民法典集体土地买卖合同有效吗

合同因违法而无效，可以要求返还购房款最高人民法院城市居民购买集体土地使用权及地上房屋的合同原则上为无效合同裁判要旨除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形外，城市居民购买建造在农村集体所有土地上的房屋，违反了《土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强行性规定，因此房屋买卖合同无效。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、切勿购买集体土地上建设的“小产权房”，该类交易订立的合同为无效合同。即使有少数法院认定“小产权房”买卖合同为有效合同，根据有关规定，房屋也不能办理不动产登记，不能实际取得物权。合同被认定无效后，法院可能判决购买方支付实际占用房屋期间的房屋使用费。
二、对于“小产权房”出售方而言，购买者可诉请确认房屋买卖合同无效，请求返还购房款。此外根据《土地管理法》相关规定，违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地，可能面临建筑物被限期拆除的行政处罚。