余XX、江XX与殷X、骆X等确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告余XX。

法定代理人江XX。

原告江XX。

上列两原告共同委托代理人邱XX，上海XX律师。

被告殷X。

被告骆X。

上列两被告共同委托代理人许XX，上海升通律师事务所律师。

上列两被告共同委托代理人陈海洲，上海升通律师事务所律师。

被告余X。

原告余XX、江XX与被告殷X、骆X、余X确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告江XX（暨原告余XX的法定代理人）及两原告共同委托代理人邱XX，被告骆X、余X及被告殷X、骆X的委托代理人许XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余XX、江XX诉称，江XX与余X原系夫妻，婚生一子余XX离婚后由江XX抚养。2009年4月，江XX出资购买了位于上海市浦东新区博山东XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），与余XX一直居住至今。2015年1月9日，两原告从余X处得知系争房屋已出售给殷X、骆X，余X隐瞒原告出售房屋的行为令原告意外和震惊。之前，余X也有意出售系争房屋，但遭到原告极力反对。另外，原告事后还发现殷X与骆X明知两原告居住在系争房屋内、房屋产权人之一是未成年人，却在房屋交易过程中始终未与原告有过接触，以低于市场价的价格购入系争房屋，具有明显恶意。三被告的行为严重损害了原告方及未成年人的合法权益，故原告要求确认三被告就系争房屋签订的买卖合同无效。

被告殷X、骆X辩称，余X与江XX于2005年即已离婚，系争房屋由余X与余XX于2009年共同购买，与江XX无关，故江XX作为本案原告主体资格不适格。江XX所称出资购房是其与余X之间的债权债务关系，不代表其享有系争房屋所有权等不动产权利，若江XX认为其对房屋享有权利，应另行主张。未成年人的父母是未成年人的监护人，作为父亲的余X有权代理儿子余XX实施民事法律行为。没有法律规定，法定代理人代理未成年人的代理民事行为需要所有法定代理人同意，余X有权代理余XX签订房屋买卖合同。殷X、骆X与余X经中介居间介绍，因买卖系争房屋而相识，不具备与余X恶意串通的基础。殷X、骆X三次上门看房时没有刻意回避房屋实际居住人，也没有以过低价格受让房屋，在交易过程中尽到了买受人应尽的注意义务。且殷X、骆X无从知晓系争房屋现实居住情况，而根据房屋查询信息及余X提供的变更抚养权公证书，殷X、骆X有理由相信余X有权代理余XX签订房屋买卖合同、出售房屋。殷X、骆X是善意取得，已按约支付了对价并登记为系争房屋的产权人，系争房屋也已登记于殷X、骆X名下。余X取得购房款后如何处置与房屋买受人无关。因系争房屋买卖合同没有法律规定的无效情形，故对原告的诉讼请求应予驳回。

被告余X辩称，其与殷X、骆X之前并不相识，双方没有恶意串通。其虽在余XX不知情的情况下出售了房屋，但就法律规定而言，其有权代理未成年的余XX进行民事法律行为。其因经济压力过重，早就告知过江XX将出售系争房屋，确实遭到反对，但其也表达了售房的决心。房屋出售后，其也转给了江XX45万元。其同意殷X、骆X的意见，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，江XX与余X于2005年3月协议离婚，婚生一子余XX随江XX生活。2009年6月16日，江XX与余X协商一致余XX变更由余X抚养，并对变更抚养权协议书进行了公证。2009年4月22日，余X（并代余XX）与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，以91万元的价格购买系争房屋，江XX给过余X部分购房资金，房屋于2009年6月16日登记于余X、余XX名下，建筑面积57.06㎡，江XX与余XX在内居住。期间，江XX因余X欲出售系争房屋与之发生过争执。2014年11月5日，余X（即余XX法定代理人）与殷X、骆X通过上海XX公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及补充协议，约定余X、余XX将系争房屋出售给殷X、骆X，成交总价为206万元，其中买卖合同约定房价款为165万元，另在补充协议中约定装修补偿款为41万元；合同签订当日是支付定金6万元，向房地产交易中心申请产权过户当日支付144万元，通过银行贷款支付30万元，交付系争房屋时支付尾款26万元。截至2014年12月3日，殷X、骆X按约向余X支付共计186万元（其中银行贷款30万元），系争房屋于2014年12月12日核准登记于殷X、骆X名下。2015年1月至今，余X向江XX转账共计45万元，并告知系争房屋已出售。

审理中，原告提供了印有“汉原地产”的房地产挂牌价格宣传单，其中“黄山XX”（与系争房屋为同一小区）38㎡、53㎡、68㎡、70㎡、71㎡房屋的价格分别为195万元、235万元、295万元、310万元、305万元。

以上事实，有原告提供的离婚协议书、离婚证、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、银行个人业务转账凭证、《买卖合同》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、手机短信，被告殷X、骆X提供的变更抚养权协议书公证文书、《买卖合同》补充协议、转账凭证、贷款支付凭证、收款收据、上海市房地产权证以及原、被告庭审陈述在案佐证。

本院认为，系争房屋为余X与江XX离婚后购买，产权人登记为余X与余XX，物权以登记为准，即便江XX确实出资了部分购房款，也仅仅可就其出资款主张权利，不享有系争房屋所有权，故江XX不具备以自己的名义诉请系争房屋买卖合同无效的主体资格，其起诉应予驳回。未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。余X与江XX离婚后，余XX虽与江XX共同生活，但余X并不因此丧失对余XX的监护权，余X作为余XX的法定代理人，有权代理余XX的民事活动。余X并代余XX与殷X、骆X签订系争房屋买卖合同，整个交易流程符合二手房买卖的惯例，房屋成交价对比原告方提供的房地产价格信息，亦未偏离正常价格范围，故原告称买卖合同双方恶意串通，缺乏依据，本院难以采信。至于房屋买卖是否侵害了未成年人余XX的合法权益，本院认为，系争房屋出售后，房屋出卖人取得了房屋对价，且该对价没有过分低于市场价，因此余XX的合法财产权益并未受到侵害。余X作为余XX的监护人，理应妥善保管余XX的财产份额。如果余X有侵占、损害余XX财产权益的行为，应依法赔偿损失，但不影响系争房屋买卖合同的效力。同时，殷X、骆X基于余X为余XX的父亲，有理由相应余X可以代理余XX的民事行为而与之签订买卖合同，支付对价并取得了系争房屋所有权，殷X、骆X受让系争房屋是善意、无过错的。综上，系争房屋《买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：

驳回原告余XX、江XX的诉讼请求。

案件受理费人民币19，650元，减半收取计9，825元，由原告余XX、江XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　全XX

书记员　　沈　嬿

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法通则》

第十二条?十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

第十六条?未成人的父母是未成年人的监护人。

……

二、《中华人民共和国合同法》

第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。