离婚共同购买的商铺怎么处理?

[律师回复]结论：婚前买的商铺一般不是夫妻共同财产，但有特殊情况，需结合购买时间、出资、产权登记及财产约定判断。法律解析：根据法律规定，一方婚前全款购买且产权登记在自己名下的商铺，属于婚前个人财产。不过，若婚前仅付首付，婚后夫妻共同还贷，婚后共同还贷部分及相应增值部分属于夫妻共同财产。另外，若双方书面约定该商铺为夫妻共同财产，也会按约定处理。这体现了法律在认定财产归属时，综合考虑多方面因素，以保障夫妻双方的合法权益。如果在商铺财产归属等方面存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以获得准确的法律建议和解决方案。

[律师回复]婚后取得的商铺不动产大多属于夫妻共同财产。就像一对夫妻在婚姻存续期间，通过各种经营活动获得的收益，那都归夫妻共同所有。商铺不动产的增值部分，一般也得算在夫妻共同财产里。不过，如果这商铺是一方婚前就买好的，而且登记在他个人名下，婚后又没做财产约定，那这商铺通常就属于这一方的个人财产。要是双方有书面约定说这商铺属于一方所有，或者出现了其他特殊情况，那就按照约定来处理。所以，不能一概而论，得具体情况具体分析，得把购买时间、登记情况以及双方约定等这些因素都综合考虑进去，才能准确判断商铺不动产到底是不是夫妻共同财产。

[律师回复]解析：倘若由于抵押贷款申请未获得批准，致使房屋销售合同无法按照既定程序正常履行，那么这一合同将被视作无效，因此有权停止履行合同义务。在此种情况下，若非因为购房者个人资质等因素造成抵押贷款审批不过关，房地产开发商应无条件地全额退还购房首付款。在这样的前提之下，购房者应依规向开发商提出解除房屋买卖协议的正式申请，开发商有责任在接到退房通知之日起的十五个工作日之内，妥善处理与购房者之间的退房事宜，全额返还购房款项至购房者手中，同时根据抵押贷款申请未获通过的具体原因，明确违约方的责任归属。若因开发商方面的过失或者不当行为导致抵押贷款申请未能通过，那么违约方应依照事前约定，向无过错方支付相应的合理违约金。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务

[律师回复]解析：关于出租人提前收回房屋之违约金的计算方式，主要取决于双方当事人之间事先设定的约定内容。相关各方皆可在正式订立的租赁合同中，明确规定当其中一方出现违约情形时，应当依据具体违约行为的严重程度，向相对方支付相应金额的违约金；同时，亦可准予明确违约可能对另一方所造成经济损失的赔偿额度之详细计算办法。然而，无论何种情形下，违约金都必须建立在违约实际导致的经济损失之上，且其金额不得过分超出或者过低违约所引发的实际损失。法律依据：《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

[律师回复]解析：若房地产开发企业未能严格遵守《商品房购销协议》中所列明的各项条款及条件，购房者便有权力按照协议中的相关规定，要求开发商为其因违约行为而引发的法律责任及其后果承担相应的负担。针对违约责任的分担问题，购房者拥有多项权益与备选方案，其中包括但不仅限于以下几种方式：持续履行合同义务、采取必要的补救性措施以修复违约行为带来的不良影响、向开发商支付约定的违约金、补偿由于违约行为导致的经济损失，以及在特定情形下援引定金罚则等法律手段以维护自身合法权益。法律依据：《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复]解析：在上海购买房产的必备条件如下所示：首先，对于外籍人士而言，他们需要提交包括户口簿以及个人身份证明在内的相关文件，并须持有上海市颁发的居住许可证书。其次，对于非上海籍的家庭而言，他们仅具备购买一套普通居民住宅的资质，而对于单身的非上海籍人员则不允许进行购买。最后，为符合购买资格，非上海籍家庭只能购买一套上海住宅类房屋，并且要求夫妻至少其中一方需满足以下两个条件之一：其一，拥有连续五年及以上的社会保险或个人所得税缴纳记录；其二，自购房之日起向前追溯，连续缴纳社会保险或个人所得税满五年及以上。法律依据：《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》第六条原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

