法院会如何作出请求确认解除合同无效判决

1．商品房买卖合同与商品房担保贷款合同是两个关系紧密相连的又相互的合同。买受人办理按揭贷款的主要目的就是为了解决购买房屋资金不足的问题。在实践中，当事人之间签定了商品房担保贷款后，银行就会把贷款直接打入开发商的账户。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房产贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房产，也将面临很大的风险，所以在实践中银行一般会要求房地产开发商作为贷款的保证人或者在特定情况下承担回购义务。所以，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。2．房屋买卖合同的解除，意味着双方财产的返还或权利状态的恢复，已经人住的消费者应该将已经占有的住宅交还给开发商；开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款，已经收取的部分应该退还给消费者；解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可完成。借款合同解除后，消费者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。消费者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转账的形式由开发商取得；如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的；银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后，才能认为消费者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正解除；因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3．—般说来在逻辑和理沦上，消费者应该先与开发商解除买卖合同；然后由开发商返还首付购房款，然后再与银行解除借款合同，最后由开发商归还银行借款。但是，买受人解除合同表明买受人从商品房买卖关系中脱离，放弃对住宅行使占有的权利，在这种情况下，消费者存在一种风险：如果开发商不能按时归还银行借款，那么消费者除了丧失占有房屋的权利外，仍然需要承担向银行还款的义务；尤其是如果开发商在此期间出现破产，那么消费者损失更为巨大。所以，在消费者要解除与开发商之间的买卖合同，同时也需要解除与银行的贷款合同时，应该与开发商以及银行都再签订—个补充协议，在补充协议中将有关事宜列明。

【租赁合同纠纷】承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理(一)对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。(二)对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理;没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有

房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。一旦买卖合同经审理被确认为无效的，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：1、抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿2、抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权，可判令买受人返还房屋三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：1、不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系2、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响3、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响五、抵押人将已抵押的不动产出租，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理根据最高《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。