福建宁德：商品房预售合同纠纷，律师助力原告获逾期交房违约金

对于福建宁德的张X来说，2016年签订的两份《商品房买卖合同(预售)》本应是开启美好生活的钥匙，然而被告屏南XX公司却未能按约定在2016年9月15日前交付房屋。多年过去，公司被吊销，法定代表人也下落不明，张X的维权之路充满了艰辛。在这个时候，张X找到了福建福宁律师事务所的冯从福律师，希望借助专业的法律力量维护自己的合法权益。

冯从福律师毕业于厦门大学法学院，自2014年开始执业，至今已有12年。他深耕福建宁德，专注于刑事辩护、合同纠纷、交通事故、房地产与建设工程纠纷等领域，执业以来办理案件超千余件，为当事人挽回经济损失超亿元。他还担任宁德市律师协会常务理事等多项社会职务，获得福建电视台《律师在现场》维权律师称号。

2016年3月26日、4月12日，张X与屏南XX公司先后签订两份《商品房买卖合同(预售)》，购买两套房产，总购房款为人民币XXX元。合同约定出卖人应在2016年9月15日前交付符合约定条件的商品房，逾期交付的，应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。张X按约定全额支付了购房款，并于2016年6月21日办理了不动产预告登记。但被告未在约定期限内交付房屋，此后多年也始终未履行交房义务。2020年3月31日，被告因成立后无正当理由超过6个月未开业或被吊销营业执照。

2024年3月6日，张X向被告发出《催促函》，要求交付商品房并支付违约金。被告于同年3月10日签收回执，备注称因公司经营困难，暂时无法交付商品房，也无力支付违约金。截至起诉时，被告仍未交付案涉房屋。于是，张X委托冯从福律师向福建省屏南县人民法院提起诉讼。

在这个案件中，被告屏南XX公司处于失联、吊销状态，诉讼的主要障碍在于送达和执行风险。冯从福律师采取了一系列有效的代理策略。首先，他全面固定合同、付款凭证、预告登记证明、催告函及被告签收回执等证据，形成完整证据链。在被告缺席的情况下，他充分论证合同效力及违约金计算的合同依据，确保法院按合同约定标准支持违约金。

法院经审理认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房违约责任。关于违约金计算期间，合同约定“自交付期限届满之日起至实际交付之日止”，但因案涉房屋目前仍未交付，法院仅支持从2016年9月16日起按日万分之二标准计算至本判决生效之日止。判决生效之后的违约金尚未实际产生，原告可待实际产生后另行起诉。

最终，法院判决被告应于判决生效之日起十五日内向原告支付以总购房款XXX元为基数、从2016年9月16日起按日万分之二标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；驳回原告关于“计算至实际交付之日”的其他诉讼请求。

冯从福律师在案件代理过程中展现出了卓越的专业能力。在被告下落不明、公告送达、缺席审理的不利条件下，他通过清晰、完整的证据链条，成功使法院全面采信原告主张，按合同约定日万分之二标准支持违约金。对于违约金计算期间的处理也十分精巧，尽管法院未支持“至实际交付日”，但判决明确违约金计算至“判决生效之日”，避免了因房屋长期无法交付导致违约金无限期悬而未决的问题，同时保留原告就判决生效后继续发生的违约损失另行起诉的权利，实现了阶段性胜诉。

此外，冯从福律师在判决后及时向当事人提示执行申请期限（二年）及被告可能无财产的风险，并建议在判决生效后尽快申请强制执行，争取参与分配或查找被告其他财产线索。法院判决案件受理费及公告费合计33972元全部由被告负担，最大程度降低了原告的维权成本。

冯从福律师凭借扎实的专业知识、丰富的实践经验和对案件的精准把控，成功为张X维护了合法权益，也再次证明了他在房地产与建设工程纠纷领域的专业实力。