上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人汤XX。

委托代理人何政斌，上海市托普律师事务所律师。

被告上海XX公司。

法定代表人郑XX。

委托代理人蔡XX，上海XX事务所律师。

原告上海XX公司（以下简称XXX）与被告上海XX公司（以下简称XXX）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托代理人何政斌，被告XXX的委托代理人蔡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXX诉称，2008年7月5日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，原告将承租他人的本市场中路XXX号内2号楼第2、3层部分楼面共计476平方米的房屋（以下简称系争房屋）转租给被告使用。被告的租期自2008年8月1日至2013年12月30日止。现被告仅支付了2013年3月30日前的租金，至合同届满时即尚欠租金115，762元。租赁期间发生的水电费由被告直接支付给系争房屋产权人上海XX公司，因被告拖欠水电费导致产权人以诉讼的方式向原告追讨，经确认尚欠水费1，005.60元、电费25，915.40元，经调解原告向产权人支付了上述费用。现原告诉讼要求被告支付拖欠的租金115，762元及利息（利息以拖欠的租金115，762元为本金，按照人民银行公布的一年期贷款利率计算，自2013年12月31日计算至本案判决生效日止）；并支付拖欠的水费1，005.60元、电费25，915.40元及违约金20，000元。

被告XXX辩称，1、系争房屋的租赁合同被告并不知情，尽管当初签订2008年租赁合同的是被告的原法定代表人叶XX，合同约定的事项是办公用途，可以出租和继续转租，但被告是旅馆行业，没有办公用途的经营范围，该租赁合同超出了被告的经营范围，超出的范围应当由被告的原法人承担责任。2、当时被告股东没有变更的时候，股东对租赁系争房屋均不知情，是原法人自行与原告签订的合同，与被告无关。2011年7月系争房屋第一次转租后，被告与原告已无租赁关系，如果原告要求被告继续2013年以后的交租义务的话，应提供原告与被告之间交往的凭证。如果原告无法提供该证据，在股东变更及超出经营范围的情况下，应当由被告原股东个人承担责任。3、欠付的水电费我们也不知晓，对我们没有约束力，原告欠上家的水电费也不能确定是被告或者原股东欠付的水电费数额。目前被告处于空挂的状况，注册地的房屋已经被产权人另外租给他人，房屋设施也已经转卖，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，系争房屋产权人系上海XX公司。上海XX公司将系争房屋出租给原告使用，并同意原告转租。2008年7月5日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋共计476平方米转租给乙方使用；租赁用途：为办公使用，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途；租期自2008年7月5日至2013年7月31日止，26天为免租期，从2008年8月1日起租至2013年12月30日止；年租金为140，000元，2011年8月1日至2012年7月31日，按上一年的年租金的百分之五上调至年租金为147，000元，2012年8月1日至2013年12月30日，按上一年的年租金的百分之五上调至年租金为154，350元；付款方式：房屋租金按每两个月一付，每次付款应在第一个月的10日内，以现金支付；房屋押金为15，000元；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租，以违约论处；租赁期间，乙方故意拖欠租金超过十日以上，经甲方书面催款仍不付清的，以违约论处；租赁期间，乙方应遵守XX公司的有关消防、安全、卫生等方面的规定；任何一方违约，都应赔偿对方的损失并追加违约金2万元人民币补偿；租赁期满，乙方应向甲方清算水、电费等交接事宜；乙方在上述租赁期限满时，则本协议同时终止；乙方进行装修后，合同期满后，固定设施归甲方所有，可移动及物品乙方在7日内搬出。

合同签订后，被告自2013年4月1日起至2013年12月30日合同届满止，共计拖欠原告租金115，762元及水、电费，经多次催讨无果，原告诉讼要求判如所请。

另查明，上海XX公司曾于2014年4月以（2014）虹民三（民）初字第863号案起诉XXX，要求其支付拖欠的系争房屋的租金、违约金及水、电费，后双方达成调解协议，确认XXX应向上海XX公司支付所欠的水费1，005.60元、电费25，915.4元等内容。

审理中，原告表示，双方的租赁合同已终止，被告应结清相关费用，押金15，000元同意退还被告。

上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、房租收据、（2014）虹民三（民）初字第863号民事调解书、律师函及快递凭证、原告发函及快递凭证、系争房屋权利人与原告的租赁合同、水电费单据、2014年5月28日庭审笔录以及原、被告的陈述为证。

本院认为，原告为系争房屋的使用人，其与被告签订的《房屋租赁协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。原告已按合同约定，向被告交付了符合要求的房屋，被告也已接受，就应按约定履行其相应的法律义务，向原告支付房屋租金。因被告未能按时履行交付租金及水电费的义务，且在合同届满之日止仍未付清，其行为已构成违约，故原告要求被告支付拖欠的2013年4月1日起至2013年12月30日止的租金115，762元及利息、水费1，005.60元、电费25，915.40元、违约金20，000元的诉讼请求，理由正当，应予以支持。对于原告同意返还被告押金15，000元的意见，与法无悖，予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告上海XX公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海XX公司自2013年4月1日起至2013年12月30日止的租金115，762元及利息（利息以115，762元为本金，按照银行同期贷款利率计算，自2013年12月31日计算至本案判决生效日止）；

二、被告上海XX公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海XX公司水费1，005.60元、电费25，915.40元；

三、被告上海XX公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海XX公司违约金20，000元；

四、原告上海XX公司应于本判决生效之日起10日内退还被告上海XX公司押金15，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3，553.66元，财产保全申请费1，333.41元，由被告上海XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　李梅芳

人民陪审员　　靳晓玲

人民陪审员　　毛XX

书　记　员　　许XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。