最近看到合同法问题，请问物业合同先履行抗辩权有什么规定

合同履行中抗辩权制度的设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能。然而，物业服务合同中，如果业主频繁地不合理使用抗辩权，常常使得物业公司失去收入来源，经营困难，导致服务质量下降，最终陷入恶性循环，因此有必要对业主行使抗辩权进行适当规范。
（一）严格审查业主关于物业公司服务不到位的抗辩理由
诉讼中，业主一般都能举出物业公司在物业服务中存在的问题，该类案件的审判难点在于，对于业主同时履行抗辩权的行使，要有一个适度的问题。如何认定实际的管理服务和约定的服务标准的差距，何种抗辩理由可以拒绝交纳服务费，必须合理把握。《物业服务解释》第６条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”笔者认为，对“正当理由”的理解与判断，可分为两个层次：第
一，违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由。具体言之，即物业服务企业违反法律、法规规定或者违反合同约定的收费标准，违法违规收费，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由；第
二，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。
（二）合理认定物业服务企业的安全保障义务
物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务，如需承担，其限度范围应当如何认定，这是司法实践中较为常见且理论上存在争议的问题。早在2008年的《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文，其第8条规定：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款。必须指出的是，物业服务企业的安全保障义务并非可以随意解释和适用，不当界定和滥用会导致安全保障义务无边界地扩张，这将给物业服务企业带来极大的经营风险，不利于其整个行业的发展，最终也可能反过来对广大业主造成不利影响。

（一）以提供的服务与合同约定不符为由的抗辩
一般而言，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，业主与物业公司往往对物业管理的标准认识上存在较大差距。而该类型案件中，多数业主往往以物业服务企业提供的服务项目、质量标准与合同约定存在差距作为抗辩事由行使抗辩权，如提出物业服务企业没有认真打扫小区、小区环境脏乱、公共设施毁损未及时修理、绿化不到位等理由拒交费用。
（二）以在物业管理区域内财物失窃受损为由的抗辩
近年来，业主在小区内丢失财物，进而认为物业公司没有尽到安全保障义务而拒付物业管理费用，甚至将物业公司诉至法院要求赔偿的纠纷日益增多。物业服务企业的安全保障义务主要是指为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，所进行的值班、看守、巡逻等行为。通过履行上述义务，在可以预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的安全的生活环境。诚然，作为物业服务企业，必须严格按照合同约定尽到“善良管理人”的注意义务，但也不应将其保障义务进行无限放大。
（三）以房屋空置未享受服务为由的抗辩
实践中物业服务合同在很多情况下是由业主委员会代为签署，而在部分业主投资需求购房的情况下，房屋往往长期处于空置状态。因此，部分案件中就有当事人提出其并不是物业服务合同的当事人，也没有享受到物业服务而拒绝缴纳物业费。
以上就是物业合同先履行抗辩权问题的回答。

先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。比如，
甲与乙签订买卖合同，约定甲出售一批货物给乙，约定十万元定金，货款一百万元，乙方支付货款后甲方立即发货，两天后乙方依约支付十万元定金，但未依约支付货款，乙方要求甲方发货，甲方可以行使先履行抗辩权，即不发货。