张喜与上海赵巷市场开发管理有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

（2014）沪二中民二（民）终字第45号

上诉人（原审被告）张喜。

被上诉人（原审原告）上海赵巷市场开发管理有限公司。

法定代表人张绘华。

委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。

委托代理人孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。

上诉人张喜因排除妨害纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：张喜自1997年左右起便开始租赁使用青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），使用中在房屋通道顶上、房屋后面自行搭建了彩钢棚。2010年1月1日，青浦区方家窑农贸市场（甲方）与张喜（乙方）签订书面《房屋租赁协议》一份，约定由乙方向甲方租赁青浦区沪青平公路XXX弄XXX号营业房1间，营业房租赁费每月每间人民币（以下币种均为人民币）250元，租赁期限为5年，自2010年1月1日至2015年12月30日；乙方应在每月10日前向甲方主动交纳房屋租赁费，如乙方逾期，甲方有权收回或另租他人；乙方在租赁期间要保持清洁卫生和门前周围的环境卫生，不准乱停自行车等物品，不得擅自改变房屋结构或转租他人，若违反规定，甲方有权收回乙方租赁的房屋；租赁期限内如遇到动迁，乙方应服从安排，按照规定时间搬离租赁房屋，甲方应退还预收房租；协议另对其他内容进行了约定。张喜在系争房屋内设立了“上海市青浦区阿喜理发店”，从事理发服务等个体经营。上海赵巷市场开发管理有限公司（以下简称赵巷公司）因系争房屋所在的上海方家窑农副产品市场因镇规划调整需拆除在异地另建，要求张喜腾退搬入新建市场，张喜则表示据其了解系争房屋所在5号地块将建造大卖场、若要搬迁需进行补偿安置，双方未能达成一致意见。赵巷公司遂向法院提起诉讼，以张喜擅自将房屋租赁给他人、未经同意搭建了违章建筑，且系争房屋因为规划调整即将被拆除为由，请求法院判令张喜将青浦区沪青平公路XXX号XXX号房屋依法腾退给赵巷公司。

原审中，张喜辩称：不同意赵巷公司的诉请。1997年张喜曾在农贸市场边上建造了两间房屋，后被赵巷镇负责动迁规划的部门拆除了，因此镇里的负责人将其安置在系争房屋内给予经营使用，故赵巷公司无权要求其腾退。张喜与青浦区方家窑农贸市场签订了书面租赁协议，租期自2010年至2015年12月31日，至今租期未到期；即使租期到期了也不应要求张喜搬走，而应予续签；除非遇动迁、国家征用等特殊情况，张喜愿意配合迁出，但也需要给予安置。

原审审理中，赵巷公司表示：系争房屋所在的青浦区沪青平公路2782弄上海方家窑农副产品市场全部房屋最早建造时并无相应的批建手续，但本属于青浦区赵巷镇和睦村集体资产；之后和睦村成立了上海和睦工贸实业公司管理村内资产，之后上海和睦工贸实业公司又成立了上海方家窑农副产品市场经营管理有限公司实际管理上海方家窑农副产品市场；2010年8月上海方家窑农副产品市场经营管理有限公司办理了工商注销，2010年10月上海和睦工贸实业公司将上海方家窑农副产品市场的资产转让给赵巷公司，因此自2010年8月起由赵巷公司实际收取租金并开具发票。赵巷公司提起本次诉讼是基于房屋租赁法律关系，基于张喜存在擅自改变房屋结构以及转租的违约行为而要求解约。为此，赵巷公司提供了发票、协议、出资信息、股东决定、注销登记通知书、内资公司备案通知书、档案机读材料等工商档案一组。

张喜则表示：赵巷公司所称的违章搭建改变房屋结构情况早在2000年左右即已存在，出租方早已默认了改建行为，张喜也不存在转租行为。张喜支付租金后，出租方从未开具过发票。包括系争房屋在内的上海方家窑农副产品市场房屋是当初国家为了公共利益征收和睦村的地块建造的，最早属于工商所，后由于工商所业务太忙将权利下放给和睦村进行管理，至于房地产的买卖转让情况不清楚。张喜目前租赁使用系争房屋主要是基于之前其原有两间房屋被拆除后动迁安置的。

原审审理中，法院向双方当事人释明因未见系争房屋相关批建手续或合法权证，标的物是否合法、租赁合同是否有效尚待查实认定，若因标的物不合法致租赁合同无效，向双方当事人征询对于合同无效的处理后果（除腾退之外）的意见。赵巷公司表示没有其他需处理的后果；张喜表示租赁合同有效，不存在无效后果，若合同无效，要求平价购买2间门面房、安排其妻子与儿子的工作、赔偿1，000，000元左右的款项，如无法兑现，则给予其动迁安置。

