按法律规定五证不全是不能预售的,所以办贷款也应该会受到限制。购买五证不全的房子存在以下风险:
(一)土地性质不合法的风险在集体土地上所建房屋,又未办理土地征用手续,即所谓的“乡产权”房。这种情况下卖房不合法,因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。
(二)土地使用权不合法的风险在城近郊区,有的楼盘已具备入住条件,也有规划、施工手续,却未办理商品房销售许可证,究其原因,大半出在土地上,即尚未办理国有土地使用权出让手续,因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况,建房本身合法,但卖房不合法,开发商须交纳国有土地使用权出让金,获得国有土地使用权证书后,才能办理商品房销售许可证进行销售。
(三)工程建设手续不合法的风险有的项目,规划、施工手续有瑕疵,没有规划证和施工证,即是违法建筑。这种情况下,建房就不合法,当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续,则面临的后果是最严重的,即有被拆除的风险。如仅仅是建设手续的问题,有时交了罚款后也能补办手续,从而使其合法化;但如严重违背了城市规划,被拆除也并非没有可能,偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况,购房者最应小心,一般不要购买。
(四)施工进度没有达到规定要求就销售的风险这种情况下,开发商往往采取所谓内部认购的方式销售,即先收取一定的认购金,等获得商品房销售许可证后再与购房者签订商品房买卖合同。对于这种情况,建房是合法的,但卖房不合法,须待施工进展到规定程度,取得商品房销售许可证时才能销售。相对于现房而言,期房的风险本身就很大,而提前销售,风险又在期房的基础上大大增加了。而有的项目尚未开工甚至尚未完成拆迁就开始销售,风险就更不用说了。如果您确实要购买的话,则对开发商的资信审查尤为重要。
按法律规定五证不全是不能预售的,所以办贷款也应该会受到限制。购买五证不全的房子存在以下风险:
(一)土地性质不合法的风险在集体土地上所建房屋,又未办理土地征用手续,即所谓的“乡产权”房。这种情况下卖房不合法,因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。
(二)土地使用权不合法的风险在城近郊区,有的楼盘已具备入住条件,也有规划、施工手续,却未办理商品房销售许可证,究其原因,大半出在土地上,即尚未办理国有土地使用权出让手续,因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况,建房本身合法,但卖房不合法,开发商须交纳国有土地使用权出让金,获得国有土地使用权证书后,才能办理商品房销售许可证进行销售。
(三)工程建设手续不合法的风险有的项目,规划、施工手续有瑕疵,没有规划证和施工证,即是违法建筑。这种情况下,建房就不合法,当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续,则面临的后果是最严重的,即有被拆除的风险。如仅仅是建设手续的问题,有时交了罚款后也能补办手续,从而使其合法化;但如严重违背了城市规划,被拆除也并非没有可能,偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况,购房者最应小心,一般不要购买。
(四)施工进度没有达到规定要求就销售的风险这种情况下,开发商往往采取所谓内部认购的方式销售,即先收取一定的认购金,等获得商品房销售许可证后再与购房者签订商品房买卖合同。对于这种情况,建房是合法的,但卖房不合法,须待施工进展到规定程度,取得商品房销售许可证时才能销售。相对于现房而言,期房的风险本身就很大,而提前销售,风险又在期房的基础上大大增加了。而有的项目尚未开工甚至尚未完成拆迁就开始销售,风险就更不用说了。如果您确实要购买的话,则对开发商的资信审查尤为重要。
销售的房子如果五证不齐全,不但办不出产权证,连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作,五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同,也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人,纠纷就来了。另外,如果开发商最终办不齐五证,买房人就不可能得到房子产权。
有的开发商即便取得预售许可证,从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约,会先和买房人办理交房,但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过,开发商取得大产证后,才能再给买房人办小产证。
在这个时间段里,如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人,但因为是期房无法办理转让备案登记,原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户,法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由,判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
如果期间有债务存在,又有了上面的抵押的状况发生,协议约束不到善意第三方,而且约束买家也只是主张求偿,无法保证房子最后还是到你手上。
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