠物管**函》，要求XX酒店在2014年2月26日前支*2011年7月1日至2014年1月5日期间所欠物业服务费56415.29元。XX酒店拒绝支*，双**生纠纷。开XX公**2014年3月17日向*院起诉XX酒店。2014年5月27日，XX酒店因系兴XX公**分公**其申*注销。开XX公**2014年7月1日申*将本案被告主体XX酒店变更为兴XX公*。XX酒店与XXX共用一台变压器；XXX的二次供水**、配电、水**管*安*在XX酒店设备房*；消防控制共用一台主机，消火栓供水*一套设备，应*供电同一台发动机。XX酒店与XXX业主委员会于2007年12月10日签订《协议书》，该协议书约定：市电停电后XX酒店负责给XXX两部电梯、水*、楼层消防、应*照明*期无条件提供电源供电，发动机组的维护维修以及柴*消耗费*等与XX酒店在XXX1-2楼区域内的楼层物管***冲抵，互不交费；其余*备设施*维护、保养*XX酒店免费*修和**，确保正常*用。

一审法*认为，2010年6月8日开XX公**XXX业主委员会签订的《物业服务合同》不违背法*的规定，合法**，该合同对XXX全*业主发生法*效力。原XX酒店系XXX的业主之一，应*该《物业服务合同》的约束，依据该合同的约定和**的规定，XX酒店有*务向*XX公**纳物业服务费。虽然XX酒店与XXX业主委员会于2007年12月10日签订的《协议书》有“物管***冲抵，互不交费”的约定，但该约定仅对XXX业主委员会与XX酒店产生约束*，该协议对象不是开XX公*，不能*抗XXX业主委员会与开XX公**订的《物业服务合同》，因此，XX酒店认为根据该《协议书》约定其不应**XX公**纳物管**理由不能**。开XX公**然有*弃要求XX酒店支*2010年7月至2011年6月30日期间物业服务费*事实，其后*实际收费*也没有*月向XX酒店实际收取物业服务费，但并不能*此说明*XX公**已经*弃了对XX酒店收取物业服务费*权*，XX酒店也未提供足够的证据证明*XX公***经**放弃不向*收取物管**事实成*，故XX酒店从2011年7月1日至2014年1月5日期间一直未向*XX公**纳物管**事实成*，开XX公**求XX酒店给付物业服务费*请求合法**，一审法*予以支*。XX酒店因系兴XX公**分公**其申*注销，其被注销后*法*责任**兴XX公**担，故兴XX公***担向*XX公**纳XX酒店未交物业服务费*分的义务。开XX公**张*业服务费56103.60元（2011年7月至2013年12月期间共计30个月，按照667.9平**×2.8元/平****），其物业服务费**的建筑面积、收费*准均与本案查**事实不相**，一审法*予以调整。XX酒店在XXX一、二层的产权*记面积为979.36平**，减去出租给武**院的315.64平****租给安XX的153.95平**，XX酒店实际应*纳物业服务费*建筑面积应*509.77平**。开XX公**张*照667.9平****兴XX公**交纳的物业服务费*本案查**实不相**，一审法*不予采信。开XX公**张*照2.8元/平****物业服务费*准过高，参照开XX公*****院、安XX的收费*准，同时*虑XX酒店实际对XXX设施、设备交叉部分提供的服务和*偿提供应*电源的情况，本院酌情认定按照0.6元/平****。关**XX公**张*XX公**诉讼请求已超诉讼时*的问题，开XX公**XXX业主委员会签订的《物业服务合同》没有**约定物业服务费*支*期限，开XX公**履行《物业服务合同》中实际按月收取物业服务费，但XX酒店在万*区人民院（2011）万**初字第06307号开XX公**诉的案件中已经**表示拒绝交纳物业服务费，其后*一直拒绝交纳，根据《最高*民法*关**理民事案件适用诉讼时*制度若干*题的规定》第六条关*“未约定履行期限的合同，依照合同法*六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时*期间从*行期限届满*日起计*；不能*定履行期限的，诉讼时*期间从*权*要求债务人履行义务的宽限期届满*日起计*，但债务人在债权*第一次向*主张***时**表示不履行义务的，诉讼时*期间从*务人明*表示不履行义务之日起计*”的规定，开XX公**2014年2月20日向XX酒店发函要求XX酒店支*物业服务费，据此计*开XX公**诉讼时*，开XX公**据证明*前有*XX酒店催收物业服务费*事实，故开XX公**张*物业服务费*2011年7月至2012年1月期间的物业服务费*经*过诉讼时*，不受法*保护。综上，一审法*对开XX公**张*物业服务费**7034.83元（509.77平**×0.6元/平**×23个月）。依照《中华*民共和**法**》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华*民共和**同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华*民共和**权*》第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十二条，《物业管*条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高*民法*关**理物业服务纠纷案件具体应*法*若干*题的解*》第六条，《最高*民法*关**理民事案件适用诉讼时*制度若干*题的规定》第六条，《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、重庆市XX公**该判决生效后*日内支*重庆市XX公**业服务费7034.83元。二、驳回重庆市XX公**其他诉讼请求。如果重庆市XX公**按该判决指定的期间履行给付金**务，应*依据《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支*迟延履行的债务利*。案件受理费1202元，由重庆市XX公**担1052元，重庆市XX公**担150元。