[律师回复]解析：1.契税是一种对财产所有权发生转移变动的不动产开展的财产税费，主要针对产权承受方进行征收。其应缴纳的税费管理范畴涵盖了土地使用权的销售、赠与以及交换，以及房屋的买卖、赠与及交换等相关业务。2.根据我国的税收法律法规，契税适用的税率呈较宽的浮动幅度，介于3%至5%之间。该浮动税率的设定，主要考虑到了我国经济发展存在差异化以及全国各地经济实力悬殊的实际现状。因此，各省市、自治区及直辖市政府可依据各自辖区的具体经济状况，在上述3%至5%的税率区间内进行适当调整与决策。法律依据：《中华人民共和国契税法》第三条契税税率为3％—5％。各地契税的适用税率，由省级政府在3％—5％规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；契税怎么算要根据房屋平米的大小划分不同的契税税率。

[律师回复]解析：在涉及到夫妻婚姻关系存续期间所购置的共同房产进行商业运营以及获取收益的问题上，这部分财产无疑应被视为夫妻双方共有的财产。然而，当夫妇感情破裂走向离婚之际，这些资产如何进行妥善的划分，就成为了一个值得探讨的议题了。针对这类情况，具体的处理方法可以遵照以下几个步骤展开：首先，假如其中一方意愿继续经营涉案的商铺，而另一方却无意于此，那么两人应当首先通过理智和成熟的方式来商讨商铺的价值，如果无法达成共识，则可委托相关的评估机构对商铺进行估值，然后再以公正合理的价格向放弃经营权的一方支付相应的经济赔偿。其次，若双方都有意愿继续经营该商铺，那么法院将依据双方的实际情况，包括个人经济状况以及对商铺经营的有利程度等因素，做出公平公正的裁决。倘若双方的条件相当，法院也会采取竞价的方式，出价最高的一方将获得商铺的经营权，同时需要向另一方支付一定的经济补偿。最后，如果双方都没有意愿继续经营该商铺，那么他们可以共同协商申请将商铺转让或进行公开拍卖，所得的款项再按照夫妻共同财产的规定进行分配。法律依据：《民法典》第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

[律师回复]解析：以房屋产权证书尚未达到五年期限的情况为例，房屋过户所需支付的税费预计大约在83000元人民币上下。详细的过户税费构成如下所述：二手房交易税费大约占房产报告价值的8%（卖方负担：个人所得税1%（房屋产权证书超过五年则无需缴纳）以及营业税5.5%（房屋产权证书超过五年同样无需缴纳）；买方需承担契税1.5%，此外还有其他数百元的过户税费。以上税费比例均按照面积不超过144平方米的普通住宅进行计算）。若房屋产权证书已经超过五年，则卖方无需再缴纳个人所得税和营业税，仅需支付契税1.5%，其他过户税费大约数百元。因此，总的税费比例大致在1.8%左右。报告价值由买卖双方自行商议确定。房管局的计算机系统针对当地各个区域设定了一个最低评估值。如果您申报的报告价值高于该评估值，将按照您的报价计算税费；反之，则按照系统的评估值来计算。法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

[律师回复]解析：购置商铺可向银行申请贷款。根据现行国家金融政策规定，若商铺为用于商业用途之房地产，在融资环节中，所能办理的贷款比例最高以50%为限，换言之，购房者需缴纳至少50%的首付款，且贷款年限最长不超过十年。例如，某商铺市场价值为100万元，当事人欲从银行获得贷款，最多可获批50万元，余款部分仍须由购铺者自行筹集并交纳首付款。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。《中华人民共和国民法典》第六百六十八条 借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。第六百六十九条 订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。第六百七十三条 借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。第六百七十四条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。