成功代理业主减付物业费超6700元，谢思律师精准抗辩维权

业主张某在某市的一处小区居住。自2020年10月1日起，张某认为小区的物业服务存在问题，便未支付物业费。2024年，某物业公司将张某起诉至法院，要求其支付2020年10月1日至2024年12月31日期间的物业费12782元及违约金，同时承担诉讼费、保全费。张某委托谢思律师进行应诉。

律师的核心论证

物业公司认为，业主享受了物业服务，就应当按照合同约定支付相应的物业费及违约金。他们声称已经按照合同履行了服务义务，业主没有理由拒付费用。

然而，谢思律师进行了有力的法律反击：

1.诉讼时效方面：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，物业公司主张的2023年以前的物业费已经超过了三年的诉讼时效。在这期间，物业公司没有有效证据证明其向业主主张过权利，所以这部分物业费已经丧失了胜诉权。

2.物业服务质量方面：通过收集业主们的反馈、小区内的实际情况照片等证据，谢思律师指出物业公司在服务过程中存在诸多不足。例如，小区卫生清理不及时，垃圾经常堆积；安保措施不到位，外来人员随意进出；公共设施维修不及时，电梯故障频繁等。这些都表明物业公司没有完全按照合同约定履行服务义务。

3.收费及违约金合理性方面：谢思律师提出，物业公司的收费标准可能过高，且违约金的设定也不合理。在物业服务存在瑕疵的情况下，要求业主支付高额的违约金是不公平的。

综合以上几点，谢思律师认为，物业公司要求业主支付2023年以前的物业费及违约金的诉求不应得到支持。

仲裁/判决结果

某市人民法院经过审理，采纳了谢思律师的意见。法院认定，物业公司主张的2023年以前的物业费已过诉讼时效，且其物业服务存在不足，违约金不予支持。最终判决张某仅需支付2023年1月1日至2024年12月31日的物业费6015.06元及保全费80元，驳回了物业公司的其余诉请。

行业启示与律所价值

在物业服务合同纠纷中，企业常见的错误认知是认为只要提供了服务，业主就必须全额支付物业费，忽视了服务质量和诉讼时效的问题。本案确立的裁判规则是，物业服务企业应当按照合同约定全面履行服务义务，否则业主有权提出抗辩；同时，物业费的主张也受到诉讼时效的限制。

这对用人单位（物业公司）是一个警示，要重视服务质量，按照合同约定履行义务，同时也要注意在诉讼时效内主张权利。对于劳动者（业主）来说，要增强法律意识，当物业服务存在问题时，要及时收集证据，通过合法途径维护自己的权益。

谢思律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，他通过收集业主反馈、现场照片等证据，有力地证明了物业公司的服务瑕疵；在法律定性上，准确适用诉讼时效和物业服务合同的相关法律规定，为业主争取合法权益；在庭审策略上，提出了多维的抗辩意见，使业主的诉求得到了法院的支持。6700元不是小事，它体现了法律在维护公平正义中的重要作用，也彰显了谢思律师在物业服务合同纠纷案件中的专业能力。