离婚协议书贷款房怎样处理

离婚时涉及还没还清贷款的房产处置，很多人容易踩看不见的法律小坑，稍有不慎后续还可能被银行找上门催债。
可以直接协商房产归其中一方所有，后续没还清的贷款也由得房的那一方接着还，得房方要给另一方的补偿款，不能随便报个数字，要把当下房子的市场估价、婚后已经共同还掉的贷款总额、剩下没还的贷款本金，还有俩人当初买房时各自的资金投入占比都算进去，最后得出的金额才不容易事后起纠纷。
要是想把房产过户到得房一方名下，不能直接拿着离婚协议就去不动产登记中心办手续，房子还押在银行做抵押的状态下，得先跟当初办贷款的银行沟通清楚，征得银行书面同意之后才能办产权变更，嫌流程麻烦的也可以凑钱先把剩余房贷全部结清，解除抵押关系之后再直接办过户。
要是俩人暂时都不想处置房产，约定先共同持有接着一起还贷款，得把后续每个月房贷谁转、转多少、转到哪个还款账户，未来什么时候卖房、卖了之后房款怎么分全部写清楚，不能只模糊提一句共同还贷就完事。
也可以约定直接把挂牌出售，卖房款先把欠银行的剩余房贷全部结清，剩下的钱俩人按照协商好的比例直接拆分就行。
要特别注意的是，离婚协议上写的所有房产贷款相关约定，只对你们夫妻俩有约束效力，没法用来对抗贷款银行，哪怕协议写清楚房贷全归其中一方还，后续对方没按时还钱，银行照样能找当初签了贷款合同的两个人追责。大家可以提前对接贷款银行确认变更还贷人、解押过户的具体要求，也可以找专业人员帮忙捋清协议条款，避免后续出问题。

实际拟定离婚协议时，涉及还在还贷款的房产处置，可以按照现实需求选择适配的处理路径。
1、协商定好房屋的最终归属，谈妥之后房产归其中一方单独持有，后续剩下的贷款也由拿到房子的这一方自行承担还款义务。拿到房产的一方要给另一方对应的经济补偿，核算这笔补偿款的数额时，会结合当下这套房子在市场上的实际挂牌交易价、之前婚姻存续期间已经还掉的贷款总额、还没结清的剩余贷款本金，还有双方在房产购置、还贷过程里各自的实际投入占比来综合测算。
2、拿到房产的一方要完成产权人的变更登记，把原本登记在两人或对方名下的产权划到自己名下。当下多数按揭购房的房产都在银行抵押状态，没结清贷款前没法直接办过户，常规操作是先和发放贷款的银行沟通，拿到银行的书面同意之后走抵押人变更流程，也可以凑齐资金提前把剩余贷款全部还清，解除房产上的抵押限制之后再去不动产登记部门办产权转移手续。
3、要是双方暂时都没有足够资金买断对方的房产份额，也不想提前结清贷款，也可以约定房产先维持共同共有的状态，贷款暂时由双方共同偿还。这种约定里要写清楚后续每个月的贷款各自承担多少比例，后续什么时候把房产挂牌出售，出售之后扣除各项成本的收益按什么比例分配，避免后续出现新的纠纷。
4、双方也可以协商直接把挂在名下的按揭房产通过正规中介或自行挂牌卖出，拿到全部售房款之后优先把欠银行的剩余贷款全部结清，剩下的资金再按照之前商量好的比例拆分给两个人。
不少人拟定这类条款时容易忽略一个核心边界，离婚协议里写好的房产分割和还贷权责划分，只对签字的夫妻两个人有内部约束效力，没法约束作为第三方的贷款银行。要是后续没及时去银行办还贷主体的变更手续，拿到房产的那一方没有按时足额还月供，银行完全可以按照当初签署的贷款合同，找原来的夫妻两个人共同追讨欠款。现在不少地方的银行已经简化了这类离婚后按揭变更的审核流程，但不同支行的实操要求存在细微差异，提前和放款网点确认清楚材料要求，再结合实际资产情况拟定条款，能大幅降低后续出现执行障碍的概率。

