预售合同抵押给了银行怎么办

一、预售商品房抵押有何法律效力（一）对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定，预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内，预售商品房的从物，如杂物间，随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地，则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列，并且无论该商品房是否处于划拨土地，作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。（二）预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂，它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利，作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务，预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货，在房屋交付使用前，所有权属房地产开发商所有，购房人只享有“所有权之期待权”，所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的，由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任，但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制，抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程，所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责，使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的，预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后，须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间，预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。（三）预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后，只要主债务未得到清偿，无论抵押物位于何处，流于何人之手，抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人，这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权，法定权利优于意定权利，所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。二、预售商品房抵押权怎么实现

对于土地抵押后所建房屋可以预售吗这个问题，解答如下,相关法律法规并没有予以禁止，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人办理了抵押物登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，人民可以认定抵押有效。《物权法》第一百八十二条规定，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。问题的关键是，预售商品房中，以建筑物抵押的，从法律规定角度来看，土地使用权仍属于开发商所有。预告登记后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。从上述规定可以看出，为保障将来实现物权，其抵押行为才有物权效力，其处分不动产的权利受到限制，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押。此外，商品房预售完成后，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》第二十条的规定，预告登记向后具有保全效力和排他效力《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的

您好，关于预售许可证领了土地还可以抵押吗这个问题，我的解答如下,依据我国相关法律的规定，土地抵押并不是限制商品房预售的条件之一，所以土地使用权抵押后，符合其他条件的，商品房是可以预售的。《城市商品房预售管理办法》第五条　商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(二)持有建设工程规划许可证(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条　商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。