你好，想问下共有房产分割还是析产？

房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产(包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产)才能进行分割。如果该处房屋原为父母所有，而要将一部分房产让与给儿子，这是房产的赠与，而不是分割，应当办理转移登记，也应当交纳契税。
　　转移登记和变更登记的主要区别是房屋所有权的权利主体有没有发生变化(权利人变更法定名称除外)，所有权的权利主体发生变化的，应办理转移登记。
　　因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋所有权的权利主体。所有权的权利主体已经发生了变化。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”，明确将房产的分割列入了转移登记的范围。
　　因而，房产分割所进行的登记应属于转移登记。但由于这种转移的特殊性，国内也有一些城市在地方立法中将房产分割列入变更登记的。
　　并不是所有的房产转移登记都要交纳契税，例如房产的继承是转移登记，但不须交纳契税。对于房地产产权分割是否要交纳契税的问题，严格来说并不应当由房地产权属登记部门来解释。但是很多城市房地产交易契税由登记机构代为征收，有的登记机构虽然并不代征，但当事人往往会在办理登记前向登记机关进行询问。
　　在建国初颁发的契税条例中，对房产分析是明确不征收契税的。在1950年4月3日政务院发布的《契税暂行条例》第九条中，明确规定了房产分析免征契税(“凡属共有土地房屋，如分析时应将原契连同分析单据呈验核准后，另换新契，免征契税”)一些城市立法中将房产分割作为变更登记，既是因为这种转移的特殊性，也可能有避免在契税问题上产生纠葛的因素。
　　1997年重新发布的《契税暂行条例》第一条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定交纳契税”。财政部财法字[1997]52号文第三条对“承受”的解释是：“条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为”，并未直接将分割列入其内。但是，该解释当时也并未明确继承房屋是否免交契税。直至2004年国家税务总局以国税函[2004] 1036号文发出《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》后，才明确了：“继承土地、房屋权属，不征契税”。与继承相比，分割虽也是“转移……权属”，但很难说是“承受”或“取得”，当事人有一些想法是可以理解的。
　　《契税暂行条例细则》第十六条已规定了：“纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续”。因此，在国家对分割是否要交纳契税明确做出规定前，无论征收或免征，都要办理手续。房地产产权分割是否要交纳契税或者可以免征，应以契税征管部门的解释为准。

房屋共有人如何析产，主要内容：
1、分割房屋时较大限度的保护房屋的整体性;
2、尽较大可能不损害房屋现有的价值;
3、采取一人独有，再给他人金钱或其他方式的补偿;
4、采取大家共有的方式;
5、大家竞买的方式;
6、出卖该房，大家分的价款的方式。
相关知识延伸阅读：如何增加房屋共有人
按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。
1、赠与
假设房屋产权人想在自己的房产证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给儿子。具体应该怎么操作呢?第1步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，较后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门，申请房地产权赠与登记，增加儿子为房屋共有人。
2、买卖
想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字应该怎么办?你可以选择将房屋的部分产权卖给自家兄弟。你可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门，申请房地产权转移登记，增加你的兄弟为房屋共有人。
3、析产
以房屋析产登记增加房屋共有权人，仅适用于夫妻之间。如果你想在自己的房产证上加上配偶的名字，除了可以选择赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。你需要先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具测绘附图，较后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，再到国土房管局交易登记部门，申请房屋析产登记。这样，你就能增加配偶为房屋共有人。关于共有房产分割还是析产请参考！