北京中银律师事务所
姜来律师研究生毕业于中国政法大学法律硕士学院,现为对外经济贸易大学法学院互联网金融法律研究中心高级研究员。 姜来律师具有7年律所工作经历,已取得北京市律师执业证,就职于北京中银律师事务所,擅长房地产及建设工程常法及诉讼,其中诉讼业务擅长高院及最高人民法院再审、重审案件、国有土地出让及转让纠纷、设施农用地违法建设纠纷;具有多家副部级、房地产企业常法工作经历,并具有房地产信托管理纾困项目经验、不良资产收购、房地产企业强制清算、破产重整、尽职调查等非诉项目经历。
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在拆迁过程中,被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。选择后者时,政府应提供相应房源,并核算被征收房屋与调换房屋的价值差额。对于旧城区改造项目下的个人住宅征收,政府应提供改造区域或临近区域的房屋作为调换。商铺拆迁补偿包括土地价差损失、经营损失、地上物损失、搬迁费用、员工安置补偿等。但法律法规未明确规定商铺拆迁必然导致租户获得赔偿,除非租赁合同中有相关约定且承租人因拆迁遭受实际损失。
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对于符合法定建筑条件的无房产证房屋,拆迁时应承认并补偿;而违法建筑和过期临时建筑则无补偿。对于无证房屋,需经房地产管理部门或政府部门证实其合法性后,方可争取补偿。
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非居住性房屋拆迁补偿涉及房屋价值和停产停业损失两部分。房屋价值由专业房地产估价机构评估,停产停业损失则根据房屋被征用前的经营状况和持续时间等因素综合考量。补偿标准包括房屋补偿或重置费用,以及根据土地性质划分的国有和集体土地补偿。具体标准依据法律法规和实际情况制定,如城市房屋补偿基于房产证记载面积和市场评估价值,农村房屋补偿则基于宅基地或建设用地证书及测绘数据。
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在拆迁过程中,安置房通常会附带房产证,这是我国法律对符合条件的被拆迁住户的补偿。只要拆迁工作规范,由持有拆迁许可证的开发商兴建的安置房,其被安置人员未来将获得所有权证书,尽管办理时间可能较普通商品房长。