XXX(上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司。

法定代表人胡XX。

委托代理人何政斌，上海市托普律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海XX公司。

法定代表人裘X。

委托代理人黄XX，上海XX律师。

原告XXX（上海）实业发展有限公司（以下简称“XXX公司”）与被告上海XX公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本案依法成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何政斌，被告法定代表人裘X及委托代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXX公司诉称，2009年8月18日原被告签订租赁合同，由被告承租原告的房屋及场地，合同签订后原告即交付了房屋及场地，但被告在支付了部分租金后，拖欠原告的租金，故向法院起诉要求：1、判令被告给付原告所欠租金2，117，106.35元（其中自2009年11月1日至2013年6月30日所欠的厂房和场地的租金1，877，690.6元，自2013年7月1日计算到实际收回房屋之日为止所欠的北区房屋1，249.4平方米的租金，按照每平方米每天0.6元计算，暂计为239，415.75元）；2、判令被告给付原告以2，117，106.35元为本金，按照银行贷款罚息利率为标准，自2011年2月1日计算到判决生效为止的利息（自2011年2月1日起被告未再支付过租金）；3、被告承租的房屋1，249.4平方米（南区）及室外场地于2013年6月30日解除，另外1，249.4平方米房屋（北区）于判决生效之日解除；4、判决被告对北区及室外场地恢复原状（北区内被告设备下有坑，要求被告填平；要求被告将室外场地上的行车及地面上铺设的轨道拆掉，原来给被告的室外场地上大部分是水泥地，小部分是泥土地，要求被告将地面恢复成原状）。

被告XX公司辩称并反诉称，按照合同约定原告应当在2009年11月中旬交付仓库和场地，但是原告拖延到2010年1月初才交付仓库，2011年11月才交付场地，故大量变更了合同条款，被告多次催促原告修改合同未果。原告在2013年6月10日将仓库大门锁掉，把进出的3号门用石块堆积至今，后仓库内的货物在2013年9月底经原被告协商后才同意放货。事后案外人上海XX公司起诉被告，要求被告赔偿损失，故不同意原告诉讼请求。反诉要求：1、请求确认原被告之间的合同于2013年6月10日解除；2、请求判令被告返还原告押金128，180元；3、请求判令原告赔偿被告615，384元（其中上海XX公司向被告索赔的402，384元，场地施工费用213，000元）；4、请求判令原告允许被告拆除搬离地磅、行车、开平机；5、请求判令原告开具足额发票（共计1，853，883元）。

针对被告的反诉，原告辩称，被告要求合同在2013年6月10日解除不符合事实，北区仓库被告还在使用，设备还在里面，故解除的条件不具备。原告同意解除合同，但不同意在6月10日解除。被告还拖欠租金，故要求返还押金是无理的。关于上海XX公司索赔问题，属另一法律关系，与本案无关。由于合同解除是因被告不付租金造成的，故要求原告承担工程费用是无理的。对于地磅、行车、开平机等，原告对上述设备已申请进行财产保全。同意开具租金发票，不同意其余反诉请求。

经审理查明，2009年8月18日原被告签订租赁合同，由被告承租原告的宝山区富XXXXX号7号厂房及空地，租期为2009年11月1日至2014年10月31日，厂房面积为2，498.8平方米，每天每平方米0.6元，空地面积为2，026平方米，每天每平方米0.3元。合同第5条约定，乙方返还厂房应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清相关费用。事后被告进场承租并经营。

另查明2010年7月1日原告与上海XX公司（以下简称“XX公司”）签订租赁合同，约定由XX公司承租原告的富联二路XXX号5号厂房靠北一楼，月租金20，075元，租期为2010年7月1日至2014年10月31日。现原告已向本院起诉，要求XX公司支付租金等，该案正在审理中。

审理中，双方一致确认，被告支付了租金942，284元及押金128，180元。其中首期租金384，500元开具了发票，其余未开具发票。被告称除了上述租金外，被告还于2010年11月23日支付租金15万元，2011年1月13日支付租金25万元，同年1月27日支付租金55，343.58元，同年7月12日支付租金50万元，2012年9月29日支付租金45，625元。原告称其中9月29日支付的45，625元系XX公司向原告支付的租金，租金55，343.58元不予认可，其余被告所称的款项是双方的业务往来款，不是租金。

审理中，原告称，2013年6月9日、10日，上海XX公司称要提货，由于原告需核实情况，故采取了暂时封门的措施，事后在查明情况后即于7月8日、9日放行。原告为了便于管理，封了3号厂区大门，但被告仍可通过2号大门进出。2013年6月底原告将南区仓库收回。被告称原告于2013年7月中旬放过一次货，之后于9月底全部放完。南区仓库门是2013年6月10日锁的，故租金应计算至2013年6月10日止。另双方确认现在场地上有被告的行车、地磅各一台、在北区仓库内有被告的开平机一台。

