离婚房产析产规定有哪些

（一）明确房产性质确定归属。若房产为一方婚前个人财产，离婚时归该方所有，不参与析产。若为婚后共同财产购买的房产，一般均等分割。

（二）共同房产无法协商归属的处理。一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格评估，取得所有权的一方给予另一方相应补偿。双方均不主张所有权的，申请拍卖或变卖房屋，就所得价款分割。

（三）婚前贷款购房婚后共同还贷的处理。双方先协议处理，不能达成协议的，法院可判决房产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。登记一方需对另一方补偿婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

法律依据为最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条，具体内容如下：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

婚前个人购买的房产，离婚时仍归购买方所有，不参与分割，这是对个人婚前财产权益的基本保护。

婚后用夫妻共同财产购买的房产，离婚时通常按照均等原则分配，体现双方对共同财产的平等权利。

双方对房屋价值或归属无法协商一致时，想要房屋所有权的一方需委托评估机构确定市场价，并据此向对方支付补偿；若双方都不想要房屋，可申请拍卖或变卖，再分割所得款项。

婚前贷款购买的房屋，婚后双方共同还贷的，优先由双方协商处理；协商不成时，房屋归登记方所有，剩余贷款由登记方独自偿还，登记方需向另一方补偿共同还贷的款项及其对应的房屋增值部分，平衡双方的实际付出。

结论：离婚房产析产需根据房产性质处理，婚前个人房产归原所有人，婚后共同房产或共同还贷增值部分需合理分割补偿。
法律解析：离婚时房产析产的核心是区分房产是否为夫妻共同财产。若房产是一方婚前个人财产，离婚时归该方所有，不参与分割。若房产是婚后用夫妻共同财产购买，一般均等分割。当双方对共同房产的价值及归属无法达成一致时，有两种处理方式，一是一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格评估，取得所有权的一方给予另一方相应补偿；二是双方均不主张所有权的，可申请拍卖变卖房屋，就所得价款分割。若房产是一方婚前贷款购买，婚后共同还贷，双方先协议处理，协议不成的，法院可判决房产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方个人债务，同时登记方需对另一方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分进行补偿。若你对离婚房产析产有具体疑问，建议向专业法律人士咨询，以获得准确的法律指导。

离婚房产析产需根据房产取得情况及双方协商结果确定分割方式，不同类型房产适用不同析产规则，优先尊重双方协议，协议不成时由法院依法判决。

1.婚前以个人财产购买的房产，离婚时归购买方个人所有，不参与共同财产分割。

2.婚后用夫妻共同财产购买的房产，通常均等分割；若双方对房屋价值及归属无法达成一致，主张所有权的一方需经评估机构按市场价格评估后，给予另一方相应补偿；双方均不主张所有权的，可申请拍卖或变卖房屋，就所得价款进行分割。

3.婚前贷款购买、婚后共同还贷的房产，优先由双方协议处理；协议不成时，法院可判决该房产归登记方所有，尚未归还的贷款为登记方个人债务，登记方需对另一方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分给予补偿。

法律分析：
（1）若房产为夫妻一方婚前个人财产，离婚时归该方所有，不参与析产分割。

（2）婚后用夫妻共同财产购买的房产，属于共同财产，离婚时一般均等分割。双方无法就房屋价值及归属达成协议的，主张所有权的一方需经评估机构按市场价格评估后，向另一方支付相应补偿；双方均不主张所有权的，可申请拍卖或变卖房屋，分割所得价款。

（3）婚前一方贷款购买的房产，婚后双方共同还贷的，离婚时先由双方协议处理；协议不成的，法院可判决房产归登记方所有，尚未归还的贷款为登记方的个人债务，登记方需对另一方婚后共同还贷支付的款项及对应财产增值部分进行补偿。

提醒：
离婚时处理房产析产应签订书面协议明确归属及补偿金额，若对增值部分或补偿金额有争议，可委托专业评估机构评估，必要时咨询法律专业人士获取针对性建议。