上诉人开XX公**诉称，一审法*认定物业服务面积有*，实际面积应*667.90平**。上诉人与被上诉人在2010年7月1日至2014年1月5日的物业服务期间，其服务面积一直未发生任**化。在（2011）万**初字第06307号民事判决过程*，已查**诉人为被上诉人提供物业服务的面积为667.9平**，一审法*应*此数据为准。一审法*认定面积为509.77平**，与提供物业服务的实际面积不符，差异面积158.13平**，其原因在于：该公*第一层登记的产权*积并未全*租赁给武**院，武**院实际租赁面积应*156.99平**，而一审法*按武**院面积315.64平*****减的计*方*，是无任***和*实依据的，是完全*误的。为力求公*公***确起见，恳请二审法*对被上诉人在XXX一楼的产权*积和*中武**院的实际租赁面积委托给万*区房*产管*局房*测量所进行实地劝慰勘测。一审法*认定的物业服务收费*准太低，应*物业合同约定的标准收取。一审法*认为上诉人主张*照2.8元/平****物业服务费*准过高，而“参照上诉人向***院、安XX的收费*准，同时*虑被上诉人实际对XXX设施、设备交叉部分提供的服务和*偿提供应*电源的情况，酌情认定按照0.6元/平****”，其参照标准有*，理由不充*。第一，物业服务合同明*约定：住改办或商*库房*1.8-2.8元/平**/月收取。如果一审法*认为按2.8元**的标准过高，根据查**实际情况，可以适当减少支*标准，但最低不应*于1.8元。第二，武**院的物业收费*准是2.14元/平**/月，而不是一审法*认定的面积及缴费*计*的1.06元/平**/月，安XX的收费*准是0.65元***/月，是上诉人根据实际情况*与其在平*、自愿、协商*致的情形下达成*也别*格标准。在上诉人一方*自愿的情形下，一审法*不应**上诉人参照安XX特别*格标准向*上诉人收取。第三，被上诉人对XXX设施、设备交叉部分提供的服务和*偿提供应*电源，其受益*是该公*业主或使用人，是被上诉人在购买当时*国XX属下的XX酒店时*对物业的特殊情况*当时*中国XX集资房（XXX）业主委员会达成*协议，是被上诉人购买XX酒店的前提条件，与上诉人和XXX业主委员会签订的物业管*服务合同没有****。一审法*以他人受益*情节作为降低物业服务费*准的理由，对于*受益*不相**上诉人而言，显示司***。上诉人主张**，符*诉讼时*的规定。从2011年7月始至今，上诉人在一直通*诉讼、书面催告、当面交涉等多种形式向*上诉人主张*取物业服务费*权*，其诉讼时*一直处于*断状态，因此，上诉人主张**，符*诉讼时*的规定。综上，请求撤销一审判决，依法*判被上诉人向*诉人支*物业服务费56103.6元，本案一、二审诉讼费*兴XX公**担。

被上诉人兴XX公**审答辩称，关**审法*认定的面积，我方*为一审认定是正确的，因为这是双**一审法*到现场核实的面积。上诉人一直主张*（2011）万**初字第06307号民事判决认定的面积计*，该判决对于*积的认定实际是错误的。我方*为物业服务面积的举证责任*上诉人，上诉人现在要求房**门来测量是过分的要求，被上诉人一审时*供了产权*，这实际就是房**门测量的结果。对于*业服务费*费*准，我们认为一审法*认定正确。上诉人所称安XX的物业服务费*低是特殊情况*是事实。其他楼层相*户型也存在收取低物业费*情况。2011年****成*议不收物业费，开XX公**XX酒店的收据只有****费，没有*业费，我们也出示了保安*全*楼的物业费*费*况，上面就没有XX酒店的名称，说明XX酒店是不需要交物业费*。我们提供的无偿服务包*照明、电梯和*次供水，这些也是开XX公**供的服务，就是说XX酒店实际为开XX公**供基础设施*让他们赚钱。关**讼时*，一审认定也是正确的。上诉人所称长期在主张*业费*是事实，实际上上诉人并没有*张。如果上诉人主张*物业服务费，在同类型的发票上就要载明XX酒店有*业服务费*一栏，但实际上发票上是没有*。上诉人在一审提交的票据是后*新造的，而且上诉人经**和XX酒店对费*进行结算，但是从*没有*到过物业费。