另查明，2013年9月上海XX公司向本院起诉，要求XX公司及上海XX公司赔偿未按约放货的经济损失，经法院调解，三方达成协议，由XX公司及上海XX公司共同赔偿上海XX公司经济损失402，384元。

审理中，原被告均认可，双方除了存在租赁关系外，还曾共同合作经营钢材业务，故双方经常有账户资金往来。本院向被告释X，是否申请进行司法审计，以便查清双方租金支付情况，被告明确表示不申请。

以上事实，有产权证、租赁合同、银行凭证、民事调解书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，双方理应严格履行。根据查明的事实，被告在支付了租金942，284元后，未再向原告支付租金。事后原告于2013年6月将南区仓库收回，双方的租赁合同客观上已无法履行，故合同应予解除。合同解除后，被告仍应向原告支付2013年6月10日之前所欠的租金及6月10日之后产生的租金。现北区仓库内还有被告的机器一台，应视为被告还未将北区仓库交还原告，被告还应向原告支付相应北区仓库的租金。关于被告辩称其还支付过其余租金，经查，被告在向原告支付租金时，均在银行凭证上注明为房租，但在其所称的15万元、25万元、50万元的付款凭证上却注明为往来款或划款，与被告支付租金时的交易习惯不符。双方之间另行存在钢材业务，有过多项资金往来。被告经法院释X，不申请进行司法审计，应承担不利后果。据此对于被告所称支付其余租金的辩称，本院不予采纳。被告所称的支付过租金55，343.58元，但未提供相应证据，故也不予采信。关于2012年9月29日支付的租金45，625元一节，被告及XX公司同时承租原告的仓库（被告及XX公司间存在合作关系），该租金金额与之前被告曾支付给原告的租金数额相同，但与XX公司与原告间合同约定应付租金数额不符，且原告未开具过收据或发票，无法认定属XX公司支付，故可认定为被告向原告支付。本案中认定了该款为被告支付后，原告可在另案中继续向XX公司主张租金。综上，根据合同约定，被告应向原告支付2013年6月10日前的租金共计为2，777，249元，扣除被告已付租金942，284元及45，625元，被告还应支付租金1，789，340元。关于北区仓库租金问题，目前在该仓库内有被告开平机一台，由于原告于2014年1月24日庭审时表示要留置上述财产，同年5月15日申请财产保全，客观上无法交接该仓库，故被告应按合同约定向原告支付2013年6月11日至2014年1月24日前的北区仓库租金167，919元。至于2014年1月25日以后，虽然由于财产保全等因素而无法交接，但由于被告拖欠租金致合同解除，故根据过错，由本院酌定按每月2，000元计算实际占用期间的租金。关于原告主张的利息一节，双方在合同中未约定，故对该主张本院不予支持。关于原告主张的恢复原状，本院认为根据合同约定，返还房屋需符合正常使用的状态，被告承租后在仓库及场地上安装设备等行为，系正常使用所需，也符合双方合同的目的，故被告无需再恢复原状。关于被告的反诉，合同解除后，押金应返还给被告。关于被告主张的上海XX公司经济损失，由于均系案外人间某某，故应由案外人另行主张，被告反诉要求原告赔偿损失，缺乏法律依据。由于被告未按约支付租金，故被告反诉要求原告赔偿工程施工损失，也无法律依据，本院不予采纳。关于发票一节，由于被告向原告支付的租金数额为942，284元及45，625元，其中384，500元已开具发票，故原告还应向被告开具已支付603，409元的租金发票及判决确定需支付的租金的发票。关于被告要求搬走三台设备，由于原告已申请财产保全，事实上已无法搬离，故对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：

一、解除原被告签订的租赁合同，被告（反诉原告）上海XX公司应于本判决书生效之日起十日内将北区仓库交还原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司；

二、被告（反诉原告）上海XX公司于本判决书生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司2013年6月10日前所欠租金1，789，340元；

三、被告（反诉原告）上海XX公司于本判决书生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司自2013年6月11日至2014年1月24日止北区仓库所欠租金167，919元；

四、被告（反诉原告）上海XX公司于本判决书生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司自2014年1月25日至实际交付仓库日止的北区仓库租金（按每月2，000元计算）；

五、原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）上海XX公司押金128，180元（上述款项可直接抵扣被告所欠的租金）；

六、原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海XX公司开具603，409元的租金发票，及本判决书第二、三、四条被告应支付租金的发票；

七、原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司其余诉讼请求不予支持；

八、被告（反诉原告）上海XX公司其余反诉请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费21，699元、财产保全费1，270元由被告（反诉原告）上海XX公司负担。反诉案件受理费3，667.5元，由原告（反诉被告）XXX（上海）实业发展有限公司负担100元，被告（反诉原告）上海XX公司负担3，567.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　戴筱岚

代理审判员　　叶印洲

人民陪审员　　时金X

书　记　员　　黄XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任?。

第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付

第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。