商品房包销的法律特征有哪些

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一、什么是商品房包销商品房包销是随市场经济规律应运而生的房地产营销方式。那么，商品房包销到底是一种什么法律性质的行为呢目前我国立法没有规定，理论界和实务界对此认识不一，也尚未定论。最高人民为稳妥起见，制作的司法解释也没有对商品房包销合同的性质予以归类，只是根据司法实践中的通常做法，将其作为一种无名合同予以规范。根据我国《合同法》的原理，按照合同的内容或者名称是否为法律所明确规定为标准，将合同划分为有名合同和无名合同;有名合同是指法律上直接调整并赋予一定名称的合同;无名合同是指法律上没有直接规定名称也未作出特殊规定的合同。无名合同都是随着社会经济生活发展的需要而形成的合同，如劳务合同、搬迁合同，包销合同也是如此。因此，没有必要将包销合同一定要归属于那一类。对于无名合同应当参照当事人的意思自治和合同目的，适用与该合同相类似的有名合同的法律规定处理，没有类似的有名合同的，根据《合同法》第八条的规定，应用《合同法》的原则和民法原理处理。
二、商品房包销合同有那什么特征商品房包销合同可以概括以下特征:
(1)合作性——出卖人与包销人之间包销商品房的合作关系;
(2)占有性——包销人对包销商品房享有销售权，并有权获取销售溢价;
(3)风险性——包销期限满未销售的商品房，由包销人按照合同约定的包销价格购买;
(4)时间性——商品房包销合同中约定的包销期限。

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一、商品房包销是什么商品房包销作为一种新的法律关系出现在商品房买卖市场，既不同于完全的代理行为，也不同于完全的中介行为，也不同于买卖行为。
二、商品房包销的有什么法律特征商品房包销具有以下法律特征：
1、具有一定的代理性。《商品房销售管理办法》第3条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”根据该两条的法规规定，商品房销售行为具有专属性、排他性，即只有商品房开发商才能销售商品房。包销商进行商品房销售时，也不能逾越法律规定以自己的名义销售，故只能以开发商的名义销售。《商品房销售管理办法》第4条：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第26条明确规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第27条：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》(以下简称“解释”)第20条规定：“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售的”。包销商虽然应以开发商的名义进行销售，但开发商转让的只是商品房的销售权，而不是所有权。但商品房包销行为的代理性，也有其特殊的一面，即使有客户向开发商预购已包销的商品房，开发商也不得自行预售，应转由包销商预售，否则，构成违约。
2、包销商有很强的自主性。包销商对合同约定的包销房屋享有的销售权，并有获取包销基价与实际销售价之间的差价利益的权利。开发商将商品房以包销基价交由包销人销售，包销人可以自主决定商品房的实际销售价格，如销售价格高于包销基价，可以获得超额部分;如销售价格低于包销基价，向开发商补偿差额部分。在实践中，一般有两种确定包销价格。一是双方约定包销基价和付款期限，对外销售的价格由包销人决定。二是双方约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，剩余部分则作为包销人的报酬。包销商对其包销范围内的房屋拥有以确保销售而存在的占有权，开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利。
3、具有很大的风险性。包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。另外，商品房市场行情的变化的风险也由包销商承担。无论发生什么情况，除不可抗力外，包销商都应向开发商支付约定包销价款。