购房款被截留，还能成功收房吗？

案件事实背景

2021年3月，原告张某某在案涉项目售楼处购买商铺，与被告南京XX公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。张某某向第三人江苏XX公司支付了共计147万元购房款。然而，被告却以原告未支付全部购房款、XX公司涉嫌犯罪为由，拒绝交付房屋，还主张疫情影响导致延期交付不应担责。于是，张某某将被告南京XX公司、XX公司以及第三人江苏XX公司告上法庭，要求被告交付商铺、协助办理产权登记并支付逾期交房违约金。

核心争议点

1.款项支付是否到位

法院查明的事实：原告张某某向第三人XX公司支付了147万元购房款，有相关支付凭证。

双方各自主张：原告主张自己已经按照约定支付了全部购房款，因为是在售楼处进行的支付。被告则辩称原告未支付全部购房款，认为XX公司涉嫌犯罪，其收款行为不能代表被告。

法院最终认定：法院认为XX公司在售楼处以自己名义销售商铺，其行为构成表见代理，对被告具有约束力，所以认定原告已支付全部购房款。这是因为在售楼处进行交易，原告有理由相信XX公司的收款行为是代表被告的，被告不能以XX公司可能存在的问题来否认原告的付款。

2.XX公司行为是否构成表见代理

法院查明的事实：XX公司在售楼处进行销售活动，原告基于此向其支付购房款。

双方各自主张：原告认为XX公司在售楼处收款，自己有理由相信其代表被告，构成表见代理。被告则认为XX公司的行为不能代表自己，不构成表见代理。

法院最终认定：法院根据XX公司在售楼处的销售行为以及原告的合理信赖，认定XX公司的行为构成表见代理。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担。在本案中，XX公司在售楼处的行为让原告有理由相信其有收款的代理权。

3.疫情影响是否构成免责事由

法院查明的事实：疫情期间确实对施工进度产生了一定影响，同时原告在付款过程中也存在一些不当之处。

双方各自主张：被告主张疫情影响导致延期交付不应担责。原告则认为被告应该承担逾期交房违约金。

法院最终认定：法院考虑到疫情影响施工进度，且原告在付款过程中存在不当之处，所以不支持原告逾期交房违约金的请求。因为疫情属于不可抗力因素，对被告的施工进度有客观影响，同时原告自身也有一定过错。

整体判决结果

法院判决被告南京XX公司于判决生效后十日内向原告交付商铺；于判决生效后三十日内协助原告办理产权登记手续；驳回原告其他诉讼请求（包括逾期交房违约金及要求XX公司承担连带责任的请求）。案件受理费由被告南京XX公司负担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。首先，买房付款时一定要确认收款方的身份，尽量直接付给开发商，并保留好付款凭证。如果是通过第三方支付，要确保第三方有合法的代理权限。其次，遇到开发商以各种理由拒绝履行合同义务时，要及时咨询专业律师，收集相关证据，维护自己的合法权益。最后，在合同履行过程中，双方都要遵守约定，避免因自身过错导致不必要的纠纷。

结尾

本案中，原告虽然遇到了购房款被渠道方截留、开发商拒绝交房的难题，但最终在法院的公正判决下成功收房。这不仅维护了原告的合法权益，也彰显了法律的公平正义。

俞雯律师在本案中发挥了重要作用。她毕业于华东政法大学和南京大学，拥有深厚的法学理论基础。执业以来，她承办了300余起案件，其中房产纠纷案件就有100余件。正是这些丰富的实战经验，让她在处理本案复杂的表见代理、款项支付等问题时，能够准确把握关键，为原告争取到了应有的权益。

这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。