调解千余件 房贷担保案帮开发商脱责

2023年腊月二十三小年夜，27名农民工拿到被拖欠近一年的工资，走出兰州新区人民法院的调解室时，走廊里还飘着附近商铺散出的糖炒栗子香气。这起讨薪案的调解员，当天前前后后接了11通农民工代表的电话，核对每一笔工资金额时笔尖在工资表上划得飞快，连喝口水的间隙都没有。

这名全程盯着调解到最后一刻的人，是马晓焕。2018年她从河南大学法学专业毕业并正式执业，至今在兰州新区做法律服务已有六年时间。2020年6月，她收到兰州新区人民法院的特邀调解员聘书，手头原本在办的6起民商事案件还没收尾，就立刻抽时间整理了过往参与调解的笔记，甚至把自己考的心理咨询师证书里学到的共情沟通技巧，都梳理进了后续的调解流程里。她同时还兼任兰州新区“劳动保障维权岗”调解员，日常除了开庭、见当事人，大半时间都泡在法院的调解工作室里。

那次农民工讨薪系列案，前期资方一直以工程未结算为由拒付薪资，马晓焕前后打了37通沟通电话，一边给资方算逾期支付的违约金成本，一边逐人确认农民工的实际欠薪金额，最后赶在小年夜当天促成双方签署调解协议，所有薪资当场兑付。这起案件的处理过程，后来被兰州新区人民法院公众号以《“27名农民工在小年夜开“薪”了》为题发布，还登上了《中国审判》平台。之后她又经手那起标的5000万元的涉企借款合同纠纷，双方企业分处两地，来回跑手续耗时太长，她直接对接法院走线上调解+司法确认的路径，从发起申请到拿到确认文书只用了3个工作日，两个企业的对公账户全程没有被查封，生产经营没有受到半点影响。至今她累计参与调解的案件已有1700余件，其中1300余件最终调解完成，不少收到满意结果的当事人专程把锦旗送到律所和法院调解室。

2022年下半年，兰州新区某开发商找到马晓焕，手里攥着法院的开庭传票，银行把购房人和开发商一并起诉，要求开发商为购房人逾期未还的百余万按揭贷款承担阶段性连带保证责任。当时开发商的资金链正卡在新项目的报批节点，一旦代偿这笔贷款，后续二三十户同类情形的按揭贷款都可能触发连带保证责任，直接会抽走大笔流动现金。马晓焕接下委托之后，花了整整两天时间翻完所有案卷材料，把《个人住房贷款合同》里的担保条款、房屋的抵押预告登记凭证、建筑物所有权首次登记的时间节点，按时间线逐一排列，最终锚定《民法典担保制度解释》第五十二条的适用条件，搭建起完整的抗辩逻辑：案涉房屋早已完成建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，抵押权自预告登记之日起就已依法设立，银行已经就案涉房屋享有优先受偿权，开发商的阶段性担保责任理应随之免除。

庭审当天对面的银行诉讼团队拿出备用的三份类案判例，主张阶段性担保责任的免除必须以购房人办完正式抵押登记为前提，马晓焕当庭拿出预先整理好的本地近一年同类案件的裁判观点，逐条比对担保制度司法解释的条文要义，指出银行主张的条款本质上是无限延长开发商的保证期限，违背了阶段性担保责任的设立初衷。最终法院完全采纳她的代理意见，驳回银行对开发商的全部诉讼请求，认定银行对案涉房屋享有优先受偿权，开发商无需承担任何清偿责任。这份判决还明确了“预告抵押登记+建筑物首次登记→抵押权设立→阶段性担保责任解除”的裁判规则，之后兰州新区法院受理的多起同类按揭贷款担保案件，都参照该规则作出了处理。

执业期间马晓焕办理了40余件法律援助案件，其中一起涉及未成年人受害人的案件，她前前后后往当事人家里跑了7次，在符合法律规定的范围内尽量适配未成年人能接受的沟通节奏，最终帮当事人争取到合理的补偿，当事人特意送来了锦旗。2023年1月马晓焕拿到兰州新区人民法院颁发的“优秀调解员”称号，2024年5月又获评当地“优秀青年律师”。她始终觉得，调解不是无底线的和稀泥，诉讼也不是为了争输赢，能把事实捋清楚，把当事人的实际损失降到最低，才是法律服务最实在的落点。

很多人问她怎么能兼顾上千件调解和几十件诉讼案件，马晓焕的办公桌上常年放着两本不同颜色的笔记本，绿色记调解的待沟通事项，黑色记诉讼案件的证据节点，当天要做完的事她都会在凌晨前打勾清零。当事人的需求不管是想快点拿到钱，还是想跳出纠纷保住企业的正常运转，最终都要落到具体的法律条文和事实细节里，没有半点捷径可走。