当工程承包合同先于抵押登记时怎么处理

工程承包合同先于抵押登记时，按《民法典》及相关司法解释处理。
建设工程价款优先受偿权是法定权利。若工程承包合同先于抵押登记签订，承包人对建设工程折价或拍卖价款优先于抵押权人受偿，保障了承包人及时获得工程价款的合法权益。
不过，享有优先受偿权是有条件的。承包人要按合同约定完成工程建设，且工程质量必须合格。若工程有质量问题，发包人能以此抗辩承包人的优先受偿权。
优先受偿权范围是承包人为建设工程实际支出的费用，像工作人员报酬、材料款等，但不包括发包人违约给承包人造成的损失。
承包人行使优先受偿权有期限限制，需在合理期限内行使，不然可能失去该权利。
出现争议时，双方可先协商。协商不成，承包人可通过诉讼等法律途径，请求确认对建设工程价款的优先受偿权。

案情回顾:

小朱所在公司与小胡所在公司签订工程承包合同，之后小胡公司将该工程抵押给小许。工程完工后，小朱公司要求支付工程款，小许则主张行使抵押权。小胡公司以工程存在质量问题为由，拒绝小朱公司优先受偿请求，三方因此产生争议。

案情分析:

1、依据《民法典》及相关司法解释，由于工程承包合同先于抵押登记，若小朱公司按合同约定完成工程建设且质量合格，其就该建设工程折价或拍卖的价款享有优先于小许抵押权的受偿权。
2、若工程存在质量问题，小胡公司可据此抗辩小朱公司的优先受偿权。
3、小朱公司优先受偿权范围包括为建设工程支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，不包括因小胡公司违约造成的损失。
4、小朱公司需在合理期限内行使优先受偿权，否则可能丧失该权利。若协商不成，小朱公司可通过诉讼等法律途径请求确认优先受偿权。