工程款优先受偿权的行使需要满足哪些条件

1.工程质量要合格，质量不合格，承包人无法主张优先受偿。
2.工程已竣工，或未竣工但已到合同约定竣工日期。
3.承包人完成工程建设，且发包人未支付工程款。
4.承包人要在合理期限行使权利，一般是应付款之日起十八个月内。
5.不能对抗已付全款或大部分款的商品房买受人。
要通过法定程序行使，可先协商，不成则诉讼，保障自身权益。

案情回顾:

小朱作为承包人承建小许发包的建设工程。工程竣工后，小朱认为工程质量合格且自己已按约完成建设，但小许却未支付工程款。小朱在发包人应当给付建设工程价款之日起十五个月时，向小许主张工程款优先受偿权。然而，小许称部分房屋已卖给支付了大部分价款的购房者，小朱不能行使该权利，双方因此产生争议。

案情分析:

1、根据法律规定，工程款优先受偿权行使需工程质量合格，本案中小朱认为工程质量合格，若经确认属实，满足此条件。
2、工程已竣工，且小朱按约完成建设，发包人小许存在未支付工程款的情形，符合行使优先受偿权的相关条件。
3、小朱在发包人应当给付建设工程价款之日起十五个月内行使权利，在合理的十八个月期限内。
4、但承包人行使优先受偿权不得对抗已支付全部或大部分价款的商品房买受人，小许提出的部分房屋已卖给支付大部分价款购房者的情况若属实，小朱对这部分房屋不能行使优先受偿权。小朱应通过法定程序如协商、诉讼等保障自身合法权益。