涉及还在还贷款的房产，在离婚协议里的处置不能随便写，稍有不慎就算离了婚，后续还可能被银行追债。
你可以直接定下来房子归其中一方，剩下的贷款也由拿房的人接着还，拿房的人给另一方补钱。补钱数额要结合当下房子的市场价，已经还掉的贷款总额，还没还的剩余贷款，还有双方当初对这套房的实际投入来综合算，别随便写个数字就了事。
要是选归一方所有的模式，后续要办过户，得先找贷款银行征得书面同意，或者干脆提前把剩余贷款全部结清解掉抵押，不然房管部门不会给办权属变更。
要是两个人暂时不想分割，约定先共同持有共同还贷，必须把后续每月谁出多少房贷，什么时候卖房分钱，卖房之后的钱按什么比例分，全部写得明明白白。也可以直接约定把房子挂牌卖掉，卖房款先把欠银行的剩余贷款全部还完，剩下的结余再按商量好的比例拆分。
所有写在离婚协议里的房产处置约定，只对你们两个人内部有效，拿不到对抗银行的效力。要是后续没及时办贷款主体变更，某一方没按约定还钱，银行完全可以按照当初签的贷款合同，找你们两个人一起追责。这类协议最好找专业法律人员帮忙拟定，提前和贷款银行确认所有流程要求，别留下隐性隐患。

离婚协议里涉及贷款房产的处理，按不同协商结果对应不同操作路径。
约定房屋归其中一方所有，由该方继续偿还剩余贷款。获得房屋的一方，要向另一方支付对应补偿款。补偿款核算参考房屋当前市场价值、已还贷款数额、剩余贷款额度、双方实际贡献几个要素。
房屋归一方所有后，需办理所有权变更登记。房产尚有未还清贷款的，要先取得贷款银行同意，或提前还清贷款解除抵押，再办理过户手续。
双方约定房屋暂时保持共同所有状态、共同偿还贷款的，要明确后续贷款的偿还方式、房屋处置的具体时间节点、最终收益的分配规则。
双方也可约定直接出售涉案房产。售房所得价款优先结清剩余贷款，剩余部分按协商确定的比例分割。
离婚协议中关于房产及贷款的约定，仅对夫妻双方内部有效，不具备对抗银行的法律效力。未及时完成相关变更手续，或未按协议约定还款的，银行有权依据原贷款合同，向夫妻双方追责还款义务。
相关协议的起草可委托专业人员跟进，涉及银行流程的事项，直接向对应贷款银行核实具体要求。

针对还没还清贷款的房产，在离婚协议里约定处理方式的时候，有几种常见的可行方案。
最常见的就是协商好房子归其中一方，剩下的贷款也由这方接着还。拿到房子的一方，要给另一方一笔补偿款，算这笔钱的时候不能随便开口要，得把房子现在的市场价、已经还掉的贷款总额、剩下没还的贷款本金，还有之前两个人对这套房的实际贡献都考虑进去，避免后续因为金额扯不清。
如果选了归一方所有的方案，后续要办房产证的更名手续，因为房子还押在银行，没还完贷款之前基本没法直接过户。要么提前找银行沟通，拿到银行同意变更抵押人的书面材料，要么就先凑钱把剩余贷款全还清，解除抵押状态之后，才能顺利办所有权转移登记。
也有不少人暂时不想分割产权，约定房子先由双方共同持有、一起还贷款，这种情况一定要在协议里写死后续每月还贷的分摊方式，将来什么时候把房子卖了、卖了的钱怎么分，所有细节都要写清楚，别留模糊的空间。
要是两个人都不想持有这套房，也可以商量共同把房子挂牌卖掉，卖到手的钱先把剩下的银行贷款结清，剩下的部分再按照之前说好的比例拆分。
你得特别留意一点，离婚协议里写的所有关于房产和贷款的约定，只对你们夫妻两个人有效，没法约束放贷的银行。要是之后没及时去银行办还贷主体的变更手续，或者拿到房子的那方没按时还钱，银行完全可以按照当初签的贷款合同，找你们两个人一起追责还款。写这类条款之前最好先和贷款银行确认清楚变更的具体要求，也可以找专业律师帮忙把协议内容捋顺，避免留下隐患。