啥样的房屋租赁合同无效

法律分析：
（1）若房屋未取得建设工程规划许可证或未按规定建设，其租赁合同一般无效，但在一审法庭辩论终结前取得相关许可或获批建设则有效。这是为确保房屋建设符合规划要求，保障公共利益和安全。
（2）未经批准或未按批准内容建设的临时建筑租赁合同通常无效，不过一审法庭辩论终结前获主管部门批准建设可使合同有效。这能规范临时建筑的使用和管理。
（3）租赁期限超临时建筑使用期限，超期部分无效，若一审法庭辩论终结前获批延长使用期限，延长期间租赁有效。这样可合理利用临时建筑资源。
（4）以虚假意思表示签订的合同、违反法律行政法规强制性规定及违背公序良俗的合同都无效，维护了合同的真实性和合法性。

提醒：签订房屋租赁合同时，要确认房屋建设的合法性和相关手续，避免因合同无效带来损失。若对合同效力有疑问，建议咨询专业人士进一步分析。

（一）对于出租人，在出租房屋前要确保房屋取得建设工程规划许可证，按规定建设，临时建筑要经过批准且在使用期限内，避免以虚假意思表示签订合同，不违反法律强制规定和公序良俗。
（二）对于承租人，在签订合同前要查看房屋相关证件，确认房屋建设合规、临时建筑有合法手续及在使用期限内。
（三）若发现合同可能无效，要及时在一审法庭辩论终结前采取补救措施，如让出租人取得相关许可证、获批建设或延长临时建筑使用期限。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

以下房屋租赁合同无效：
1.出租人用未取得或未按规划许可证建设的房屋签合同，通常无效，但一审辩论终结前获许可或批准的除外。
2.用未经批准或未按批准内容建设的临时建筑签合同，一般无效，一审辩论终结前获批的除外。
3.租赁超临时建筑使用期限，超期部分无效，一审辩论终结前获批延长期限的，延长期内有效。
4.虚假意思表示签的合同无效。
5.违反法规强制规定、违背公序良俗的合同无效。

结论：
存在出租人未取得建设工程规划许可证等多种情形时，房屋租赁合同无效，但部分情况在一审法庭辩论终结前满足条件可使合同有效，虚假意思表示、违反强制性规定及违背公序良俗的合同也无效。
法律解析：
根据相关法律规定，若出租人出租未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，所订立的租赁合同通常无效，但在一审法庭辩论终结前取得相关许可证或经批准建设则除外。租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分一般无效，不过在一审法庭辩论终结前获批延长使用期限，延长期间租赁有效。同时，以虚假意思表示签订的合同以及违反法律、行政法规强制性规定和违背公序良俗的合同，均不具有法律效力。在签订房屋租赁合同时，各方应确保合同符合法律规定，避免陷入无效合同的风险。若对房屋租赁合同的有效性存在疑问，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

1.未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑所签订的租赁合同通常无效，但一审法庭辩论终结前取得相关许可或经批准建设的除外。租赁期限超临时建筑使用期限，超期部分无效，不过一审辩论终结前获批延长的，延长期限内租赁有效。虚假意思表示签订的合同以及违反法律法规强制性规定、违背公序良俗的合同也无效。
2.解决措施与建议：
-承租人在签订合同前应要求出租人出示相关建设许可证明，核实房屋合法性。
-若发现合同可能无效，应及时与对方协商解决，争取在一审法庭辩论终结前完善手续。
-遇到合同无效纠纷，可咨询专业法律人士，通过合法途径维护自身权益。