商品房的预售合同，其效力是怎样的

1.符合条件的商品房预售合同有效。
若出卖人没拿到预售许可证明就和买受人签合同，合同一般无效，但起诉前拿到许可，合同可认定有效。
2.合同需满足一般民事法律行为有效的条件，即当事人有相应民事行为能力、意思表示真实，不违反法规和公序良俗。
3.存在欺诈胁迫损国家利益、恶意串通损他人利益、以合法掩盖非法目的、损害公共利益等情形，合同无效。

案情回顾:

小朱与小胡签订了一份商品房预售合同。签订时，小胡作为出卖人尚未取得商品房预售许可证明。之后，小朱得知此情况，认为合同无效，要求解除合同并退还已支付款项。小胡则认为在起诉前能够取得预售许可证明，合同应认定为有效，双方为此产生争议。

案情分析:

1、依据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的预售合同，一般应认定无效，但在起诉前取得的，可以认定有效。本案需关注小胡在起诉前是否能取得预售许可证明，以此判断合同效力。
2、合同要有效，还需满足当事人具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗等一般民事法律行为有效的条件。同时，若存在一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益等导致合同无效的情形，合同也会被认定无效。