本案在二审审理中，上诉人开XX公**被上诉人兴XX公**未向*院提交新的证据。

上诉人开XX公**一审法*查**“其在XXX一、二层拥有*筑面积979.36平***产权**”、“XX酒店将其在XXX的一层房*（建筑面积315.64平**）出租给重庆万*区武**院使用”有*议，开XX公**为XX酒店出租给武**院的房*面积只有100多平**，另开XX公**为对XX酒店在2007年*订的协议及内容*知情。被上诉人兴XX公**为收取物业费*对象排除了XX酒店，其对一审法*查**其他事实无异议。

本院对一审法*查**双**事人无异议的事实予以确认。

本院二审查*：2014年4月17日，XXX业主委员会出具了一份证明，该证明*明：“2011年*庆市XX公*（简*开拓XX业）诉重庆市万*区串通*装运输（集团）有*公*XX酒店（简*XX酒店）物业服务合同纠纷一案，一审判决后，证明*的成*曾XX3人前往开拓XX业，明*告知开拓XX业：因XX酒店与XXX设施*备存在交叉，证明*与XX酒店协商，市电停电后*通XX酒店负责给XXX两部电梯、水*、楼层消防、应*照明*期无条件提供电源供电，发电机组的维护维修以及柴*消耗费*等与串通XX酒店在XXX1-2楼区域内的楼层物管***冲减，互不交费（串通XX酒店在XXX内的房*如对外出租后，其物管**XXX物管*行按规定向*租人收取）。经*明*的成*曾XX等与开拓XX业田X、刘XX协商*，开拓XX业同意不再收取XX酒店物管*。”

本院认为，开XX公**诉主张*为XX酒店二层提供物业服务的面积应*以667.9平***准。根据该房*产权*上的记载，XX酒店第二层的房*建筑面积为663.72平**，房*产权*是房**门对房*进行测量得出的，应*以此为准。开XX公**出请房**门对XX酒店一楼的产权*积及租赁给武**院的面积进行实地勘测。对于XX酒店一楼的面积，根据万*区房*产管*局房*档案馆出具的查*结果，XX酒店一楼房*产权*上的面积为315.64平**，该面积是房**门测量后*准确面积，开XX公**求对XX酒店一楼进行勘测的申*无法*及事实依据，本院不予准许。对于XX酒店出租给武**院的面积，根据《房*租赁合同》，武**院租赁的是XXX底楼，并未约定只租赁底楼的部分房*。证人李XX、张XX的证言也证实XXX底楼是出租给武**院的。一审法*也组织开XX公*、兴XX公**现场进行了勘验。开XX公***XX酒店出租给武**院的面积只有100多平***上诉理由及要求对租赁给武**院的面积进行勘测的请求缺乏证据证实，本院不予支*。

开XX公**诉主张*审法*认定的物业费*准过低。XX酒店负责在停电之后*XXX两部电梯、水*、楼层消防、应*照明*期无条件提供电源供电，另外还负责对发电机组的维护维修以及柴*消耗费*。在XX酒店无偿提供的服务项*中，存在应*由开XX公**责的物业服务项*，即XX酒店提供的无偿服务使得开XX公***受益。一审法*根据本案实际情况*物业费*以酌情调整符*法*规定。开XX公**该项*诉理由不能**。

开XX公**诉主张*主张****诉讼时*的规定。根据一审法*对证人李XX、张XX的调查*录可得知，从*XX、张XX到开XX公**作之日起，开XX公**没有*XX酒店收取过物业费，也没有*具过物业费*费*据。在一审法*的现场勘验笔录中，开XX公**经*田X陈*：“曾*诉，说关*好，就没有**执行，为了不把关*闹僵才没有**执行。现在无利*关*，才起诉的。三年*的事。”以上证据能*证明*XX公**2011年7月至2013年*期间没有*XX酒店收取过物业费。因开XX公**XX酒店拒绝履行之后*直未向*主张**，直到2014年2月20日才发函要求XX酒店支*物业服务费，故2011年7月至2012年1月期间的物业服务费*照法*规定已经*过诉讼时*。开XX公****主张****诉讼时*规定的上诉理由于**据，本院不予采信。

XXX业主委员会出具的证明**证实在万*区人民法*于2011年11月14日作出（2011）万**初字第06307号民事判决后，XXX业主委员会将XX酒店因无偿提供应*照明*务而不交纳物业服务费*情况*知了开XX公*，开XX公**意不再收取XX酒店物业服务费。开XX公**知道上述情况*同意不再收取XX酒店物业服务费*情况*，应*遵循诚实信用原则履行自己的义务。开XX公**向XX酒店收取物业服务费*反了法*规定，但因XX酒店对一审法*酌情调整物业服务费*未提起上诉，本院不作处理。

综上，依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项*规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1202.59元，由上诉人重庆市XX公**担。

本判决为终*判决。

审　判　长　李XX

审 判 员　刘 健

代理审判员　应XX

书　记　员　陈XX