原审法院审理后认为：赵巷公司与张喜就系争的青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋建立的租赁合同，因赵巷公司未能提供建造系争房屋时已取得用地建房相关职能部门的规划、批建手续或具备合法权属的相关权证，该租赁合同依法应被确认为无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，张喜理应依法腾退、返还系争房屋。审理中，经法院释明，双方当事人亦无其他合乎法律法规规定的合同无效后果要求处理。至于张喜抗辩系争房屋的租赁是基于其原有2间房屋被拆除后的安置、属于附有条件的特殊租赁，对此张喜并未提供充分依据予以佐证，难以采信。据此，判决：张喜应于判决生效之日起三十日内腾退搬离位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋。

原审判决后，上诉人张喜不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决有失公正。赵巷公司在原审中要求张喜腾退，其所依据的理由是张喜擅自转租，并搭建了违章建筑，而原审法院不针对赵巷公司的诉请进行审查，而是在赵巷公司并未要求确认合同无效的情况下，自作主张，擅自确认合同无效，属适用法律不当。张喜以系争房屋为营业地办理了营业执照，证明该房屋不是违章建筑；即便系争房屋确系违法建筑，过错方也应当是赵巷公司，张喜对房屋的性质毫不知情。原审法院在确认合同无效后，亦未分清是非过错，只判决张喜承担责任，有失公正。综上，张喜请求本院撤销原审判决，将本案发回原审法院重新审理。

被上诉人赵巷公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。系争房屋建造时没有相应的规划、批建手续，也没有合法的权属凭证，属违章建筑，故本案争议的租赁合同应为无效。据此，被上诉人认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院审理中，上诉人张喜向本院提供如下证据：1、落款日期为2013年12月3日的情况说明一份，系张喜自己书写，由其认为知晓当时情况的十位朋友签名见证，证明其之所以租赁使用系争房屋及沪青平公路XXX弄XXX号房屋，是政府相关部门将其之前建造的两间门面房拆除后所给予的特殊安置；2、上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室出具的《房屋合法使用证明》一份以及青浦县方家窑农贸市场出具的《承诺书》一份，均系张喜从上海市工商行政管理局青浦分局调取，两份材料上均载有“系争房屋不是违章建筑”的内容，证明系争房屋并非违章建筑，且得到了工商部门的认可。

被上诉人赵巷公司针对张喜提供的上述证据发表如下质证意见：证据1系张喜自己制作，从内容上看应当属于证人证言，但张喜未申请证人出庭作证，故对其真实性无法确认；对证据2真实性无异议，但不能证明房屋是合法建筑。

对上诉人张喜提供的上述证据，本院认为：证据1从证据种类上看应当属于证人证言，但张喜并未申请证人出庭作证，故该份证据不能单独作为认定事实的依据；证据2中两份材料中虽载有“系争房屋不是违章建筑“的内容，但该两份材料的出具单位均不是依法有权对房屋性质作出认定的政府职能部门，故该组证据不能证明张喜关于系争房屋并非违法建筑的主张。

审理中，被上诉人赵巷公司称其曾向政府有关部门查询系争房屋的产权信息及建造时的规划、批建信息，未能查询到有效信息，且相关部门拒绝出具证明，故向本院申请出具调查令，向上海市青浦区规划和土地管理局赵巷所调查系争房屋所在的上海方家窑农副产品市场建造时的建设工程规划许可证、建设工程竣工验收合格证明或临时建筑许可等相关规划、批建信息，向上海市青浦区房地产交易中心调查该市场的产权信息，本院依法予以准许。随后，上海市青浦区城建档案室在调查令上注明“上述所需证据，经本单位查询，无此类文件存档”；上海市青浦区房地产交易中心则出具了无房地产登记记录信息，载明“经查，上海方家窑农副产品市场在该中心处无房屋状况及产权人信息登记”。上诉人赵巷公司对上述两份证据无异议。被上诉人张喜对房地产登记信息无异议，对青浦区城建档案室出具的内容不予认可，并表示其对此并不知情。

本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，本案系争的青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋无相关的规划、批建手续，属违法建筑，张喜与赵巷公司就该房屋所签订的租赁合同应当被认定为无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故张喜理应依法腾退、返还系争房屋。原审中，经法院释明，张喜未提出其他合乎法律法规规定的合同无效后果要求处理，其在本院审理中主张原审法院未判决赵巷公司承担责任、有失公平，缺乏依据，本院不予采纳。至于张喜主张系争房屋的租赁是基于其原有2间房屋被拆除后的特殊安置，亦缺乏证据证明，本院难以采信。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人张喜承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张志煜

审　判　员　　张　松

代理审判员　　陈家旭

书　记　员　　彭奕佳

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……