击破“以房抵债协议”，保障房产过户执行

在房地产合同纠纷的法律战场中，各类矛盾错综复杂。在咸阳留园公司与陕西新XX公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案里，就出现了令人纠结的情况。案外人张XX以法院查封的被执行人新XX公司名下10处房产属其所有为由，提出执行异议申请，这与申请执行人留园公司的诉求产生了激烈冲突。

唐瑞律师于2019年开始执业，至今已累计承办案件数百件，尤其在强制执行和合同类纠纷诉讼案件方面有着丰富的经验。此次，唐瑞律师作为申请执行人留园公司的委托诉讼代理人，在面对案外人张XX提出的执行异议时，展现出了其专业素养和敏锐的洞察力。

从2019年执业以来，唐瑞律师在经济纠纷的诉讼与执行领域不断积累经验，成功办理了近百件相关案件。他深知证据在案件中的核心地位，这使他在处理本案时，能够迅速抓住关键要点。在审查案外人张XX提交的证据时，唐瑞律师凭借其丰富的执业经验，敏锐地察觉到其中的问题。张XX称2011年至2012年期间旅游经贸公司向其借款2400万元，后新XX公司以名下10处房产抵偿借款及利息，但案涉房产经检测为危房，却用来抵偿高额债权，明显不符合常理。唐瑞律师认为这是以房抵债行为系双方的恶意串通行为，目的是阻碍法院强制执行新XX公司名下的土地及地面房产过户至留园公司名下。

同时，唐瑞律师注意到本案的特殊性。本案生效判决判项明确是将案涉房产及土地使用权过户，执行法院作出的执行裁定书也载明执行标的是将案涉土地使用权及房产过户，并非一般金钱债权执行案件。而案外人张XX主张依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定排除执行，唐瑞律师指出该规定并不适用于本案。

唐瑞律师引导留园公司提交了一系列有力证据，包括企业名称变更核准通知书、借款合同、抵押合同等，与案外人张XX提交的证据形成对抗。在质证过程中，双方均不认可对方提交证据的证明目的，但唐瑞律师坚信自己的判断。

最终，法院采纳了唐瑞律师的观点。法院认为本案并非一般金钱债权执行案件，不应适用相关规定。案涉房产登记在被执行人新XX公司名下，执行法院依据生效判决裁定查封案涉房产并未违反相关法律规定。张XX认为其享有权属，实际是不服生效判决相关内容，应通过申请再审或其他程序进行救济。法院裁定驳回案外人张XX提出的执行异议请求。

唐瑞律师凭借其丰富的执业经验和专业的法律素养，成功击破了案外人的“以房抵债协议”，保障了申请执行人留园公司的合法权益，使案涉房产能够顺利过户，体现了他在强制执行领域的卓越能力。